Min Køber-Ordbog
Advokatforbeholdet / rådgiverforbeholdet i købsaftalen er din sikkerhed for, at du som køber til enhver tid uden omkostninger kan trække dig fra handlen, hvis din rådgiver ikke kan godkende handlen i sin helhed. Hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen, skal der gives besked herom inden for den fastsatte frist, som er aftalt i købsaftalen – typisk 4-5 hverdage.
Et afgiftspantebrev er ikke et pantebrev, men en måde at ”parkere” en eventuel tinglysningsafgift til senere brug. Afgiftspantebrevet kan kun bruges til afgiftsoverførsel.
Ordet allonge anvendes typisk som tilføjelse til en skriftlig aftale. Der laves fx allonger til købsaftaler som udvider eller præciserer aftalens vilkår ud over det i købsaftalen præciserede. Det kan fx være en ændring af overtagelsesdagen, købesummen eller andre aftaler, som indgås mellem køber og sælger efter købsaftalens underskrift.
En andelsbolig i en privat andelsboligforening er ejet af en andelsforening, hvis medlemmer har brugsret til de boliger, der er ejet af foreningen. Medlemmerne har andel i foreningens formue, og foreningens formål er at eje og drive ejendommen.
Værdien af en andelsbolig er ikke fri, som i en ejerbolig, men fastsættes på andelsboligens generalforsamling. I de fleste andelsboliger er det dog tilladt at handle sit andelsbevis til en lavere pris end den fastsatte. Der er tre måder man kan opgøre andelskronen på:
- Ved at tage udgangspunkt i en fremskrivning af anlægs- eller købssummen for ejendommen. Dette giver normalt en andelskrone, der er væsentligt under markedsprisen for tilsvarende lejligheder. Metoden benyttes af cirka 4 % af andelsboligforeningerne
- Ved at benytte en pris der knytter sig til den offentlige vurdering. Typisk vælger man at sætte andelskronen til 70-85 % af den offentlige vurdering. Da den offentlige vurdering blev hævet markant i 2006, nogle steder op til 200 % og i Storkøbenhavn gennemsnitligt 140 %, kan denne pris både være højere og lavere end markedsprisen. Denne metode benyttes af cirka 66 % af andelsboligerne.
- Ved at få en valuar til at fastsætte prisen ud fra en vurdering af ejendommens værdi. Denne metode fremstår mest præcis, men der er også her markante udsving alt efter den enkelte valuars vurdering. Denne metode benyttes af cirka 30 % af andelsboligforeningerne.
Der foreligger et anmærkningsfrit skøde, når de lån og servitutter i ejendommen, som ikke skal overtages af køber, aflyses fra tingbogen. Det er typisk sælgers pengeinstitut/rådgiver, der sørger for dette.
Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres at:
1) Tagvand holdes på egen grund.
2) Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund.
Er et område overvejende bebygget med sluttet bebyggelse, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ny bebyggelse skal opføres i vej- eller byggelinjen og føres ud i skel mod nabogrunden.
Bankforbeholdet i købsaftalen er din sikkerhed for, at du som køber til enhver tid uden omkostninger, kan trække dig fra handlen, hvis din bank ikke kan godkende økonomien i handlen. Hvis banken ikke kan godkende handlen, skal der gives besked herom inden for den fastsatte frist som er aftalt i købsaftalen – typisk 3-5 hverdage.
En bankgaranti er en sikkerhed for købesummens betaling og laves af købers pengeinstitut i henhold til de fastsatte frister i købsaftalen. Bankgarantien bliver afløst af en kontant deponering på overtagelsesdagen. Hvis der er kort tid til overtagelsesdagen, kan det mellem parterne aftales, at der i stedet skal ske en kontant deponering med det samme for at spare køber for udgiften til en bankgaranti.
Bygnings- og Boligregistret (BBR) er et landsdækkende register med data om samtlige landets bygninger og boliger.
Registret anvendes både af de statslige og kommunale myndigheder samt af forsyningsselskaber og private virksomheder, som fx ejendomsmæglere og realkreditinstitutter.
Kommunerne anvender BBR-oplysninger i forbindelse med konkret sagsbehandling, som fx byggesager og ved beregning af vandafgifter og kloakbidrag. BBR bliver derudover brugt til beregning af ejendomsvurdering samt ved analyser og planlægningsopgaver.
Inden for staten er der mange myndigheder, der anvender BBR-oplysninger. SKAT bruger fx BBR-oplysninger til fastsættelse af ejendomsvurdering. BBR-oplysningerne indgår desuden i en række it-systemer i staten som fx BOSSINF, der bruges til at administrere støttet byggeri og byfornyelse.
Forsyningsselskaber anvender BBR-oplysninger i forbindelse med planlægnings- og analyseopgaver og ved fastsættelse af afgifter. Det er især inden for vand-, varme- og naturgasforsyning, at BBR-oplysninger anvendes.
Private virksomheder bruger BBR-oplysninger i forbindelse med handel, finansiering og forsikring af ejendomme.
Bebyggelsesprocenten for en ejendom beregnes som etagearealet (summen af bruttoarealet for alle etager) i procent af grundens areal. Udestuer, lukkede overdækninger, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, forbindelsesgange og lignende, der kan indrettes til personophold, skal således regnes med i bebyggelsesprocenten. Bestemmelsen omfatter ikke åbne overdækninger, herunder åbne altaner, åbne terrasser, carporte med videre.
I etagearealet indgår samtlige etager, herunder:
- Kældre, hvor loftet er mere end 1,25 m over terræn
- Udnyttelige tagetager, herunder tagetager hvor der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum. Det vil i praksis sige, at alle tagrum, hvori der anvendes spærtyper (hanebåndsspær, saksespær mm.), som muliggør indretning af rum, skal medregnes i etagearealet – også hvis arealet ikke anvendes. Det har ofte vist sig, at tagetager med tiden udnyttes, hvis muligheden er til stede.
- Lukkede overdækninger til personophold, det vil sige udestuer, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, lukkede terrasseoverdækninger, forbindelsesgange og lignende, som kan indrettes til personophold. Det drejer sig typisk om arealer med indendørs funktioner i forbindelse med boliger og erhverv
Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til:
terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund
Berigtigelsen finder sted, når aftalens vilkår er færdigforhandlet. Berigtigelsen består af at få udarbejdet skøde, refusionsopgørelse og sikre, at sælger modtager den aftalte købesum til tiden. Det er typisk købers rådgiver, der varetager berigtigelsen.
Der foreligger et betinget skøde, når køber eller sælger har fastlagt betingelser for handlens gennemførelse. Fx når købesummen er betalt eller ved overdragelse af en bestemt del af ejendommen (arealoverførsel og udstykning). Når der tinglyses et betinget skøde, fastsætter tinglysnings-dommeren en frist, inden hvis udløb der skal være tinglyst endeligt skøde.
Bevaringsværdige huse stiller ekstra krav til ejeren, men i modsætning til fredede huse er det alene det ydre, som er omfattet, når et hus er udpeget som bevaringsværdigt.
Det er kommunerne, der har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger. Kommunerne kan udpege bygninger som bevaringsværdige i kommuneplanen eller udarbejde bevarende lokalplaner til sikring af bygningerne. Kommunerne har også mulighed for at yde økonomisk støtte til vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger. Kulturarvsstyrelsen kan dog også udpege bygninger som bevaringsværdige. Hvis en bygning er bevaringsværdi, kan det have betydning for, hvilke ændringer du som køber må foretage i forhold til bygningens ydre fremtræden – det vil sige vinduer, døre, kviste, farve på huset med mere. Bevaringsværdierne 1-4 karakteriseres som værende mere restriktive, mens bevaringsværdierne 5-9 er mere lempelige. Det er i alle tilfælde en god idé at kontakte kommunen for råd og vejledning.
Bygninger med den højeste værdi 1 vil som oftest være fredede bygninger eller folkekirker. Særligt værdifulde bygninger kan dog godt have bevaringsværdi 1 uden at være fredede.
Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags.
Bygninger med bevaringsværdierne 5-6 er jævne, pæne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren.
Bygninger med bevaringsværdierne 7-9 er ofte bygninger uden arkitektonisk udtryk eller uden historisk betydning. Det kan også være bygninger, som er så ombyggede, eller som har så mange udskiftninger, at de har mistet deres oprindelighed.
Når der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig, og der bliver muligvis behov for at korrigere bevaringsværdien. En bygning kan ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere karakter end ved den oprindelige vurdering.
Bevaringsværdien siger naturligvis ikke noget om husets brugsværdi.
Et uundgåeligt begreb som man tit hører i medierne og i forbindelse med optagelse af realkreditlån. Men hvad ligger der egentlig i ordets betydning og er der noget man som køber skal være særligt opmærksom på?
Bidragssats er kort sagt et administrationsgebyr som låntager betaler til realkreditinstituttet for at have et realkreditlån og dækker blandt andet over de omkostninger der er ved at formidle lånet mellem långiver og låntager.
Hvem fastsætter egentlig bidragssatsen? Bidragssatsen fastsættes af det enkelte realkreditinstitut og realkreditinstituttet bestemmer selv størrelsen af bidragssatsen for de enkelte låntyper. Derfor kan det som køber godt betale sig at ”shoppe” rundt blandt forskellige realkreditinstitutter og undersøge, hvor man som køber kan få det bedste lån og den bedste bidragssats.
Hvordan beregnes bidragssatsen? Bidragssatsen bliver beregnet efter belåningsgraden og udgør en procentdel af restgælden – det vil sige hvor stor en andel af din bolig er belånt. Derfor skal du som køber være opmærksom på belåningsgraden, da der kan være penge at spare. Herudover afhænger bidragssatsen af hvilket låntype du som køber vælger. Satserne varierer alt fra ca. 0,2748 % om året for et fastforrentet lån med afdrag med 0-40 % i belåningsgrad til 2,7000 % for et Flexlån F1-F2 uden afdrag med over 60 % i belåningsgrad (satserne er fra 30.8.2019).
Hvornår betales bidragssatsen? Bidragssatsen betales over ydelsen i hele lånets løbetid – typisk hver måned eller kvartalsvis.
Ved finansiering af din helårsbolig kan du som udgangspunkt maksimalt låne 80 % af boligens købesum i et realkreditinstitut og 15 % af købesummen gennem din bank. I forhold til de sidste 5 % kræves der i henhold til lovgivningen egenfinansiering.
Ved fritidshuse (fx sommerhuse) kan du låne op til 75 % af boligens købesum, 20 % af købesummen gennem banken og 5 % i egenfinansiering. Før 2017 var det kun muligt at låne 60 % af sommerhusets værdi i et realkreditinstitut.
Der er i loven fastsat bestemte bygge- og beskyttelseslinjer ved strande, søer og vandløb, skove, fortidsminder og kirker. Man bruger betegnelsen ” bygge- og beskyttelseslinjer”, fordi linjerne dels fastsætter grænser for, hvor man må bygge, og dels markerer grænser for andre indgreb, som kan ødelægge oplevelsen af landskabet, f.eks. placering af campingvogne, opsætning af master og vindmøller, etablering af hegn, skove osv.
Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, etageantal, højde og afstandsforhold når betingelserne er opfyldt.
Bestemmelser fastlægger byggeretten for de nævnte ejendomme. Kommunalbestyrelsen kan således ikke nægte at godkende et byggeri, når byggeriet i forhold til de af bestemmelserne omfattede forhold, opfylder de nævnte betingelser og ikke overstiger de nævnte bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold.
Bestemmelserne finder ikke anvendelse, hvis en lokalplan eller byplanvedtægt eller reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelove fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold.
Tjek eventuelle byggesager på din ejendom ved at trykke på nedenstående links.
Byggesagsarkiv Københavns Kommune
En bygningssagkyndig (også kaldt en byggesagkyndig) er en byggeteknisk uddannet person, som er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til at udarbejde tilstandsrapporter jf. Huseftersynsordningen. Som køber kan det være en god idé at alliere sig med en byggesagkyndig, hvis du ønsker en uvildig gennemgang af husets fysiske stand i forhold til den udleverede tilstandsrapport, hvis der er tale om en afleveringsforretning, eller hvis du som køber fx går med overvejelser om at ville istandsætte en ejendom. Du kan selv finde en byggesagkyndig eller få hjælp fra Minkøbermægler.dk.
Der findes tre typer byggeprojekter:
I forhold til kommunen inddeler man byggeprojekter i tre kategorier: byggerier, der kan udføres uden krav om godkendelse, byggerier, der skal anmeldes og byggerier der kræver byggetilladelse.
Tilfælde hvor der ikke er krav om godkendelse:
Størstedelen af alle ændringer af enfamilieshuse, som bliver foretaget inden for husets eksisterende vægge, herunder flytning af vægge, etablering af køkken og nyt badeværelse, som ikke indebærer en udvidelse af husets boligareal.
Tilfælde hvor der er krav om anmeldelse:
Hvis du som boligejer ønsker at opføre fx en garage, carport, drivhus eller lignende på højst 50 m2, kræver det anmeldelse til kommunen. Det samme gør sig gældende, hvis der skal ske nedrivning af enfamiliehuse. Du kan anmelde dit byggeprojekt via din kommunes digitale selvbetjeningsløsning, Byg og Miljø.
Hvis der er tale om en etageejendom, hvor den enkelte boligenhed er under 150 m2, og der ikke sker udvidelse af etagearealet, skal enkeltstående ombygninger og forandringer som fx ombygning af badeværelse, køkken og installation af brændeovn anmeldes til kommunen. Når anmeldelsesfristen på to uger er udløbet, kan ombygningen eller andre forandringer i bebyggelsen sættes i gang.
Tilfælde hvor der kræves byggetilladelse:
Ved alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, kræves der en byggetilladelse. I det tilfælde hvor byggearbejder indebærer en ændring i forhold til bebyggelsens omgivelser, kan kommunen kræve, at dette skal ske på baggrund af en byggetilladelse, fx ved etablering af nye tagkviste eller en altan på enfamiliehuse.
Hvis du som boligejer ønsker at vide mere om hvilket materiale i form af tegninger og beskrivelse, du skal vedlægge i din ansøgning til kommunen, kan du læse mere på kommunens hjemmeside eller tage en snak med en af kommunens arkitekter som de stiller til rådighed. I forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse hos kommunen vil der normalt være et gebyr.
Hvorvidt en om- eller tilbygning kræver byggetilladelse, kan du læse mere om på Bygningsreglementet.dk.
Mulighed for at søge om dispensation:
Hvis dele af dit projekt ikke kan holde sig inden for de gældende regler, kan du som boligejer søge om dispensation i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse.
Budbekendtgørelsen omhandler reglerne for salg af en bolig ved budrunde (også kaldet licitationssalg). Bekendtgørelsen er gældende, når sælger i en bolighandel sammen med sin ejendomsmægler har besluttet sig for at sælge i en budrunde. Bekendtgørelsen indeholder regler om, hvordan man skal bære sig ad, når man vil sælge sin ejendom i en budrunde og opstiller de spilleregler og krav, som sælgers ejendomsmægler skal følge.
Fx er det bestemt, at budrunden skal gennemføres på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag. Ejendomsmægler skal stille samme udbudsmateriale til rådighed for alle interesserede købere således, at alle byder på lige vilkår.
Bekendtgørelsen beskriver ligeledes hvilke informationer, der skal være til rådighed i forbindelse med budrunde, samt hvordan ejendomsmægleren skal håndtere de indkomne bud.
For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at man som udgangspunkt skal have enten fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. Tilladelsen søges gennem Civilstyrelsen. Det er typisk købers rådgiver, der sø