Min Køber-Ordbog
Advokatforbeholdet / rådgiverforbeholdet i købsaftalen er din sikkerhed for, at du som køber til enhver tid uden omkostninger kan trække dig fra handlen, hvis din rådgiver ikke kan godkende handlen i sin helhed. Hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen, skal der gives besked herom inden for den fastsatte frist, som er aftalt i købsaftalen – typisk 4-5 hverdage.
Et afgiftspantebrev er ikke et pantebrev, men en måde at ”parkere” en eventuel tinglysningsafgift til senere brug. Afgiftspantebrevet kan kun bruges til afgiftsoverførsel.
Ordet allonge anvendes typisk som tilføjelse til en skriftlig aftale. Der laves fx allonger til købsaftaler som udvider eller præciserer aftalens vilkår ud over det i købsaftalen præciserede. Det kan fx være en ændring af overtagelsesdagen, købesummen eller andre aftaler, som indgås mellem køber og sælger efter købsaftalens underskrift.
En andelsbolig i en privat andelsboligforening er ejet af en andelsforening, hvis medlemmer har brugsret til de boliger, der er ejet af foreningen. Medlemmerne har andel i foreningens formue, og foreningens formål er at eje og drive ejendommen.
Værdien af en andelsbolig er ikke fri, som i en ejerbolig, men fastsættes på andelsboligens generalforsamling. I de fleste andelsboliger er det dog tilladt at handle sit andelsbevis til en lavere pris end den fastsatte. Der er tre måder man kan opgøre andelskronen på:
- Ved at tage udgangspunkt i en fremskrivning af anlægs- eller købssummen for ejendommen. Dette giver normalt en andelskrone, der er væsentligt under markedsprisen for tilsvarende lejligheder. Metoden benyttes af cirka 4 % af andelsboligforeningerne
- Ved at benytte en pris der knytter sig til den offentlige vurdering. Typisk vælger man at sætte andelskronen til 70-85 % af den offentlige vurdering. Da den offentlige vurdering blev hævet markant i 2006, nogle steder op til 200 % og i Storkøbenhavn gennemsnitligt 140 %, kan denne pris både være højere og lavere end markedsprisen. Denne metode benyttes af cirka 66 % af andelsboligerne.
- Ved at få en valuar til at fastsætte prisen ud fra en vurdering af ejendommens værdi. Denne metode fremstår mest præcis, men der er også her markante udsving alt efter den enkelte valuars vurdering. Denne metode benyttes af cirka 30 % af andelsboligforeningerne.
Der foreligger et anmærkningsfrit skøde, når de lån og servitutter i ejendommen, som ikke skal overtages af køber, aflyses fra tingbogen. Det er typisk sælgers pengeinstitut/rådgiver, der sørger for dette.
Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres at:
1) Tagvand holdes på egen grund.
2) Vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrund.
Er et område overvejende bebygget med sluttet bebyggelse, kan kommunalbestyrelsen bestemme, at ny bebyggelse skal opføres i vej- eller byggelinjen og føres ud i skel mod nabogrunden.
Bankforbeholdet i købsaftalen er din sikkerhed for, at du som køber til enhver tid uden omkostninger, kan trække dig fra handlen, hvis din bank ikke kan godkende økonomien i handlen. Hvis banken ikke kan godkende handlen, skal der gives besked herom inden for den fastsatte frist som er aftalt i købsaftalen – typisk 3-5 hverdage.
En bankgaranti er en sikkerhed for købesummens betaling og laves af købers pengeinstitut i henhold til de fastsatte frister i købsaftalen. Bankgarantien bliver afløst af en kontant deponering på overtagelsesdagen. Hvis der er kort tid til overtagelsesdagen, kan det mellem parterne aftales, at der i stedet skal ske en kontant deponering med det samme for at spare køber for udgiften til en bankgaranti.
Bygnings- og Boligregistret (BBR) er et landsdækkende register med data om samtlige landets bygninger og boliger.
Registret anvendes både af de statslige og kommunale myndigheder samt af forsyningsselskaber og private virksomheder, som fx ejendomsmæglere og realkreditinstitutter.
Kommunerne anvender BBR-oplysninger i forbindelse med konkret sagsbehandling, som fx byggesager og ved beregning af vandafgifter og kloakbidrag. BBR bliver derudover brugt til beregning af ejendomsvurdering samt ved analyser og planlægningsopgaver.
Inden for staten er der mange myndigheder, der anvender BBR-oplysninger. SKAT bruger fx BBR-oplysninger til fastsættelse af ejendomsvurdering. BBR-oplysningerne indgår desuden i en række it-systemer i staten som fx BOSSINF, der bruges til at administrere støttet byggeri og byfornyelse.
Forsyningsselskaber anvender BBR-oplysninger i forbindelse med planlægnings- og analyseopgaver og ved fastsættelse af afgifter. Det er især inden for vand-, varme- og naturgasforsyning, at BBR-oplysninger anvendes.
Private virksomheder bruger BBR-oplysninger i forbindelse med handel, finansiering og forsikring af ejendomme.
Bebyggelsesprocenten for en ejendom beregnes som etagearealet (summen af bruttoarealet for alle etager) i procent af grundens areal. Udestuer, lukkede overdækninger, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, forbindelsesgange og lignende, der kan indrettes til personophold, skal således regnes med i bebyggelsesprocenten. Bestemmelsen omfatter ikke åbne overdækninger, herunder åbne altaner, åbne terrasser, carporte med videre.
I etagearealet indgår samtlige etager, herunder:
- Kældre, hvor loftet er mere end 1,25 m over terræn
- Udnyttelige tagetager, herunder tagetager hvor der uden væsentlige indgreb i tagkonstruktionen kan indrettes opholdsrum. Det vil i praksis sige, at alle tagrum, hvori der anvendes spærtyper (hanebåndsspær, saksespær mm.), som muliggør indretning af rum, skal medregnes i etagearealet – også hvis arealet ikke anvendes. Det har ofte vist sig, at tagetager med tiden udnyttes, hvis muligheden er til stede.
- Lukkede overdækninger til personophold, det vil sige udestuer, lukkede altaner, lukkede overdækkede gårde, lukkede terrasseoverdækninger, forbindelsesgange og lignende, som kan indrettes til personophold. Det drejer sig typisk om arealer med indendørs funktioner i forbindelse med boliger og erhverv
Højder måles lodret fra naturligt terræn. For bebyggelser på skrånende terræn eller terræn med større niveauforskelle måles fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Niveauplanernes beliggenhed skal på entydig måde fremgå af byggetilladelsen, normalt ved angivelse af planernes koter. Der kan efter behov fastlægges flere niveauplaner for samme grund. Ved fastlæggelse af niveauplaner skal kommunalbestyrelsen tage hensyn til:
terrænforholdene på de tilstødende grunde og karakteren af den omliggende bebyggelse, og at der skal skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold for den pågældende grund
Berigtigelsen finder sted, når aftalens vilkår er færdigforhandlet. Berigtigelsen består af at få udarbejdet skøde, refusionsopgørelse og sikre, at sælger modtager den aftalte købesum til tiden. Det er typisk købers rådgiver, der varetager berigtigelsen.
Der foreligger et betinget skøde, når køber eller sælger har fastlagt betingelser for handlens gennemførelse. Fx når købesummen er betalt eller ved overdragelse af en bestemt del af ejendommen (arealoverførsel og udstykning). Når der tinglyses et betinget skøde, fastsætter tinglysnings-dommeren en frist, inden hvis udløb der skal være tinglyst endeligt skøde.
Bevaringsværdige huse stiller ekstra krav til ejeren, men i modsætning til fredede huse er det alene det ydre, som er omfattet, når et hus er udpeget som bevaringsværdigt.
Det er kommunerne, der har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger. Kommunerne kan udpege bygninger som bevaringsværdige i kommuneplanen eller udarbejde bevarende lokalplaner til sikring af bygningerne. Kommunerne har også mulighed for at yde økonomisk støtte til vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger. Kulturarvsstyrelsen kan dog også udpege bygninger som bevaringsværdige. Hvis en bygning er bevaringsværdi, kan det have betydning for, hvilke ændringer du som køber må foretage i forhold til bygningens ydre fremtræden – det vil sige vinduer, døre, kviste, farve på huset med mere. Bevaringsværdierne 1-4 karakteriseres som værende mere restriktive, mens bevaringsværdierne 5-9 er mere lempelige. Det er i alle tilfælde en god idé at kontakte kommunen for råd og vejledning.
Bygninger med den højeste værdi 1 vil som oftest være fredede bygninger eller folkekirker. Særligt værdifulde bygninger kan dog godt have bevaringsværdi 1 uden at være fredede.
Bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags.
Bygninger med bevaringsværdierne 5-6 er jævne, pæne bygninger, hvor utilpassede udskiftninger og ombygninger trækker ned i karakteren.
Bygninger med bevaringsværdierne 7-9 er ofte bygninger uden arkitektonisk udtryk eller uden historisk betydning. Det kan også være bygninger, som er så ombyggede, eller som har så mange udskiftninger, at de har mistet deres oprindelighed.
Når der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig, og der bliver muligvis behov for at korrigere bevaringsværdien. En bygning kan ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere karakter end ved den oprindelige vurdering.
Bevaringsværdien siger naturligvis ikke noget om husets brugsværdi.
Et uundgåeligt begreb som man tit hører i medierne og i forbindelse med optagelse af realkreditlån. Men hvad ligger der egentlig i ordets betydning og er der noget man som køber skal være særligt opmærksom på?
Bidragssats er kort sagt et administrationsgebyr som låntager betaler til realkreditinstituttet for at have et realkreditlån og dækker blandt andet over de omkostninger der er ved at formidle lånet mellem långiver og låntager.
Hvem fastsætter egentlig bidragssatsen? Bidragssatsen fastsættes af det enkelte realkreditinstitut og realkreditinstituttet bestemmer selv størrelsen af bidragssatsen for de enkelte låntyper. Derfor kan det som køber godt betale sig at ”shoppe” rundt blandt forskellige realkreditinstitutter og undersøge, hvor man som køber kan få det bedste lån og den bedste bidragssats.
Hvordan beregnes bidragssatsen? Bidragssatsen bliver beregnet efter belåningsgraden og udgør en procentdel af restgælden – det vil sige hvor stor en andel af din bolig er belånt. Derfor skal du som køber være opmærksom på belåningsgraden, da der kan være penge at spare. Herudover afhænger bidragssatsen af hvilket låntype du som køber vælger. Satserne varierer alt fra ca. 0,2748 % om året for et fastforrentet lån med afdrag med 0-40 % i belåningsgrad til 2,7000 % for et Flexlån F1-F2 uden afdrag med over 60 % i belåningsgrad (satserne er fra 30.8.2019).
Hvornår betales bidragssatsen? Bidragssatsen betales over ydelsen i hele lånets løbetid – typisk hver måned eller kvartalsvis.
Ved finansiering af din helårsbolig kan du som udgangspunkt maksimalt låne 80 % af boligens købesum i et realkreditinstitut og 15 % af købesummen gennem din bank. I forhold til de sidste 5 % kræves der i henhold til lovgivningen egenfinansiering.
Ved fritidshuse (fx sommerhuse) kan du låne op til 75 % af boligens købesum, 20 % af købesummen gennem banken og 5 % i egenfinansiering. Før 2017 var det kun muligt at låne 60 % af sommerhusets værdi i et realkreditinstitut.
Der er i loven fastsat bestemte bygge- og beskyttelseslinjer ved strande, søer og vandløb, skove, fortidsminder og kirker. Man bruger betegnelsen ” bygge- og beskyttelseslinjer”, fordi linjerne dels fastsætter grænser for, hvor man må bygge, og dels markerer grænser for andre indgreb, som kan ødelægge oplevelsen af landskabet, f.eks. placering af campingvogne, opsætning af master og vindmøller, etablering af hegn, skove osv.
Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, etageantal, højde og afstandsforhold når betingelserne er opfyldt.
Bestemmelser fastlægger byggeretten for de nævnte ejendomme. Kommunalbestyrelsen kan således ikke nægte at godkende et byggeri, når byggeriet i forhold til de af bestemmelserne omfattede forhold, opfylder de nævnte betingelser og ikke overstiger de nævnte bebyggelsesprocenter, etageantal, højde- og afstandsforhold.
Bestemmelserne finder ikke anvendelse, hvis en lokalplan eller byplanvedtægt eller reguleringsplan efter de tidligere gældende byggelove fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold.
Tjek eventuelle byggesager på din ejendom ved at trykke på nedenstående links.
Byggesagsarkiv Københavns Kommune
En bygningssagkyndig (også kaldt en byggesagkyndig) er en byggeteknisk uddannet person, som er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til at udarbejde tilstandsrapporter jf. Huseftersynsordningen. Som køber kan det være en god idé at alliere sig med en byggesagkyndig, hvis du ønsker en uvildig gennemgang af husets fysiske stand i forhold til den udleverede tilstandsrapport, hvis der er tale om en afleveringsforretning, eller hvis du som køber fx går med overvejelser om at ville istandsætte en ejendom. Du kan selv finde en byggesagkyndig eller få hjælp fra Minkøbermægler.dk.
Der findes tre typer byggeprojekter:
I forhold til kommunen inddeler man byggeprojekter i tre kategorier: byggerier, der kan udføres uden krav om godkendelse, byggerier, der skal anmeldes og byggerier der kræver byggetilladelse.
Tilfælde hvor der ikke er krav om godkendelse:
Størstedelen af alle ændringer af enfamilieshuse, som bliver foretaget inden for husets eksisterende vægge, herunder flytning af vægge, etablering af køkken og nyt badeværelse, som ikke indebærer en udvidelse af husets boligareal.
Tilfælde hvor der er krav om anmeldelse:
Hvis du som boligejer ønsker at opføre fx en garage, carport, drivhus eller lignende på højst 50 m2, kræver det anmeldelse til kommunen. Det samme gør sig gældende, hvis der skal ske nedrivning af enfamiliehuse. Du kan anmelde dit byggeprojekt via din kommunes digitale selvbetjeningsløsning, Byg og Miljø.
Hvis der er tale om en etageejendom, hvor den enkelte boligenhed er under 150 m2, og der ikke sker udvidelse af etagearealet, skal enkeltstående ombygninger og forandringer som fx ombygning af badeværelse, køkken og installation af brændeovn anmeldes til kommunen. Når anmeldelsesfristen på to uger er udløbet, kan ombygningen eller andre forandringer i bebyggelsen sættes i gang.
Tilfælde hvor der kræves byggetilladelse:
Ved alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, kræves der en byggetilladelse. I det tilfælde hvor byggearbejder indebærer en ændring i forhold til bebyggelsens omgivelser, kan kommunen kræve, at dette skal ske på baggrund af en byggetilladelse, fx ved etablering af nye tagkviste eller en altan på enfamiliehuse.
Hvis du som boligejer ønsker at vide mere om hvilket materiale i form af tegninger og beskrivelse, du skal vedlægge i din ansøgning til kommunen, kan du læse mere på kommunens hjemmeside eller tage en snak med en af kommunens arkitekter som de stiller til rådighed. I forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse hos kommunen vil der normalt være et gebyr.
Hvorvidt en om- eller tilbygning kræver byggetilladelse, kan du læse mere om på Bygningsreglementet.dk.
Mulighed for at søge om dispensation:
Hvis dele af dit projekt ikke kan holde sig inden for de gældende regler, kan du som boligejer søge om dispensation i forbindelse med ansøgningen om byggetilladelse.
Budbekendtgørelsen omhandler reglerne for salg af en bolig ved budrunde (også kaldet licitationssalg). Bekendtgørelsen er gældende, når sælger i en bolighandel sammen med sin ejendomsmægler har besluttet sig for at sælge i en budrunde. Bekendtgørelsen indeholder regler om, hvordan man skal bære sig ad, når man vil sælge sin ejendom i en budrunde og opstiller de spilleregler og krav, som sælgers ejendomsmægler skal følge.
Fx er det bestemt, at budrunden skal gennemføres på et for alle interesserede købere ensartet, gennemsigtigt og afklaret grundlag. Ejendomsmægler skal stille samme udbudsmateriale til rådighed for alle interesserede købere således, at alle byder på lige vilkår.
Bekendtgørelsen beskriver ligeledes hvilke informationer, der skal være til rådighed i forbindelse med budrunde, samt hvordan ejendomsmægleren skal håndtere de indkomne bud.
For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at man som udgangspunkt skal have enten fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. Tilladelsen søges gennem Civilstyrelsen. Det er typisk købers rådgiver, der sørger for dette.
Ved deponering forstås, at udbetalingen eller købesummen i sin helhed overføres til sælgers bank eller ejendomsmægler i handlen i henhold til købsaftalen vilkår.
Debitorskifte udarbejdes, hvis man som ny ejer skal indtræde i en sikkerhed eller et lån som er tinglyst i ejendommen i sælgers navn. Det er typisk købers advokat, der sørger for debitorskiftet. Ved køb af en ejerlejlighed vil der oftest skulle tinglyses et debitorskifte til sikkerhed for eventuelle krav som ejerforeningen måtte få over for ejeren af lejligheden.
Hvis der er aftalt disposition før tid, får køber adgang til ejendommen inden overtagelsesdagen, mod at køber, med mindre andet er aftalt, betaler for de almindelige anvendelsesudgifter – det vil sige vand, varme og el. Køber betaler altså ikke terminsydelser eller renter af købesummen før overtagelsesdagen. Disposition før tid fordrer, at skødet er underskrevet, handelsomkostningerne er deponeret, eventuel husforsikring er tegnet (hvis der er tale om et huskøb) samt at hele købesummen er tilsikret.
Ejendomsavancen er forskellen mellem afståelsessummen og en særlig opgjort anskaffelsessum på en ejendom. Afståelsessummen er i store træk kontantomregnet salgspris, fratrukket salgsomkostninger som mæglerhonorar og advokatomkostning.
Vejledende eksempel:
| Salgssum kontant | 1.495.000 |
| – salgsomkostninger | 50.000 |
| Salgssum efter omkostninger | 1.445.000 |
| anskaffelsessum | 1.200.000 |
| Køberomkostninger | 10.000 |
| Samlet anskaffelsessum | 1.190.000 |
| Ejertidstillæg | 40.000 |
| Forbedringsudgifter | 90000 |
| Reguleret anskaffelsessum | 1.320.000 |
| Gevinst: | 125.000 |
Hvis du skal købe en bolig, kræver det, at du som køber minimum kan betale 5 % af købesummen selv. Det kalder man egenfinansiering. Den resterende del af beløbet finansieres ved realkreditlån (op til 80 % ved helårsbolig og 75 % ved fritidsbolig) og banklån (op til 20 % ved helårsbolig og 15 % ved fritidsbolig). Reglen om egenfinansiering trådte i kraft den 1. november 2015.
Ejerforeningen er reguleret via foreningens vedtægter. Er der ikke vedtaget en individuel vedtægt i ejerforeningen gælder ”Normalvedtægten” for ejerforeningen. Vedtægterne vil normalt som minimum indeholde regler for indkaldelse og afholdelse af generalforsamling i ejerforeningen. I vedtægterne kan endvidere være indeholdt begrænsninger i ejerens råderet over sin ejerlejlighed, fx vedrørende husdyrhold og ret til udlejning.
Elinstallationsrapporten er en uvildig og professionel gennemgang af boligens elektriske installationer, deres lovlighed og funktionsdygtighed og er, sammen med tilstandsrapporten, en forudsætning for at kunne tegne ejerskifteforsikring ved en bolighandel. En elinstallationsrapport foretages af en autoriseret elinstallatørvirksomhed.
Ved salg af en ejendom har man som sælger pligt til at få udarbejdet et energimærke på ejendommen. Med et energimærke kan du nemt finde ud af, hvor energieffektivt dit hus er, og om der er rentable besparelsesforslag til forbedring af ejendommens energimærke. Energimærket skal udleveres til køber inden købsaftalen bliver underskrevet. I henhold til lovgivningen er der visse ejendomme som er undtaget fra kravet om energimærke. Det gælder blandt andet fredede ejendomme, ejendomme til nedrivning, kolonihavehuse, sommerhuse samt huse under 60 kvm. Det er den byggesagkyndige, som laver energimærket sammen med tilstandsrapporten.
Når alle betingelserne for handlen er opfyldt og handlen dermed er endelig, udarbejdes og tinglyses der et endeligt skøde på ejendommen, som beviser, at du er den retmæssige og juridiske ejer af ejendommen.
De relevante dokumenter vedrørende ejerlejligheder er:
- Ejerlejlighedsskema (spørgeskema besvaret af administrator)
- Ejerforeningens vedtægter
- Referat fra de seneste generalforsamlinger
- Ejerforeningens seneste regnskab og budget
- Forsikringspolice for hovedejendommen
- Husorden
- Ejerlejlighedskort
Når en ejendom er opdelt i ejerlejligheder, er der lavet et kort over alle ejerlejlighederne. Ejerlejlighedskortet viser den enkelte ejerlejligheds omrids og areal. Rummenes fordeling fremgår normalt ikke af ejerlejlighedskortet.
Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler – det vil sige mangler, som ikke er beskrevet i tilstands- og elrapporten. Som køber kan man selv bestemme, i hvilket forsikringsselskab man vil tegne en ejerskifteforsikring og om ejerskifteforsikringen skal løbe i 5 eller 10 år. Sælger er dog i henhold til lovgivningen kun forpligtet til at betale halvdelen af den billigste ejerskifteforsikringspræmie.
Et ejerpantebrev er et pantebrevslån, der oftest oprettes af ejeren af en bolig, når der skal stilles sikkerhed for et lån eller lignende hos et pengeinstitut.
Et ejerlejlighedsskema indeholder relevante oplysninger om ejerlejligheden og ejerforeningen. Her vil man fx kunne se, hvilke udgifter man som ejer har til ejerforeningen, om ejerforeningen har stiftet gæld eller om der er kommende vedligeholdelsesarbejder på ejendommen, som vil medføre en stigning i udgifterne. Et ejerlejlighedsskema er med til at sikre, at sælger ikke efter handlen står med ansvaret for ikke at have oplyst om fx en planlagt facaderenovering eller vinduesudskiftning i ejendommen m.m.
Ejendomsdatarapporten rummer oplysninger der stammer fra offentlige registreringer. Rapporten samler oplysninger fra forskellige offentlige registre om bygninger, økonomi, planer, jordforurening og eventuelle rådighedsindskrænkninger.
Grundskyld er en skat, der betales af alle boligejere, uanset om du selv bebor din bolig eller ej. Grundskyld administreres og opkræves af kommunerne.
Skatten betales af grundens værdi, som den fremgår af den offentlige vurdering. Beregningsgrundlaget for grundskylden fastsættes hvert år som det mindste beløb af enten
- Ejendommens grundværdi som den fremgår af den seneste offentlige vurdering, eller
- Grundværdien, der dannede grundlag for grundskylden det foregående år, tillagt en reguleringsprocent på 3-7 procent. Reguleringsprocenten for 2019 er fastsat til 5,5%
Den regulerede grundværdi kaldes ‘grundskatteloftsværdi’ og fremgår af ejendomsskattebilletten.
De enkelte kommuner fastsætter selv størrelsen af den promille, der skal betales, dog skal promillesatsen være mindst 16 og højest 34. Taksten kan findes på kommunens hjemmeside.
Kommunerne bestemmer selv, om skatten opkræves i 2 eller 4 rater, og hvornår disse forfalder.
En ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom, som typisk er en del af en større ejendom, oftest en etageejendom. Hver ejerlejlighed har et selvstændigt nummer under hovedejendommens matrikelnummer, således der kan tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed i hovedejendommen.
Salgsopstillingen indeholder en angivelse af ejerudgiften på den pågældende bolig, så du har mulighed for at sammenligne de faste omkostninger til boligen med andre boliger. Ejerudgiften det første år omfatter den aktuelle ejendomsværdiskat, grundskyld og ydelser til ejendomsforsikring. Desuden indgår de aktuelle udgifter, som køber er forpligtet til at afholde som ejer af ejendommen, med undtagelse af udgifter til lovpligtige eftersyn af forsyningsanlæg. Fællesudgifter til evt. ejerforening indgår i ejerudgiften efter fradrag af forbrugsafhængige udgifter. Endelig indgår ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen.
Bemærk også, at ejerudgiften ikke omfatter forbrugsudgifter som el, vand og varme. Disse er jo afhængige af hvem og hvor mange, der flytter ind i boligen. Salgsopstillingen skal imidlertid også indeholde enten det beregnede eller faktiske varmeforbrug – afhængigt af, om der er udarbejdet energimærke for boligenheden.
Købesummen frigives til sælger, når skødet er endelig tinglyst uden retsanmærkninger. Det er din bank, der sørger for aflysning af pantehæftelser, der ikke skal overtages af køber.
Køber eller købers advokat skal give besked til din bank om, at købesummen skal frigives. Frigivelse skal ske straks, når der er et anmærkningsfrit skøde, da du i modsat fald har krav på renter, hvis dette er aftalt. Dog kan frigivelse tidligst ske på overtagelsesdagen.
Når overtagelsesdagen er passeret, kan du kontakte din bank for at få oplyst, om købesummen er frigivet. Du kan eventuelt også kontakte købers advokat for at få en status på berigtigelsen.
Hvis refusionsopgørelsen ikke er udfærdiget på dette tidspunkt, og man således ikke ved, om og i givet fald hvor meget og til hvem, der skal refunderes, har køber ifølge praksis ret til at tilbageholde 10.000 kr. til dækning af eventuel refusionssaldo i købers favør.
Der er som udgangspunkt ikke adgang til at tilbageholde midler af købesummen for andet end aftalte poster. Dette indebærer, at det skal fremgå af købsaftalen, hvis der skal tilbageholdes beløb ud over det nævnte, vedrørende refusionsopgørelsen. Medmindre parterne har aftalt det enten i forbindelse med indgåelse af købsaftalen eller senere, kan der således ikke ske modregning af beløb for mangler, som køber måtte have konstateret efter overtagelsesdagen. Der er omvendt intet i vejen for at foretage en sådan modregning, hvis parterne er enige herom.
Ved forældrekøb er der oftest tale om forældre, som køber en lejlighed eller et hus til deres barn, for derefter at udleje lejligheden/huset til barnet. I visse tilfælde ser man dog også børn købe en lejlighed eller et hus til deres forældre for derefter at udleje lejligheden/huset til deres forældre. Forældrene/børnene kan vælge mellem tre forskellige regelsæt for skatteberegning: 1. de almindelige skatteregler for personer i personskatteloven 2. virksomhedsordningen 3. kapitalafkastordningen.
Hvis man som køber/privatperson ønsker at fortryde sit køb, skal man give sælger eller dennes repræsentant, fx en ejendomsmægler, skriftlig underretning herom inden 6 hverdage (fristen udløber kl. 24) samt betale 1 % af købesummen til sælger. 6 dages fristen regnes fra datoen for købsaftalens indgåelse, uanset aftalen er betinget af et eller flere forhold. Ved beregning af fristen medregnes ikke lørdage, søndage, helligdage og grundlovsdag. Hvis aftalen indgås ved, at køber accepterer et salgstilbud fra sælgeren, regnes fristen fra den dag, hvor køber har fået kundskab om sælgers underskrift på købsaftalen. Der kan således være tilfælde, hvor fristen allerede er udløbet, inden aftalen indgås og hvor der derfor ikke er nogen fortrydelsesret. Underretning om, at man vil fortryde købet, skal være kommet frem til sælgeren eller dennes repræsentant, fx. en ejendomsmægler, inden fristens udløb. Ved køb af en ejendom på tvangsauktion eller en landbrugsejendom, kan man som køber ikke benytte sig af den lovpligtige fortrydelsesret.
Der er ikke fortrydelsesret hvis:
- køber er et selskab
- der på handelstidspunktet endnu er landbrugspligt på ejendommen
- det købte ikke skal bebos af køberen eller af en person, som køberen har en privat interesse i at skaffe en bolig
Fortrydelsesrettens varighed:
Købstilbud:
Indgås handlen ved accept af købstilbud fra køber, anses aftalens indgåelsestidspunkt, for at være det tidspunkt, hvor sælgers accept af det afgivne købstilbud er kommet frem til køber. Ved beregning af de 6 hverdage skal man ikke medregne dagen for aftalens indgåelse. Den første af de 6 hverdage er derfor dagen efter, køber har modtaget sælgers accept af købsaftalen.
Salgstilbud:
Hvis handlen ikke sker ved, at sælger accepterer et købstilbud fra køber, men ved at køber accepterer et salgstilbud fra sælger, løber fortrydelsesretten fra det tidspunkt, hvor sælgers salgstilbud er kommet til købers kendskab, og ikke fra det tidspunkt, hvor køber accepterer sælgers salgstilbud.
Når købers rådgiver har gennemgået købsaftalen og alle handlens dokumenter, udfærdiger købers rådgiver normalt en forbeholdsskrivelse med eventuelle tilføjelser til købsaftalen. Forbeholdsskrivelsen udgør sammen den underskrevne købsaftale købers samlede tilbud til sælger. Først når alle forbeholdene i forbeholdsskrivelsen er accepteret af både køber og sælger og forbeholdene er opfyldt, betragtes handlen som endelig.
Det antages, at der foreligger en mangel, hvis:
- Et forhold ikke er som garanteret eller tilsikret
- Et forhold strider mod, hvad køber har betinget sig
- Et forhold ikke er i overensstemmelse med, hvad køber med rimelighed kunne forvente (dvs. hvis ejendommen under hensyn til dens type, alder, indretning og de øvrige konkrete omstændigheder er ringere, end man normalt kan forvente)
I forhold til mangelsbegrebet skelnes der mellem faktiske og retlige mangler. Faktiske mangler vedrører ejendommens fysiske tilstand, mens retlige mangler vedrører sælgers manglende retlige kompetence til at råde over en given ejendom. En faktisk mangel kan f.eks. være en sætningsrevne, mens en retslig mangel typisk foreligger, når køberen ikke opnår den ret over ejendommen, der følger af aftalen. Ved delvis retsmangel skal forstås, at køberens faktiske eller retlige råden over ejendommen er begrænset, grundet det at tredjemand har en begrænset ret til at råde faktisk eller retligt over ejendommen.
Ved konstatering af en mangel ved boligen, har du som køber tre muligheder:
Hvis der er tale om en ”bagatel” eller et aftalevilkår, kan du som køber ikke gøre noget krav gældende over for sælger. I købsaftalen og advokatens godkendelsesskrivelse kan du som køber se hvad der er aftalt.
Hvis manglen er omfattet af ejerskifteforsikringen, skal denne anmeldes til ejerskifteforsikringsselskabet. Her skal du som køber sende en skadesanmeldelse til forsikringsselskabet.
Hvis manglen ikke henhører til nogen af ovenstående kategorier, kan du som køber eventuelt rette et krav mod sælger eller den bygningssagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, eller eventuelle andre involverede parter. Her er det en god idé at involvere din juridiske rådgiver og høre hvordan du som køber står.
Når du konstaterer en mangel, skal du som køber finde ud af, hvilken af ovenstående kategorier, manglen henhører til. Hvis der er tale om bagateller, fx en punkteret termorude, en revnet flise i badeværelset eller kosmetiske skader uden nævneværdig betydning der kan udbedres for mindre end ca. 5.000 kr., kan du som køber ikke rette noget krav mod sælger. Du må som køber med andre ord sørge for udbedring af manglen for egen regning.
Hvis du som køber har underskrevet en standardkøbsaftale fra Dansk Ejendomsmæglerforening, indeholder denne en garanti for, at ejendommens medfølgende hårde hvidevarer er funktionsduelige på overtagelsesdagen. I dette tilfælde gælder bagatelgrænsen for hårde hvidevarer altså ikke, med mindre der er et aftalevilkår herom. Som køber kan du derfor godt gøre et krav gældende mod sælger på 4.000 kr. for en ny opvaskemaskine.
Hvis sælger har givet garanti i forbindelse med handlen, kan sælger ikke påberåbe sig bagatelgrænsen. Garantien omfatter også godtroende sælgere – det vil sige sælgere som ikke vidste eller burde vide, at den afgivne garanti ikke svarede til de faktiske forhold. Her kan fx nævnes at sælger oplyser, at der er dræn rundt om husets kælder eller at alle termoruder er intakte. Som køber er det en god idé at gennemgå købsaftalen og eventuelle tillæg til købsaftalen for at se, om der skulle være givet garantier. Hvis dette er tilfældet, vil du som køber kunne rette et krav mod sælger.
Linjen ligger 100 m fra fortidsminder, der er beskyttet efter bestemmelserne i museumsloven (se afsnit om diger og fortidsminder). Linjens placering fremgår af kort, der er offentligt tilgængelige på Miljøportalen.
Som ejer af et fredet hus skal du være opmærksom på, at både udvendige og indvendige ændringer kræver tilladelse fra Kulturstyrelsen, og at du desuden har pligt til at holde bygningen i forsvarlig stand. Til gengæld er der forskellige ordninger, som skal lette den økonomiske byrde ved at eje et fredet hus, bl.a. fritagelse for ejendomsskat.
Det kræver fx tilladelse at pudse en facade, at ændre farve, at lægge et tag om, at udskifte et vindue, at udskifte en dør eller at omlægge en plads. Det kræver også tilladelse at fjerne eller ændre på mur- og nagelfast inventar såsom paneler, fliser og kakkelovne. Man må end ikke genopbygge en forfalden skillevæg uden tilladelse, selv om man bruger samme teknik som oprindeligt. Køkken og bad må heller ikke ombygges eller nyindrettes uden tilladelse.
Det er Staten, der gennem Kulturstyrelsen bestemmer hvilke bygninger, der skal fredes.
Friværdien er værdien af de rede penge, du ville stå med i hånden, hvis du solgte din bolig her og nu. Det er med andre ord det reelle beløb, du har til overs, når man trækker restgælden fra boligens nuværende værdi. Friværdien kan du som ejer bruge til belåning, hvor du typisk vil kunne låne billigere i din friværdi, fordi du stiller sikkerheden til rådighed.
Ved gældsovertagelse overtager en privatperson en anden privatpersons gæld, med det resultat, at denne frigøres for sin gæld. For at gældsovertagelse kan finde sted, kræver det normalt samtykke fra kreditor – realkreditinstituttet. Samtykkereglerne varierer, alt afhængig af hvilken type gældsovertagelse der er tale om. Ved gældsovertagelse deponeres alene forskellen på gælden og købesummen i sælgers bank. I dag gennemføres imidlertid størstedelen af alle handler som kontanthandler, hvor køber selv optager sine egne lån og sælgers pengeinstitut indfrier de eventuelle lån som er tinglyst i ejendommen.
I forbindelse med køb af en ejendom, kan det være en betingelse fra sælger, at køber overtager en eventuel gæld uden for købesummen. Det kan fx være en gæld til en ejerforening i forbindelse med en tagrenovering. Hvis dette er tilfældet, skal det fremgå af købsaftalen og den tilhørende salgsopstilling.
En grundejerforening er en sammenslutning af grundejere i et bestemt område. Grundejerforeningen varetager grundejernes interesser, fx i forhold til kommunen i relation til vedligeholdelse af veje, ændringer i lokalplanen osv. Grundejerforeningen kan også stå for drift og vedligeholdelse af eventuelle private fællesveje, fællesarealer og fællesanlæg. Som medlem af en grundejerforening, opkræves man sædvanligvis som grundejer et grundejerforeningskontingent til dækning af omkostninger for foreningen.
Hjemfaldspligt er en ret for en kommune til at købe en ejendom tilbage for den oprindelige salgssum. Det mest almindelige er, at kommunen kan købe ejendommen tilbage et bestemt årstal, men der findes også tilbagekøbsrettigheder, som udløses af en ændret anvendelse af ejendommen. Desuden findes der nogle tilbagekøbsrettigheder, hvor kommunen ved tilbagekøbet er forpligtet til at betale erstatning for ejendommens bygninger, hvilket kaldes bygningserstatning. Tilbagekøbsrettigheder er tinglyst på ejendommen, og det fremgår således af tingbogen, om kommunen har tilbagekøbsret til en ejendom. Kommunens tilbagekøbsrettigheder findes både på ejendomme i og uden for København.
Når du overtager en bolig, overtager du også den fulde risiko ved boligen. Hvis du ikke selv sørger for en forsikring fra dag et, er der ingen dækning. Derfor bør du overveje, hvilke forsikringer du har brug for, inden du overtager boligen. Hvis der er optaget lån i en ejendom og udstedt pantebrev, vil realkreditinstituttet eller banken stille krav om, at ejendommen som minimum er brandforsikret. Panthavernes tilgodehavende er således sikret i tilfælde af brand.
En hæftelse i en ejendom er udtryk for et lån eller en sikkerhed tinglyst i ejendommen, som enten skal overtages eller aflyses i forbindelse med den givne ejendomshandel.
En ideel anpart er på samme måde som ejerlejligheder selvstændige faste ejendomme, der kan købes og finansieres med bank- og realkreditlån.
Som køber af en ideel anpart erhverver man sammen med en eller flere andre købere en ejendom i sameje, det vil sige, at man som køber har en del af bygningen, som man har eksklusiv brugsret til og typisk en andel af fællesarealet og grunden. Dette afhænger dog af, hvad der er aftalt i samejeoverenskomsten.
Samejeoverenskomsten regulerer det interne forhold mellem de to lejligheder og præciserer typisk, hvordan udgifterne skal fordeles, samt hvilke rettigheder de enkelte lejligheder har.
Ved en ideel anpart fremgår den matrikulære opdeling ikke af en officiel ejerlejlighedsfortegnelse som en landinspektør har udarbejdet. Opdelingen og fordelingstallet beror på en privat aftale og fremgår af den tinglyste samejekontrakt.
Hvis du har nået folkepensionsalderen, eller modtager efterløn, social pension eller delpension, har du mulighed for at udsætte betalingen af ejendomsskatten i din helårsbolig eller sommerhus, dvs. kommunen yder et lån til betaling af din ejendomsskat mod sikkerhed i din ejendom. Denne ordning adskiller sig fra den midlertidige ordning, ved kun at være gældende for pensionister og ved at omfatte indefrysning af HELE ejendomsskatten. Lånet forfalder som udgangspunkt ved ejerskifte. Der gælder imidlertid visse undtagelser, hvis ejendommen efter ejerens død overtages af en ægtefælle, eller ejeren kommer på plejehjem.
Tryk her for at ansøge om lån til betaling af ejendomsskatter.
Jordbundsundersøgelse er en undersøgelse af jordens fysiske og/eller kemiske egenskaber. Permanente egenskaber kan være jordens tekstur, dvs. indhold af ler, silt og sand m.m. Jordbundsundersøgelser benyttes typisk i forbindelse med nybyggeri for at undersøge funderingsmulighederne eller i forbindelse med undersøgelse af jorden for eventuel olieforurening ved en nedgravet olietank. En jordbundsundersøgelse kaldes også for en geoteknisk undersøgelse.
Regionerne registrerer, hvilke områder som er, eller formodes at være, forurenede. Formålet er at beskytte grundvandet og forebygge sundhedsproblemer. Registreringen, som også kaldes en kortlægning, sker med udgangspunkt i 2 kategorier:
Vidensniveau 1 (V1): Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Kortlægningen sker på baggrund af historiske oplysninger, som fx oplysninger om, at ejendommen tidligere har været brugt til autoværksted, renseri, smedevirksomhed el.lign. aktiviteter, som erfaringsmæssigt medfører jordforurening. Bemærk, at der er ikke udført tekniske undersøgelser på ejendommen.
Vidensniveau 2 (V2): Kortlægningen betyder, at regionen har foretaget tekniske undersøgelser af jorden og på den baggrund har kendskab til forurening, som kan have en skadelig virkning på mennesker og miljø. Forureningen opgøres ud fra følgende kategorier:
FO: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse som bolig
F1: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til boligformål, hvis simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves ’
F2: Forureningen udgør eller kan udgøre en risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til bolig, eller der foreligger ikke viden nok til at nuancere kortlægningen.
Desuden vil du kunne støde ind i betegnelsen ”indledende kortlægning”. Den anvendes om ejendomme, hvor der er viden om forurenende aktiviteter, men hvor denne viden ikke er vurderet nærmere. Det er dog en uofficiel betegnelse, som benyttes af regionerne, og som ikke er beskrevet i lovgivningen.
Linjen ligger 300 meter fra alle kirker. Inden for linjen må der ikke opføres bebyggelse med en højde over 8,5 m, med mindre kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen.
Kommune- eller lokalplanen for et område kan indeholde særlige forhold, der ønskes fremmet i forbindelse med det pågældende byggeri. Det kan være forhold vedrørende bestemte udtryk i byggestilen eller særlige elementer ved bebyggelsens udformning.
Udover kontantprisen skal du som køber betale en række andre udgifter i forbindelse med dit boligkøb. Dette kalder man for købers kontantbehov og her medtages typisk: kontantprisen på boligen, udgift til tinglysning af skøde og pantebreve, udgift til købermægler/advokat/byggesagkyndig samt udgift til betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien (hvis handlen er omfattet af huseftersynsordningen).
Hvad vil det egentlig sige at kurssikre sit lån? Ved optagelse realkreditlån kan du vælge at fastlåse kursen for at sikre dig mod kursfald. Når du foretager en kurssikring, kender du dit fremtidige lån og dermed hvilken terminsydelse du skal betale fremadrettet. Dette er uanset, om kursen falder inden banken hjemtager dit lån. Hvis du skal indfri et realkreditlån, kan du ligeledes vælge at sikre dig mod kursstigninger.
En kurssikring skal med andre ord ses som en form for forsikring, hvor der ligger en klar aftale om hvilken kurs banken skal hjemtage dit lån til på selve udbetalingsdagen. Omkostningen ved kurssikring afhænger blandt andet af hvilket realkreditinstitut du benytter, låntype og hvor længe der er til lånets udbetaling.
Når du først har kurssikret dit lån, er det bindende, hvilket betyder, at hvis kursudviklingen medfører en kursgevinst, tilfalder denne banken. Hvis der omvendt er tale om et eventuelt tab, dækker banken dette. Som låntager har du med andre ord ikke mulighed for at spekulere i renteudviklingen, når du først har indgået en aftale om kurssikring.
Købsaftalen regulerer aftalegrundlaget mellem køber og sælger og præciserer, på hvilke vilkår handlen skal gennemføres. Købsaftalen er med til at sikre, at der ikke opstår eventuelle uoverensstemmelser mellem køber og sælger efter handlens indgåelse.
Med køberrådgivning får du som køber en grundig juridisk gennemgang af købsaftalens bestemmelser samt handlens bilag. Alt sammen for at tilsikre, at du som køber bliver gjort opmærksom på alle ejendommens forhold. Når den juridiske gennemgang af handlens dokumenter er færdig, udfærdiger rådgiveren en forbeholdsskrivelse som tillæg til købsaftalen, som skal tilsikre, at eventuelle uafklarede forhold skal afklares, inden handlen kan betragtes som endelig. Køberrådgivningen omfatter typisk også udfærdigelse af skøde og refusionsopgørelse med mindre andet er aftalt.
En købermægler er uddannet ejendomsmægler og har derfor typisk stor erfaring med køb og salg af fast ejendom. Købermægleren kan hjælpe dig med at søge efter boliger, besigtige boligen, forhandle pris og betingelser med sælgers ejendomsmægler, skaffe og vurdere relevante dokumenter i forbindelse med bolighandlen, udarbejde skøde og refusionsopgørelse m.m. En ejendomsmægler må aldrig fungere som repræsentant for både køber og sælger i samme handel. Af samme grund må ejendomsmægleren ikke hjælpe dig med at berigtige handlen – det vil sige håndtere skøde, tinglysning med videre, når ejendomsmægleren har formidlet salget af den pågældende ejendom.
Tryk her for at læse mere om forskellen på en boligadvokat og en købermægler.
De forhold køber selv burde have erfaret kan ikke påberåbes som en mangel. Det er dermed ikke en selvfølge, at sælger ifalder ansvar for alle fejl og mangler, som eksisterede ved overtagelsesdagen. Køber kan således ikke påberåbe sig synlige fejl og mangler, som burde være opdaget ved en sædvanlig besigtigelse. Spørgsmålet om hvad køber bør opdage ved en sædvanlig besigtigelse afhænger af en skønsmæssig vurdering, men med det in mente, at køberen ikke nødvendigvis besidder den fornødne fagkundskab. Desuden er fast ejendom en kompliceret salgsgenstand, som gør det vanskeligt for køberen selv at vurdere og bedømme. Omvendt kan kravene til købers undersøgelsespligt skærpes i visse tilfælde, hvis køber eksempelvis har kendskab til en bestemt defekt og ikke foretager en nærmere undersøgelse heraf. I et sådant tilfælde mister køberen i almindelighed sin beføjelse til at gøre manglen gældende, idet ejendommen ikke er ringere end, hvad køberen har krav på efter aftalen. På samme måde kan det være en skærpende omstændighed i vurderingen, at køber selv er sagkyndig inden for fast ejendom.
Liggetiden på en bolig angiver, hvor mange dage boligen har været til salg i markedet. Liggetiden stiger derfor, for hver dag boligen er til salg. På Boligsiden.dk kan du se den nuværende boligs liggetid og samlet liggetid. Boligens nuværende liggetid viser, det antal dage boligen har været til salg hos den nuværende ejendomsmægler, mens den samlet liggetid angiver, det samlede antal dage sælgeren har haft boligen til salg i markedet inden for de sidste tre år. Bag en lang liggetid kan der ligger mange forklaringer, dette kan Minkøbermægler.dk hjælpe dig med at undersøge.
En lokalplan udarbejdes af kommunen og vedtages af kommunalbestyrelsen. Lokalplanen kan fastlægge regler for anvendelse, bebyggelsers omfang og placering, veje og stier samt arkitektonisk udformning af et bestemt område. En lokalplan giver grundejeren ret til at bebygge og anvende ejendommene i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. En lokalplan skal bestå af bindende bestemmelser, kortbilag og en redegørelse for planens forhold til anden lovgivning og planlægning. Bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt kan træde i stedet for de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Bygningsreglementet. Det gælder dog kun, hvis lokalplanen angiver præcise bestemmelser om de enkelte forhold.
Lokalplanpligten indtræder ved større udstykninger og større bygge- og anlægsarbejder. Det vil sige, at kommunen skal vurdere det konkrete projekt. Det afgørende kriterium for lokalplanpligten er, om projektet vil medføre en væsentlig ændring af det bestående miljø. Derudover er det nødvendigt at udarbejde lokalplan, hvis projektet strider imod gældende lokalplan, eller hvis en gældende lokalplan for området ikke opfylder lokalplanpligten
Juridisk betegnelse for flytbare fysiske formuegenstande, dvs. møbler, maskiner, inventar, varelagre o.l. Ved køb af fast ejendom er medfølgende løsøre anført i salgsopstillingen. Det medfølgende løsøre skal med mindre andet er aftalt afleveres i gældfri og brugbar stand på overtagelsesdagen.
Der kommer hele tiden nye låntyper på markedet. De kan grundlæggende opdeles i fastforrentede lån og lån med variabel rente. De fleste lån kan kombineres med afdragsfrihed.
Ved ”netto-arealet” forstås normalt det indvendige gulvareal i samtlige rum. Der findes ikke en lovreguleret definition eller faglig standard for beregning af ”netto-arealet”. Man skal være opmærksom på om f.eks. indbyggede skabe, radiatorskjulere o.lign. medregnes eller ikke.
Overtagelsesdagen er det juridiske overtagelsestidspunkt jf. købsaftalen, hvor ejendomsretten overgår fra sælger til køber og hvorfra alle udgifter skal betales af køber, herunder terminsydelser, ejendomsskatter m.m.
Sælgerens loyale oplysningspligt kan karakteriseres ved, at sælgeren har pligt til at oplyse køber om mangler, som sælgeren kender eller burde have kendskab til. Sælger skal ligeledes oplyse køber om alle forhold ved ejendommen, som han må antage ikke er uvæsentlige for køber, og forhold som han må antage, køber ikke er bekendt med.
Den offentlige ejendomsvurdering danner blandt andet grundlag for beregning af ejendomsskatter og ejendomsværdiskat. Ved beregning af tinglysningsafgiften ved tinglysning af skødet sker denne på grundlag købsprisen, dog minimum den offentlige ejendomsvurdering. På grund af fejlagtige ejendomsvurderinger og uhensigtsmæssigheder i vurderingssystemet, er den offentlige ejendomsvurdering blevet suspenderet. De nye ejendomsvurderinger forventes at ligge klar i 2020. Indtil da gælder din ejendomsvurdering fra 2011.
Der foreligger en præjudicerende retsanmærkning, når tinglysningsretten giver en retsanmærkning på et skøde eller pantebrev om uoverensstemmelser med det der står i tingbogen. Fx sælgers lån som skal aflyses af tingbogen. Når uoverensstemmelserne er bragt i orden slettes retsanmærkningen. Skødet er herefter anmærkningsfrit og køber er endelig ejer af ejendommen.
Et pantebrev er et lån ydet mod sikkerhed i en ejendom. Med et pantebrev stiller ejeren sin ejendom som sikkerhed over for långiveren – typisk banken, der så bliver panthaver. Hvis ejeren ikke afdrager på lånet som aftalt, kan panthaveren begære ejendommen på tvangsauktion uden først at skulle foretage udlæg. Der findes følgende typer pantebreve:
- Realkreditpantebreve
- Ejerpantebreve
- Skadesløsbreve
- Sælgerpantebreve
Radon er en radioaktiv luftart, der findes overalt i undergrunden i større eller mindre mængder. Radon kan sive op gennem husets fundament og kældervægge via revner og sprækker og kan medføre et højt radonniveau i luften indenfor. Radon er blandt andet årsag til udvikling af lungekræft.
Løbetiden på et realkreditlån er oftest mellem 10 og 30 år. Nogle lægger vægt på en lav månedlig ydelse og vælger derfor en lang løbetid. Andre ønsker at betale lånet hurtigt ud – de vælger en kortere løbetid.
Afdragsfrihed
Du har i de fleste tilfælde mulighed for at undlade at betale afdrag på hele eller størstedelen af dit boliglån i op til 10 år, under særlige betingelser endnu længere. I perioden med afdragsfrihed betaler du kun rente og bidrag på lånet.
Hvis du vælger afdragsfrihed, bør du være ekstra opmærksom på at indhente tilbud fra flere institutter, da der findes et væld af forskellige modeller og prisstrukturer på markedet.
Placeringen af den afdragsfri periode
Der er forskel på de afdragsfri lån hos de enkelte realkredit- og pengeinstitutter. Låntypen er som regel afgørende for, hvordan afdragsfriheden sammensættes.
Hvis du vælger et fastforrentet lån eller et obligationslån med variabel rente, kan du hos de fleste institutter kun opnå afdragsfrihed i én periode på indtil 10 år.
Hvis du derimod vælger et rentetilpasningslån, kan du ofte selv bestemme, hvornår du vil have afdragsfriheden.
Lån med afdragsfrihed kræver god luft i økonomien.
Tiden efter afdragsfriheden
Fastforrentede lån og obligationslån med variabel rente skal være fuldstændigt tilbagebetalt ved deres udløb. De afdrag, du ikke har betalt i den afdragsfri periode, skal du derfor betale hen over resten af lånets løbetid. I praksis betyder det, at du efter den afdragsfrie periodes udløb står med et 20-årigt lån med afdrag. Ydelsen på dit lån kommer derfor til at stige meget, idet du både skal betale de udskudte og de ordinære afdrag – og du skal gøre det på 20 år.
Kort fortalt gælder det for låneomlægningen, at hvis dit lån som følge af prisfald er kommet til at overstige 80% af boligens værdi, kan du godt omlægge hele dit lån, men du kan ikke få fuld afdragsfrihed på det nye lån. Du skal som minimum have et afdrag, der svarer til afdragene på et 30-årigt fastforrentet lån. Alternativet kan du optage et nyt, afdragsfrit realkreditlån og ved hjælp af formue eller anden finansiering indfri den del af gælden, der overstiger 80% af boligens værdi. I dette tilfælde kan du godt få afdragsfrihed på det nye lån.
Hvis lånet ikke overstiger 80% af boligens værdi, kan du som regel frit omlægge det eksisterende lån og vælge afdragsfrihed på det nye lån. Hvis du optager et nyt lån, herunder et tillægslån, er det en forudsætning, at instituttet vurderer, at du har råd til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag.
I de senere år er der kommet en ny type boliglån på markedet. De ligner på mange måder realkreditlån, men adskiller sig grundlæggende ved, at lånet ikke er koblet direkte til salg af obligationer, som ved realkreditlån.
De første realkreditlignende lån kom på markedet i 2012. Realkreditlignende lån kan i lighed med realkreditinstitutternes obligationslån og rentetilpasningslån ydes med op til 80 % af boligens kontantværdi, 30-årige løbetider og mulighed for afdragsfrihed, renteloft og fast rente.
Realkreditlignende lån ydes af et pengeinstitut. Det betyder, at lånet kan opsiges, hvis banken vurderer, at forudsætningerne for lånet er ændret. Et realkreditlån er uopsigeligt fra realkreditinstituttets side.
Realkreditlignende lån har fået nogen udbredelse, men udgør dog kun en mindre del af det samlede udbud af realkreditlån.
Når du optager et obligationslån, skal realkreditselskabet sælge obligationer for det beløb, du låner. Det kontante beløb, du får udbetalt, vil derfor afhænge af obligationskursen på udbetalingstidspunktet. Hvis lånet er fastforrentet, kender du ydelsen (rente+afdrag) i hele lånets løbetid. Du skal dog være opmærksom på, at bidraget og andre omkostninger til realkreditinstituttet kan ændres i låneperioden. Obligationslån fås med fast eller variabel rente.
Kursværdi
Kursværdien er den kontante værdi af obligationerne og beregnes ud fra kursen. Den svarer med andre ord til det beløb, du får udbetalt kontant, når realkreditinstituttet har solgt de obligationer, som skal finansiere dit lån. Du kan kun få udstedt lånetilbud, når kursen er under 100, som også kaldes for pari. Kommer kursen over pari i perioden, fra du modtager dit lånetilbud og til obligationerne sælges, er det dog salgskursen, der gælder. Hvis du optager et lån på 1.000.000 kr., og obligationerne bliver solgt til kurs 98, er kursværdien: (1.000.000 x 98) / 100 = 980.000 kr. Desuden bliver omkostningerne ved at optage lånet også fratrukket, så det beløb, du vil få til rådighed, bliver mindre.
Kurstab og -gevinster:
Hvis du optager lånet til en kurs under 100, får du et kurstab, som du ikke kan trække fra i skat. Til gengæld bliver du normalt heller ikke beskattet, hvis du efterfølgende får en kursgevinst, når du indfrier lånet til en kurs, der er lavere end kursen ved optagelsen.
Konvertering
Obligationslån med fast rente er meget velegnede, hvis du gerne vil have mulighed for at konvertere op og ned. Det skyldes, at lånene altid kan indfris til kurs 100. Ved en konvertering udnytter du en renteændring til at få en lavere ydelse eller reducere din restgæld:
Hvis renten er faldet tilstrækkeligt, kan du vælge at indfri dit lån til kurs 100 og optage et nyt og billigere lån til en kurs tæt på100. Det kaldes nedkonvertering.
Hvis renten er steget tilstrækkeligt, kan du vælge at indfri dit lån billigt og optage et nyt lån med en lavere restgæld (men også højere rente). Det kaldes en opkonvertering, og den helt store fordel opnår du, hvis renten senere falder igen, så du kan nedkonvertere.
Fastforrentede obligationslån giver nogen beskyttelse af din friværdi, fordi du med opkonvertering normalt kan reducere din gæld, hvis en rentestigning udløser fald i boligpriserne.
Det skal understreges, at konverteringsfordelen kun gælder fastforrentende obligationslån.
Vær også opmærksom på, at låneomlægninger koster i gebyrer. Du skal derfor have et lån af en vis størrelse og en længere tidshorisont, før det kan betale sig at konvertere.
Rentetilpasningslån markedsføres blandt andet under betegnelserne Rentetilpasningslån, Tilpasningslån og Flexlån. Lånene har som regel en løbetid på mellem 10 og 30 år, og rentetilpasningsperioden kan gå fra 1 til 10 år efter eget valg.
Obligationerne bag lånet kan ikke opsiges til kurs 100, og de har en kortere løbetid end lånet. Når obligationerne udløber, sælges der nye obligationer med kort løbetid, og renten på lånet tilpasses. Rentetilpasningen sker ud fra de kurser, som obligationerne har kunnet sælges til, og tilpasningerne gentages over hele lånets løbetid, efterhånden som obligationerne udløber. Ydelsen er derfor kun fast i perioden mellem rentetilpasningerne, mens den er variabel set over hele lånets løbetid. Ydelsen afhænger af, hvordan renten har udviklet sig frem til en rentetilpasning. Hvis renten er steget, bliver ydelsen højere, og hvis den er faldet, sættes ydelsen ned.
Bemærk også, at restgælden falder hurtigere på rentetilpasningslånet end på det fastforrentede obligationslån, hvis der betales afdrag. Det skyldes, at renten er lavere på rentetilpasningslånet, og dermed går en større del af ydelsen til afdrag. Det giver normalt en hurtigere gældsafvikling.
Hvis man efter overtagelsesdagen opdager eventuelle fejl og mangler, kan man som køber gøre reklamation gældende over for sælger. Den generelle forældelsesfrist er som udgangspunkt tre år regnet fra det tidspunkt, hvor manglen blev kendt af køberen. Der gælder imidlertid en absolut forældelsesfrist på ti år, hvilket betyder, at kravet under alle omstændigheder bortfalder ti år efter overtagelsesdagen/forældelsesfristens start – også selvom køberen ikke har kendskab til de pågældende manglers eksistens. Reklamationen skal være fremkommet inden for rimelig tid efter, at manglen er blevet kendt eller burde være kendt. Ellers mister køber sin ret til at gøre sælger ansvarlig for den omhandlende fejl/mangler. Du kan altid rådføre dig med en Minkøbermægler.dk, hvis du står i en situation, hvor reklamation eventuelt bliver aktuelt.
Restgælden på et lån er den resterende gæld, du endnu ikke har betalt + de renter, der endnu ikke er tilskrevet lånet. Restgælden er med andre ord det totale beløb, du endnu ikke har betalt inkl. omkostninger til bank eller udbyder. Restgælden reguleres i takt med, at man betaler sine afdrag.
Opgørelse over de udgifter til skatter, forsikringer, renovation og vand m.m., som ved ejerskifte skal fordeles mellem køber og sælger på overtagelsesdagen. Opgørelsen kan også indeholde beløb, som er aftalt i købsaftalen eller beløb til købers betaling for eventuelle overtagne løsøre i ejendommen, som ikke har været anført i salgsopstillingen.
I forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen skal ejendomsmægleren udarbejde en salgsopstilling. Salgsopstillingen er en oversigt over ejendommens økonomiske forhold samt en beskrivelse af ejendommen. Den kan rekvireres hos ejendomsmægleren eller via internettet.
En samejekontrakt er relevant for alle parter, som ejer en ejendom i fællesskab, her tænkes især på ugifte samlevende, som vælger at købe en fælles bolig. Ved samlivsophævelse skal man som køber være opmærksom på, at retsstillingen ikke den er samme mellem gifte og ugifte. Hvis man er gift, er der regler i retsvirkningsloven som regulerer parrets indbyrdes retsstilling – herunder hvad der skal ske med den fælles bolig. Ved ugifte samlevende gælder der imidlertid ikke samme regler, hvorfor det er en idé inden der bliver købt en fælles bolig, at lave en samejekontrakt som regulerer den indbyrdes retsstilling, i det tilfælde at der skulle opstå en konfliktsituation.
Separat kloakering betyder, at regnvand og spildevand, der før løb i samme rør, nu skal løbe i hvert sit rør. Regnvandet skal ledes til bassin eller nærliggende vandløb, og spildevandet skal til rensningsanlægget. Dermed mindskes risikoen for udledning af urenset spildevand ved store regnskyl, samt oversvømmelser i huse og kældre. Som køber skal man selv betale for arbejdet, der udføres inde på ens grund.
En servitut er en disponeringsbegrænsende bestemmelse for en ejendom, grund eller andet. Den faglige (juridiske) definition på en servitut er: “En på særligt retsgrundlag hvilende ret til at råde over en fast ejendom i begrænset omfang eller til at kræve opretholdt en given tilstand på ejendommen. Som eksempler på tinglyste servitutter kan blandt andet nævnes lokalplaner, vedtægter for en ejerforening, samejeoverenskomster, servitutter vedrørende tilslutning til fjernvarme eller servitutter vedrørende hjemfaldspligt m.m. Som køber skal man derfor være særlig opmærksom på byrdefulde forhold/begrænsninger, som kan være tinglyst i en servitut.
Sælger du en ejerlejlighed i et eksisterende byggeri, vil der stort set altid på ejerlejligheden være tinglyst sikkerhed til ejerforeningen. Dette skyldes, at det af de fleste ejerforeningers vedtægter fremgår, at ejerforeningen skal have sikkerhed for, at de enkelte ejerlejlighedsejere betaler deres fællesudgifter m.m. Overholder ejerforeningsmedlemmet ikke sine forpligtelser over for foreningen, kan ejerforeningen foretage pantebrevsudlæg og begære tvangsauktion over lejligheden.
Sikkerheden, som ofte er tinglyst i form af et ejerpantebrev, skal overdrages til den nye køber. Det vil sige, at køber i forbindelse med handlen som en del af berigtigelsen skal overtage det ejerpantebrev, som du som sælger står som debitor på. Det foregår ved, at der tinglyses en påtegning om debitorskifte på ejerpantebrevet. Køber skal signere påtegningen digitalt som indtrædende debitor, og sælger skal signere som udtrædende kreditor.
Det aftales normalt mellem køber og sælger, at hvis ejerpantebrevet skal overtages uændret af køber, er det køber, der betaler herfor. Det koster tinglysningsafgift på kr. 1.730 samt honorar til den, der udarbejder og tinglyser påtegningen, typisk den berigtigende rådgiver.
Omvendt aftales det normalt, at hvis ejerpantebrevet skal forhøjes, så er det sælger der betaler regningen, der lyder på tinglysningsafgift på kr. 1.730 med tillæg af værdiafgift på 1,45 % af det beløb, som ejerpantebrevet skal forhøjes med.
Ved et skadesløsbrev giver en ejer af en fast ejendom en bestemt kreditor sikkerhed i sin ejendom, når størrelsen af gælden ikke er endeligt fastlagt. Skadesløsbrevet kan stilles som sikkerhed for et bestemt engagement – fx en kassekredit eller indfrosne ejendomsskatter. Skadesløsbrevet tinglyses af den part som bevilliger fx kassekreditten – i dette tilfælde banken.
Skovbyggelinjen er omfattet af bestemmelserne i § 17 om skove. Linjen ligger 300 meter fra alle offentlige skove (uanset skovens størrelse) og 300 meter fra alle privatejede skove, hvis arealet udgør mindst 20 ha sammenhængende skov. Linjens placering fremgår af kort, der er offentligt tilgængelige på kommunernes hjemmesider. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende.
Skødet indeholder en kort opsummering af købsaftalens væsentligste vilkår, herunder navn på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdag. Indførslen af den digitale tinglysning i 2009 medførte, at alle skøder i dag er digitale.
Der er indført sløjfningsterminer for alle tanktyper – det vil sige frister, inden for hvilke de pågældende olietanke skal være afviklede. Olietanke der skal sløjfes, skal tømmes for restindhold. Herefter skal tanken fjernes, eller påfyldningsstudsen og udluftningsrøret skal afmonteres og tanken blændes af, så det ikke længere er muligt at fylde fyringsolie ned i tanken. Hvis en tank er blevet sløjfet, skal det meddeles til kommunen senest fire uger efter sløjfningen med angivelse af, hvordan det er sket. Hvis der er et sløjfningskrav på en olietank, sikrer Minkøbermægler.dk i forbindelse med køberrådgivningen, at der foreligger behørig dokumentation herfor. I visse tilfælde kan man som køber vælge at få foretaget en jordbundsundersøgelse af grunden, for at sikre, at der ikke er sket olieforurening på grunden. Ved nærmere spørgsmål kan Minkøbermægler.dk rådgive dig gennem processen.
Loven omtaler ikke linjens sædvanlige placering 300 meter inden for strandbredden, men henviser til den strandbeskyttelseslinje, som er fastlagt og registreret i matrikler og tingbøger. Linjens placering blev flyttet fra 100 til 300 meter fra strandbredden ved en gennemgang af hele landet i perioden 1994-2003. Linjen ligger mange steder tættere på kysten pga. eksisterende byggeri eller andre forhold, som betyder, at en placering 300 fra strandbredden ikke har været mulig eller hensigtsmæssig. Linjens placering fremgår af kortene på arealinfo: miljoeportal.dk. Inden for strandbeskyttelseslinjen må der ikke ske ændringer af tilstanden, der må ikke etableres hegn, placeres campingvogne eller lignende, og der må ikke foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges skel.
Tryk her for at se om din ejendom er beliggende inden for en strandbeskyttelseslinje.
Et sælgerpantebrev er et pantebrev som giver pant i en ejendom og er et gældsbrev, hvor køber erkender at skylde et beløb til kreditor (sælger). Man kan med andre ord sige, at det er et sælgerfinansieret boliglån. Sælgerpantebreve benyttes ofte i ejendomshandler, hvor køber har brug for at låne en andel af købesummen af sælger, mod at der oprettes et lån i ejendommen til sikkerhed for tilbagebetaling af lånet til sælger.
Ved salg af fast ejendom i fri handel har sælger som udgangspunkt et 10-årigt fejl- og mangelsansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen. I henhold til ”Lov om Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.” i daglig tale bedre kendt som ”Huseftersynsordningen”, kan sælger imidlertid fritages for sit ansvar, hvis sælger inden købsaftalen bliver underskrevet af køber, fremlægger følgende dokumenter jf. LFFE § 2, stk. 1:
- Gyldig tilstandsrapport
- Gyldigt el-tjek
- Tilbud på ejerskifteforsikring
- Oplysninger om retsvirkningerne af huseftersynsordningen
- Sælgers skriftlige og bindende løfte om at ville betale halvdelen af den tilbudte ejerskifteforsikringspræmie
Det er en forudsætning for at anvende huseftersynsordningen, at ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber jf. § 1, stk. 1, jf. dog stk. 2 i bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom.
Hvis sælger opfylder ovennævnte betingelser, kan sælger dermed fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler ved bygningen og for at bygningens el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige, eller at de er ulovlige i henhold til offentlige forskrifter.
Er der fejl og mangler ved ejendommen som burde være omtalt i tilstandsrapporten, men som den byggesagkyndige har overset eller glemt at anføre, har sælger stadig opfyldt sin betingelse for ansvarsfrihed jf. LFFE. I dette tilfælde vil køber kunne rette et skadeserstatningskrav mod den byggesagkyndige jf. LFFE § 3, stk. 1. I henhold til LFFE § 3, stk. 2 gælder der imidlertid en forældelsesfrist på henholdsvis 5 år fra overtagelsesdagen eller 6 år fra rapportens datering, med mindre den byggesagkyndige har ydet garanti, handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
Idet huseftersynsordningen omfatter ejerboliger i sin helhed som anvendes til beboelse, kan ordningen også benyttes på ejerlejligheder. I praksis anvendes ordningen imidlertid primært ved køb og salg af huse, villalejligheder, sommerhuse og små ejerforeninger. Dette skal ses i lyset af, at det ved store ejendomme er yderst bekosteligt at lave tilstandsrapport på hele ejendommen, samtidig med, at det er umuligt at afgrænse en eventuel ejerskifteforsikringsdækning overfor ejerforeningen. Ved salg af ejerlejligheder i større ejerforeninger, er udgangspunktet således, at sælger har et 10-årigt fejl- og mangelsansvar for skjulte fejl og mangler, hvis Huseftersynsordningen ikke benyttes. I henhold til gældende retspraksis er der imidlertid en bagatelgrænse for, hvornår køber kan rette et erstatningskrav mod sælger. Bagatelgrænsen er på ca. kr. 6.000, så hvis manglen har en værdi under dette beløb, så bliver køber nødt til at affinde sig med forholdet. Hvis der imidlertid er tale om væsentlige mangler – hvilket i retspraksis er mangler, hvor værdiforringelsen udgør mere end 5 % af købesummen, er der mulighed for at rette et krav mod sælger i form af et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Dette gælder selvom sælger ikke kendte eller burde kende til manglen.
Hvis betingelserne for at benytte Huseftersynsordningen er opfyldt, vil køber kunne kræve at eventuelle fejl og mangel bliver dækket af ejerskifteforsikringen. Det er dog en betingelse, at de eventuelle fejl og mangler som køber reklamerer over, ikke er anført i tilstandsrapporten og at skaden var til stede på overtagelsesdagen. Hvis der således er tale om fejl og mangler, der er opstået efter overtagelsesdagen, er det ejendommens husforsikring køber skal rette sit krav mod.
Sælgers ansvar uden for Huseftersynsordningen ved fri handel:
Huseftersynsordningen medfører kun ansvarsfrihed for sælger, for så vidt angår ”bygningerne”. Sælger hæfter således stadig for mangler vedrørende selve grunden, f.eks. forurening m.v., ligesom sælger hæfter for defekte stikledninger og kloakker, med mindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse har forårsaget sådanne fejl ved bygningen, at den byggesagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten.
Udover ansvar for forurening af grunden og defekte stikledninger og kloakker, er sælger også ansvarlig for:
Forhold der strider mod offentlige forskrifter jf. LFFE § 2, stk.5.
Skader der er opstået efter tilstandsrapporten er udarbejdet eller fornyet jf. LFFE § 2, stk. 5.
Forhold som sælger har afgivet garanti for jf. LFFE § 2, stk. 5.
Bygninger opført med salg for øje.
Adfærd der kan betragtes som svigagtigt eller groft uagtsomt jf. LFFE § 2, stk. 5.
Hvis en af ovennævnte betingelser er opfyldt og der er tale om en væsentlig mangel, vil køber som udgangspunkt kunne kræve erstatning eller forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Hvis sælger ønsker at sikre sig mod et eventuelt erstatningskrav i forbindelse med defekte stikledninger og kloakker samt forurening af grunden, kan sælger I dette tilfælde vælge at tegne en sælgeransvarsforsikring, der delvist dækker de omtalte forhold. Det er vigtigt at have for øje, at der mellem køber og sælger er aftalefrihed jf. AFTL, hvorfor det fx kan være aftalt, at køber er ansvarlig for eventuel forurening på grunden eller bærer et ansvar for eventuelle defekte stikledninger m.v. Det er dog en betingelse, at aftalen mellem køber og sælger er tilstrækkelig specificeret og gennemsigtig for køber. Alternativt risikerer sælger at aftalen bliver tilsidesat som værende urimelig jf. AFTL. § 36, stk. 1.
Som omtalt ovenfor er den absolutte forældelsesfrist for at kunne rette et fejl- og mangelsansvar mod sælger 10 år efter overtagelsesdagen. Det betyder, at købers mulighed for at rette et eventuelt krav mod sælger bortfalde efter 10 år, også selvom køber ikke har haft kendskab til de pågældende fejl og mangler. For forurening er den absolutte forældelsesfrist imidlertid 30 år. De anførte frister blev ændret i den ”nye” forældelseslov” som trådte i kraft den 1. januar 2008. Forældelsesfristerne må således siges at være af væsentlig betydning for såvel køber som sælger, idet de kan have stor betydning for købers og sælgers retsstilling.
Linjen ligger 150 meter fra alle søer med en vandflade på over 3 ha og 150 meter fra bredderne af de vandløb, der i 1983 havde en bundbredde på mindst 2 meter. Bestemmelsen gælder både for naturlige og regulerede vandløb. Linjens placering fremgår af kort, der er offentligt tilgængelige på miljøportalen.
En tingbogsattest er en udskrift af, hvad der er registreret på ejendommen i tingbogen. Tingbogsattesten indeholder en dato for, hvornår den er udskrevet, og angiver oplysninger om, hvad der er tinglyst af hæftelser, servitutter og udlæg på ejendommen pr. den dag.
En tvangsauktion er et “tvangssalg”. Tvangsauktionssagen kan iværksættes af en person, som har penge til gode hos ejeren af ejendommen eller genstanden. Det kan for eksempel være en panthaver, der ikke har modtaget terminsydelser. Ved køb af en bolig på tvangsauktion ser købers retsstilling helt anderledes ud i forhold til køb i fri handel. Her står køber modsat ved Huseftersynsordningen nemlig med det fulde ansvar for eventuelle fejl og mangler – det gælder såvel strukturelle forhold ved bygningen såvel som eventuel jordforurening m.v. Køber kan med andre ord ikke læne sig op ad Huseftersynsordningen og tegne en ejerskifteforsikring som dækker, hvis der dukker skjulte fejl og mangler op og har heller ikke mulighed for at rette noget krav over for tidligere ejer eller andre. Køber erhverver altså ejendommen som den er på auktionsdagen uden nogen former for mangelindsigelser og med fuld ansvarsfraskrivelse. Som auktionskøber er det derfor vigtigt, at man nærlæser ejendommens papirer grundigt, og som alternativ til Huseftersynsordningen allierer sig med en byggesagkyndig der kan gennemgå ejendommen grundigt inden man beslutter sig for at byde på ejendommen. En eventuel gennemgang af ejendommen vil skulle finde sted på det besigtigelsestidspunkt som rekvirentens advokat har anført. Køber skal dog være opmærksom på, at rekvirentens advokat sjældent tillader en større gennemgang af ejendommen, hvorfor køber risikerer, at den byggesagkyndige overser eventuelle fejl og mangler ved ejendommen
Køb af ejerlejlighed på tvangsauktion:
For at sikre sig bedst muligt, kan køber udover en byggeteknisk gennemgang af lejligheden prøve at mødes med ejerforeningens bestyrelse, formanden eller naboer, for at få afklaret, om der i ejerforeningen er drøftet eventuelle større vedligeholdelsesarbejder der kan have økonomisk betydning for køber, eller om der i ejerforeningen er andre ting man som kommende ejer skal være opmærksom på.
Køb af hus på tvangsauktion:
Ved køb af hus, sommerhus eller villalejlighed skal det bemærkes, at den byggesagkyndige af gode grunde ikke har mulighed for at kontrollere om ejendommens grund er forurenet eller om husets stikledninger og kloakker er intakte. Dette er således væsentligt element som køber skal være opmærksom på, inden køber vælger at byde på ejendommen. Køber kan ligesom ved køb af en ejerlejlighed prøve at tage kontakt til eventuelle naboer eller grundejerforeningens formand for at høre, om de har kendskab til noget med ejendommen, eller om de har kendskab til, at der er eventuelle forstående økonomiske forpligtelser for den anførte matrikel hvad angår forpligtelser til grundejerforeningen m.v.
Tryk her for at læse mere om tvangsauktioner.
Tryk her for at se en oversigt over offentliggjorte tvangsauktioner i Statstidende.
Transportskøde anvendes, når en ejendom handlet på tvangsauktion videreoverdrages til en part inden auktionsskødet er blevet tinglyst. Dette kan fx være tilfældet, hvis en ejendom købt på auktion videresælges. Transportskødet har i den situation til formål at videretransportere den ret som auktionskøberen har fået fra fogedretten. På denne måde sparer man tinglysningsafgift. Frem for at tinglyse to gange kan man i stedet nøjes med at tinglyse en gang.
Tinglysning af skøde:
Tinglysningsafgiften er en afgift som skal betales til statskassen i forbindelse med tinglysning af blandt andet skøde, pantebreve eller servitutter på din ejendom. Når du tinglyser et skøde skal du betale en fast afgift på 1750 kr. Udover den faste tinglysningsafgift tillægges en variabel tinglysningsafgift ved tinglysning af skøde på 0,6 % af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering – alt efter hvilken der er højest, oprundet til nærmeste 100.
Eksempel:
Hvis du fx køber en ejendom til 3.000.000 kr., skal du betale 19.750 kr. i tinglysningsafgift til statskassen.
Tinglysning af lån:
Når du tinglyser et boliglån og realkreditlån i en ejendom, skal der betales en tinglysningsafgift/stempelafgift. Her betaler man en fast afgift på 1730 kr. + 1,45 % af det lånte beløb.
Eksempel:
Hvis du køber en ejendom til 3.000.000 kr. og optager realkreditlån på 80 % af købesummen, skal du betale 36.530 kr. i tinglysningsafgift/stempelafgift af realkreditlånet. Hvis du samtidig skal bruge et banklån på 15 % af købesummen, skal du betale 8.255 kr. i tinglysningsafgift/stempelafgift.
Som køber kan det derfor godt betale sig at kigge efter, om nuværende ejer har optaget lån i ejendommen. Pantet følger nemlig ejendommen og ikke ejeren. Tinglysningsafgiften/stempelafgiften beregnes efter hovedstolsprincippet ved genanvendelse af tinglysningsafgiften/stempelafgiften. Restgældsprincippet er afskaffet.
Eksempel:
Hvis den tidligere ejer fx har optaget et realkreditlån med hovedstol på 2.000.000 kr., så slipper du for at betale en variabel tinglysningsafgift/stempelafgift på 1,45 % af den tinglyste hovedstol på 2.000.000 kr. samt en fast tinglysningsafgift på 1.730 kr. Du opnår her en besparelse på 30.730 kr.
En tilstandsrapport er en skadesrapport, som er foretaget af en beskikket bygningssagkyndig under huseftersynsordningen og som afdækker synlige skader og/eller forhold som på sigt kan udvikle sig til skader. Huseftersynet er ikke lovpligtigt. Tilstandsrapporten er sammen med elinstallationsrapporten, en forudsætning for at købere kan tegne ejerskifteforsikring og sælger kan frigøre sig fra sit ansvar for skjulte fejl og mangler i en bolighandel. Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder fra rapportens udstedelse og omfatter alle bygninger på grunden.
Den beskikkede bygningssagkyndige vurderer hver enkel bygningsdel og giver den en karakter. Karakteren viser, hvilken betydning skaden har for den enkelte bygningsdel eller andre bygningsdele.
Den bygningssagkyndige bruger et karaktersystem med seks karakterer. Karaktererne er alene byggetekniske vurderinger. De siger intet om prisen for udbedring af eventuelle skader.
UN: Bør undersøges nærmere.
Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgangen. Det kan være en alvorlig skade, så art, omfang og konsekvenser bør altid afklares.
K3: Kritiske skader
Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, og som risikerer at give skader på andre bygningsdele.
K2: Alvorlige skader
Beskriver skader, som vil medføre svigt af bygningsdelens funktion inden for overskuelig tid, men ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.
K1:Mindre alvorlige skader
Beskriver skader, der ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.
K0: Kosmetiske skader
Beskriver skader eller forhold, der kan påvirke købers indtryk af boligen.
IB: Ingen bemærkninger
Beskriver, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.
Tryk her for at læse mere om de nye regler for huseftersynsordningen.
For både danskere og udlændinge, der ønsker at købe en fast ejendom i Danmark, gælder der et såkaldt bopælskrav. Bopælskravet indebærer, at man som udgangspunkt skal have enten fast bopæl i Danmark på købstidspunktet eller tidligere have haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt 5 år. (Se dog undtagelsen for EU- og EØS-borgere nedenfor).
Reglerne om bopælskrav gælder alle typer af ejendomme i Danmark.
En tidligere bopælsperiode behøver ikke nødvendigvis at have været sammenhængende. Den kan fx godt have været delt op i en bopælsperiode på 2 år og senere en periode på 3 år. Midlertidige ophold grundet ferie, studieophold o.l. vil som hovedregel ikke kunne medregnes i perioden.
Tilladelse fra justitsministeren
Ønsker en person, som ikke opfylder bopælskravet, at købe bolig i landet, kræves der tilladelse hertil fra Justitsministeren. Denne vil blandt andet kunne gives, hvis personen har opholdstilladelse her i Danmark, eller personen fx er nordisk statsborger og ønsker at flytte til Danmark. Bopælskravet administreres temmelig strengt og en potentiel køber, som blot har en midlertidig bopæl her i landet, opfylder som udgangspunkt ikke betingelserne.
Bopælskravet gælder således også for danskere, hvilket betyder, at danske statsborgere, der ikke bor her i landet, og som heller ikke tidligere har gjort det i mindst 5 år, også skal søge om tilladelse hos Justitsministeren.
Undtagelse for EU- og EØS-borgere: Statsborgerskabskriteriet
Som en undtagelse til bopælskravet gælder særlige regler for borgere fra EU-lande og EØS-lande, som ønsker at arbejde i Danmark, eller som fx er selvstændige erhvervsdrivende i EU eller EØS. Her gælder først og fremmest et krav om, at ejendommen skal være til brug for borgerens helårsbeboelse eller være en forudsætning for, at borgeren kan drive selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det betyder fx, at en svensker ikke kan købe sommerhus i Danmark.
For disse borgere er kriteriet udelukkende deres statsborgerskab. Er man således statsborger i et EU-land eller et EØS-land, kan man uden Justitsministeriets tilladelse købe fast ejendom i Danmark, hvis ejendommen skal tjene til helårsbolig for borgeren. Dog kræver en sådan køberet, at man opfylder mindst en af følgende betingelser:
- Man er arbejdstager i Danmark, eller
- Man er selvstændig erhvervsdrivende i Danmark, eller
- Man råder over tilstrækkelige midler til at forsørge sig selv og sin familie og er omfattet af en sygeforsikring, således at opholdet i Danmark ikke er en byrde for den danske stat.
Årsagen hertil er, at Danmark som medlem af EU er forpligtet til ikke at hindre arbejdskraftens frie bevægelighed inden for fællesskabet. Det vil sige, at Danmark ikke må hindre andre EU- og EØS-borgere i at købe en fast helårsejendom i Danmark, da det samtidig ville hindre arbejdskraftens frie bevægelighed.
Regler for EU- og EØS-borgere: Tro og love-erklæring
Der stilles ydermere krav om, at køber underskriver en såkaldt tro- og loveerklæring, hvor køber under strafansvar erklærer enten:
- at køber er statsborger i et EU-land eller et EØS-land og
- at køber er berettiget til at udøve selvstændig virksomhed i Danmark eller er beskæftiget som lønmodtager hos (arbejdsgiver) eller
- at køber har et EU-/EØS-opholdsbevis (skal uploades ved tinglysning af skøde)
- at ejendommen skal anvendes til helårsbolig og
- at ejendommen ikke er et fritidshus eller en fritidsgrund eller benyttes som sådan
Erklæringer om disse forhold skrives ind i det digitale skøde, der indeholder en rubrik herom, hvori der krydses af ved den relevante tekst. EU- og EØS-borgere skal ligeledes overholde de almindelige regler om bopælspligt – dvs. pligt til faktisk at bebo boligen – hvis der gælder en sådan på ejendommen.
Læg særligt mærke til, at EU- og EØS-borgere ’kun’ har adgang til at købe helårsbolig i Danmark. For køb af fritidshus/sommerhus i Danmark gælder en helt særlig regel, og her har EU- og EØS-borgere ikke noget fortrin i forhold til andre udlændinge.
EU-lande:
Belgien, Bulgarien, Cypern, Danmark, Estland, Finland, Frankrig, Grækenland, Irland, Italien, Kroatien, Letland, Litauen, Luxembourg, Malta, Nederlandene, Polen, Portugal, Rumænien, Slovakiet, Slovenien, Spanien, Storbritannien, Sverige, Tjekkiet, Tyskland, Ungarn og Østrig.
EØS-lande:
Norge, Island, Schweiz og Liechtenstein.
Der findes følgende variationer af obligationslån:
Fast rente
Variabel rente
Obligationslån med fast rente
Renten og ydelsen er som udgangspunkt fast i hele lånets løbetid, og lånene baseres på konverterbare obligationer.
Nettoydelsen stiger ganske svagt over tid. Det skyldes, at der løber færre renter på lånet, efterhånden som du afdrager på det, og når din renteudgift og dermed dit rentefradrag bliver lavere, stiger din nettoydelse.
Obligationslån med variabel rente
Variabelt forrentede obligationslån med en refinansieringsperiode på 6 måneder går under betegnelser som F-kort eller FlexKort og kan kombineres med både afdragsfrihed og renteloft. Løbetiden kan stort set vælges frit op til 30 år.
Obligationslån med variabel rente giver ikke den samme friværdibeskyttelse som et fastforrentet lån.
Sikkerheden til ejerforeningen kan også være etableret på den måde, at ejerforeningens vedtægter er tinglyst pantstiftende for et nærmere angivet beløb. I så fald er det ikke nødvendigt at foretage et debitorskifte, idet denne form for sikkerhed automatisk følger med over til køber.
Vejadgangskravet indebærer, at der ved enhver udstykning skal etableres lovlig adgang til offentlig vej. Grænser ejendommen til en offentlig vej, kan kravet opfyldes ved, at vejbestyrelsen giver tilladelse til etablering af en overkørsel til den pågældende vej.
Alternativt må vejadgangen etableres via private fællesveje (eksisterende eller over anden ejendom), hvilket normalt også forudsætter vejmyndighedens godkendelse af, at vejen kan tjene som adgangsvej.
Vejlinjen beskriver skel mod vej eller sti. Byggelinjen er typisk parallel med vejlinjen og angiver den mindste afstand til vej, hvor man må bygge.
Det er en beregningsmodel, som Skat anvender ved sammenligning og værdiansættelse af boliger. Det er kendetegnet ved, at også sekundære bygningsdele, så som kældre, udhuse m.m. tillægges, om end med mindre vægt, fremfor at det alene er boligarealet, der angives. Som hovedregel vægtes boligareal i stueplan med 100% af arealet, udnyttet tagetage med 90%, kælder med 40%, fritliggende garage med 25%, udestue med 15% m.m. Procentsatserne varierer alt efter boligtype og beliggenhed i landet.
En ydelse er det, du som køber betaler hver måned for at have et lån. Ydelsen på et realkreditlån dækker over afdrag på lånet, renten og et bidrag ti realkreditinstituttet.
