Hvad er det nu lige ejerskifteforsikringen dækker, og hvad skal jeg som køber være særligt opmærksom på?

Ejerskifteforsikringen dækker kort sagt skjulte fejl og mangler i boligen, som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet. 

Som køber er det dog vigtigt, at man nærlæser forsikringsbetingelserne grundigt, idet der kan være stor forskel på dækning, præmie, selvrisiko mv.

Nedenfor er anført nogle forskellige opmærksomhedspunkter:

  1. Bemærk, at som køber er det frivilligt, om du ønsker at tegne ejerskifteforsikring; modsat husforsikring som er obligatorisk. Ejerskifteforsikringen dækker skader, som er opstået inden overtagelsesdagen samt efter overtagelsesdagen og som vedrører tidligere ejer, mens husforsikringen kun dækker skader, der er opstået efter overtagelsesdagen – fx storm- og brandskade. Ved afgivelse af et købstilbud modtager du et forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring fra sælger. Typisk fra Dansk Boligforsikring. Som køber anbefales det, at man indhenter alternative forsikringstilbud. Sælger skal dog kun betale et beløb svarende til halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien på det (billigste) konkrete tilbud, som sælger har præsenteret for køber og som overholder lovens minimumskrav.
  2. Som køber kan du vælge en ejerskifteforsikring med en løbetid på enten 5 eller 10 år. Sælgers ejerskifteforsikringstilbud er med en løbetid på 5 år og opfylder dermed lovens minimumskrav. Den 10-årige ejerskifteforsikring er også bedre kendt som den udvidede ejerskifteforsikring og dækker typisk forhold som forurening på grunden, ulovlige bygningsindretninger, ulovlige stikledninger mv.
  3. For at kunne indhente ejerskifteforsikringstilbud skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport og en gyldige elinstallationsrapport. Vær derfor opmærksom på hvor længe rapporterne er gyldige. Dette fremgår på side 1 af tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Det er kun muligt at tegne ejerskifteforsikring, hvis det er noget, som sælger tilbyder. 
  4. Der kan ikke tegnes ejerskifteforsikring på alle typer ejendomme. Der kan fx ikke tegnes for andelsboliger eller landbrugsejendomme (kun hvis handlen er betinget af, at landbrugspligten fjernes / ophæves). Ejerlejligheder er omfattet af loven, men kun ved små ejerforeninger fx to lejligheder, benyttes huseftersynsordningen og reglerne om ejerskifteforsikring. Hvis der er tale om en blandet ejendom (bolig / erhverv), kan ordningen udelukkende anvendes, hvis ejendommen hovedsageligt har været anvendt til beboelse af sælger eller som hovedsageligt bestemt til beboelse for køber. Udgangspunktet er her, at hvis der er flere kvadratmeter til erhverv end beboelse, vil forsikringsselskaberne ikke tilbyde ejerskifteforsikringstilbud. Endvidere kan ordningen ikke anvendes, hvis hverken køber eller sælger opfylder bolig-betingelserne (at boligen hhv. har tjent til bolig frem til salget for sælgeren eller skal tjene til bolig umiddelbart efter salget for køberen). Hvis sælger fx er et selskab. 
  5. Hvis køber bor i ejendommen på købstidspunktet, kan det være svært at finde forsikringsselskaber der vil tilbyde ejerskifteforsikring. I dette tilfælde bør man se, om man kan finde et forsikringsselskab som accepterer, at køber med en tro og love-erklæring erklærer ikke at ville anmelde forhold, som køber er blevet bekendt med før sin ejertid.
  6. Når du modtager ejerskifteforsikringstilbuddene, er det vigtigt at se, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Hvis du er i tvivl om ejerskifteforsikringens dækningsomfang, er det altid en god idé at spørge din rådgiver.
  7. Ved skader skal køber kontakte forsikringsselskabet, som herefter vurderer, om skaden er omfattet af forsikringen. Bemærk, forsikringen dækker ikke forhold, som må anses for at være sædvanlige – husets alder taget i betragtning.
  8. Hvorvidt en skade er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning, vil altid bero på en individuel konkret vurdering fra forsikringsselskabernes side. Hvis man som køber er uenig i den afgørelse som forsikringsselskabet er kommet frem til, kan man indbringe sagen for Ankenævnet for forsikring. Her får du en uvildig instans til at vurdere netop din sag. På hjemmesiden for Ankenævnet for Forsikring er det også muligt se statistik over tabte / vundne ejerskifteforsikringssager for de forskellige forsikringsselskaber.
  9. Selskaber som tilbyder ejerskifteforsikringstilbud: 1. Gjensidige 2. Topdanmark 3. Alm. Brand. Din rådgiver må gerne vejlede dig om de forskellige tilbud som du indhenter, men din rådgiver må ikke anbefale et specifikt selskab. Inden du vælger et ejerskifteforsikringstilbud, er det altid en god idé at undersøge forsikringsselskabernes anmeldelser og tjekke udfaldet af eventuelle ankenævnsafgørelser på Ankenævnet for Forsikring.
  10. Bemærk, hvis ejerskifteforsikring og husforsikring er tegnet i to forskellige forsikringsselskaber, kan man som køber blive brugt som ”kastebold” og dermed blive fanget mellem forsikringsselskaberne. På den anden side kan det vise sig at være en fordel at have husforsikring og ejerskifteforsikring hos separate selskaber, da der er større sandsynlighed for, at der også vil blive undersøgt, om skaden på huset skyldes omstændigheder, der skal dækkes af en anden forsikring. Naturligvis ønsker husforsikringsselskabet ikke at dække den samme skade flere gange, og derfor ser de gerne, at ejerskifteforsikringsselskabet træder til for at afhjælpe årsagen til skaden. I sidste ende handler det dog om at undersøge markedet for, hvilke forsikringer der passer bedst til dit behov, samt hvor du kan få den bedste dækning. Dette gælder både hus- og ejerskifteforsikring. 
  11. Hvis der er givet afslag på ejerskifteforsikring, er det vigtigt at skelne mellem, om der er tale om et generelt afslag på ejerskifteforsikringen, eller om der er tale om et konkret afslag, der er begrundet i ejendommens fysiske stand. Hvis der er tale om et konkret afslag som skyldes ejendommens fysiske stand, kan sælger benytte sig af huseftersynsordningen og dermed fritages for sit 10-årige mangelsansvar. Er der omvendt tale om et generelt afslag, som skyldes at forsikringsselskabet ikke forsikrer ejendomstypen, kan sælger ikke opfylde betingelserne i huseftersynsordningen, og dermed ikke fritages for sit 10-årige mangelsansvar. Et generelt afslag kan fx være at forsikringsselskabet ikke forsikrer den pågældende ejendomstype, eksempelvis bevaringsværdige ejendomme, ejendomme hvor sælger er et selskab som sælger eller nyopførte ejendomme. 
  12. Hvis du ønsker at tegne ejerskifteforsikring, skal det ske inden den frist der fremgår af forsikringstilbuddet, og i alle tilfælde inden du får disposition over ejendommen. Det er købers ansvar at påse, at der rettidigt er sket tegning af forsikringen.

Bemærk ejendomsmægleren er ansat af sælger og repræsenterer sælgers interesser gennem hele processen, mens købers mægler udelukkende varetager købers interesser.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Husk at Minkøbermægler.dk altid står klar til at guide dig gennem købsprocessen.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk