Vurderingsstyrelsen har netop sendt de første ejendomsvurderinger ud, og mange boligejere stiller sikkert sig selv et spørgsmål i denne forbindelse. Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger for mig som boligejer?

Formålet med de nye ejendomsvurderinger og det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem har været at lave mere retvisende og gennemskuelige ejendomsvurderinger, der tager udgangspunkt i de realiserede handelspriser i det område, hvor boligen er beliggende, således at boligejeren betaler boligskat af boligens reelle handelspris og ikke af en forældet eller for høj / for lav ejendomsværdi, hvilket desværre er tilfældet med mange af de nuværende ejendomsvurderinger.

Lovgrundlaget for de nye ejendomsvurderinger er at finde i Ejendomsvurderingslovens § 15, stk. 1.

Her defineres vurderingsnormen for en bolig således:

”Ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontante værdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.”

På baggrund af ovenstående har Vurderingsstyrelsen bygget en 4-trins model op som består følgende:

  1. Kvadratmeterprisen for området findes
  2. Kvadratmeterprisen justeres
  3. Den foreløbige ejendomsværdi beregnes
  4. Den endelige ejendomsværdi fastsættes

Trin 1:

Kvadratmeterprisen fastsættes på baggrund af 15 realiserede salg i området inden for de seneste 6 år (herunder salg af den pågældende ejendom). Der skal så vidt muligt være tale om ejendomme, der er af samme ejendomstype og inden for samme geografiske område.

Trin2:

Kvadratmeterprisen justeres i forhold til ejendommens karakteristika. Her kigger Vurderingsstyrelsen blandt på boligens materialer, boligens alder, beliggenhed i forhold til skov, vand og motorvej mv.

Trin 3:

Her findes boligens foreløbige ejendomsværdi ved at gange boligens vægtede areal med den justerede kvadratmeterpris.

Trin 4:

Her fastsættes boligens endelige ejendomsværdi med eventuelle justeringer grundet særlige forhold der gør sig gældende for boligen – fx forurening på grunden.

Når din bolig har været igennem Vurderingsstyrelsens 4-trins model, skulle du som boligejer meget gerne modtage en ejendomsvurdering på din bolig, som stemmer overens med de realiserede handelspriser i det område, din bolig ligger.

Forsigtighedsprincippet:

Som bekendt vil der ved en ejendomsvurdering altid være en vis usikkerhed, da den reelle handelspris på en bolig i princippet kun kan fastsættes ved at finde ud af, hvad to uafhængige parter kan blive enige om at handle boligen / grunden til.

SKAT har i deres ejendomsvurderinger derfor vedtaget et forsigtighedsprincip. Forsigtighedsprincippet betyder, at ejendomsvurderingen nedsættes med 20 %, således at beskatningen sker på baggrund af 80 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Eksempel:

Ejendomsvurderingen på ejendommen er fx 8 mio. kr. Der trækkes i dette tilfælde 20 % fra ejendomsvurderingen, så ejendomsværdiskatten beregnes ud fra 6.4 mio. kr.

Tanken med forsigtighedsprincippet er, at det skal tilgodese den enkelte boligejer, men forsigtighedsprincippet kan også vise sig at blive en udfordring i forbindelse med en eventuel klage over ejendomsvurderingen. Dette skal ses i lyset af, at boligejere fremadrettet ikke vil få medhold i klager over ejendomsvurderingen, medmindre det kan dokumenteres, at ejendomsvurderingen afviger med mere end + / – 20 %. Ligger ejendomsvurderingen derfor inden for + / – 20 % fra en konstateret handelspris, anser SKAT ejendomsvurderingen for at være korrekt.

Kommer de nye ejendomsvurderinger til at få en betydning for mig som boligejer / boligkøber?

Størstedelen af landets boligejere skal forvente, at de nye ejendomsvurderinger vil være højere end de nuværende ejendomsvurderinger – især i og omkring storbyerne.

Med dette tænker de fleste boligejere sikkert, at boligskatterne dermed vil stige – dette er dog nødvendigvis ikke tilfældet, da skattesatserne i forbindelse med overgangen til det nye vurderingssystem samtidig vil blive nedsat. Satserne for ejendomsværdiskatterne forventes nedsat fra 0,92 % til 0,55 % for den del af beskatningsgrundlaget som ikke overstiger 3.040.000 kr. (progressionsgrænsen) og fra 3 % til 1,4 % for den resterende del.

Derudover forhøjes grænsen progressionsgrænsen fra 3.040.000 kr. til forventet 8.300.000 kr. (dog 6.640.000 kr. set i forhold til forsigtighedsprincippet). Herudover forventes de kommunale grundskyldspromiller at blive nedsat fra 2024.

Det vil med andre ord sige, at boligejere / boligkøbere som ejer eller erhverver en bolig inden overgangen til det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem, måske vil opnå en skatterabat eller få penge tilbage i skat, hvis den gamle ejendomsvurdering viser sig at have været for høj.

Tanken er, at boligejerne / boligkøberne ved overgangen til det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem ikke skal betale mere i boligskat, end hvis de nuværende ejendomsvurderinger var videreført.

Boligskatterne fra det nuværende vurderingssystem / ejendomsskattesystem sammenholdes med andre ord med boligskatterne fra det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem.

Hvis det her viser sig, at boligskatterne ved overgangen til det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem er højere, opnår boligejeren / boligkøberen en skatterabat. Skatterabatten fastholdes indtil boligejeren vælger at sælge sin bolig.

I forlængelse af skatterabatten er der samtidig indført indefrysningsordning af ejendomsskatten, mens indefrysningsordning af ejendomsværdiskatten forventes i 2024. Tryk her for at læse mere om indefrysningsordningen.

Boligejendomme vil fortsat blive vurderet hvert andet år, hvorfor der i 2026 vil komme nye ejendomsvurderinger, som vil blive lagt til grund for ejendomsbeskatningen.

Hvis det skulle vise sig, at den nye ejendomsvurdering er højere end den ejendomsvurdering, der var gældende for beskatningen i 2024 og 2025, så vil dette betyde, at boligejerne vil opleve stigninger i de samlede boligskatter i 2026.

Skatterabatten er fortsat gældende, men skatterabatten fastholdes kun i forhold til kroner og øre, hvorfor en højere ejendomsvurdering vil medføre en stigning i de samlede boligskatter. Med indefrysningsordningen er det imidlertid muligt for dig som boligejer at indefryse disse stigninger allerede fra 2024.

Skattesatserne for ejendomsværdiskat, ejendomsskat og progressionsgrænsen fastsættes endeligt ved lov i 2023, når de nye ejendomsvurderinger, der danner grundlag for beskatningen i 2024, er kendte.

Konklusion:

Selvom din nye ejendomsvurdering på din bolig skulle vise sig at være højere end den nuværende ejendomsvurdering, så kan du som boliger stadig sove trygt. Dette skal ses i lyset af, at stigninger i boligskatterne ved overgangen til det nye vurderingssystem / ejendomsskattesystem konverteres til en skatterabat og at eventuelle stigninger i boligskatterne grundet en højere ejendomsvurdering i fremtiden, vil kunne indefryses indtil den dag, du vælger at sælge din bolig.

Forude venter forhåbentligt et vurderingssystem / ejendomsskattesystem, hvor de nye ejendomsvurderinger afspejler ejendommens reelle markedspris (+ / – 20 %) og hvor den enkelte boligejer beskattes efter boligens faktiske værdi og ikke ud fra en forældet eller for høj / for lav ejendomsværdi.

Ønsker du at vide mere om de nye ejendomsvurderinger, kan du læse mere på Vurderingsportalen.dk.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

Husk at Minkøbermægler.dk altid står klar til at guide dig gennem købsprocessen.

Udgivet af: 

Minkøbermægler.dk