Beregn bebyggelsesprocent
Hvad er bebyggelsesprocent?
Ved bebyggelsesprocenten forstås etagearealets procentvise andel af grundens areal.
En bebyggelsesprocent angiver altså, hvor meget areal du må bygge i forhold til grundens størrelse, og skal sikre, at grunden bebygges i overensstemmelse med den ansøgte anvendelse.
Når man skal udregne bebyggelsesprocenten, er det vigtigt at have for øje, at alt hvad der er bygget på grunden, som udgangspunkt tæller med i beregningen.
Bebyggelsesprocenten regulerer altså, hvor meget og hvor tæt, der må bygges i de enkelte områder.
Det gør man for, at der i f.eks. tætbebyggede områder bevares grønne friarealer med velfungerende miljøer eller f.eks. for at bevare så meget natur som muligt i sommerhusområder.
Hvad er bebyggelsesprocenten på min grund?
Bebyggelsesprocenten vil normalt være 30 procent i parcelhuskvarterer jf. Bygningsreglementet.
Hvis der imidlertid gælder en lokalplan, eller et andet plangrundlag for området, er det vigtigt at være opmærksom på, at bestemmelserne i bygningsreglementet ikke finder anvendelse.
Ved beregningen af bebyggelsesprocenten i sådanne tilfælde, skal man anvende beregningsreglerne fra det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens ikrafttræden.
Er den maksimale bebyggelsesprocent derfor fastsat anderledes i en lokalplan, gælder lokalplanen forud for bygningsreglementet.
En lokalplan kan f.eks. indeholde regler og krav til placering af bebyggelse, at huset f.eks. skal bygges i en bestemt stilart, særlige materialer, farver mv., hvis huset f.eks. er bevaringsværdigt.
På ejendommen der kan også være tinglyst servitutter med rådighedsindskrænkende og arealmæssig begrænsning, hvor kommunen med lovhjemmel i Planloven håndhæver privatretlige servitutter med f.eks. bebyggelsesregulerede bestemmelser.
Servitutter kan være både offentligretlige (hvis en myndighed f.eks. har fået tinglyst en ret over en ejendom) og privatretlige (hvis servitutten er tinglyst af en privat person).
Beregning af bebyggelsesprocent
Som en del af vores køberrådgivning har vi gjort det nemt for dig ved at lave en beregner, der kan give et overslag på, hvor meget du må bygge på din grund.
Forudsætninger for at benytte beregneren:
- At du har et fritliggende enfamiliehus (villa), sommerhus eller et rækkehus
- At du kender størrelsen på din grund, det samlede boligareal (husk eventuelt boligareal i kælderen) og alle sekundære bygninger på grunden. Du kan finde oplysninger om husets boligareal og grundens areal på ois.dk
- Beregneren angiver i henhold til bygningsreglementet en maksimal byggeprocent på 30 procent for fritliggende enfamilieshuse (villaer), en maksimal byggeprocent på 15 % for sommerhuse og en maksimal byggeprocent på 40 % for rækkehuse
- Beregneren viser hvor stort et areal der fortsat må bebygges på grunden, før den tilladte bebyggelsesprocent overskrides, eller om bebyggelsesprocenten allerede er overskredet
- Bebyggelsesprocenten er 30 % for villaer, 15 % for sommerhuse og 40 % rækkehuse, hvis der ikke er fastsat en anden bebyggelsesprocent i lokalplan eller servitutter
Bebyggelsesprocent for sommerhuse
Bebyggelsesprocenten for fritidshuse er 15 %, medmindre andet er bestemt i lokalplanen eller ejeren har fået dispensation fra kravet hos de lokale myndigheder. Ved sommerhuse skal man være opmærksom på, at der gælder særlige regler for afstand til skel mv.
Hvordan beregnes bebyggelsesprocenten?
Når du skal udregne bebyggelsesprocenten for din bolig, skal du sammenholde det samlede boligareal, som fremgår af din BBR-meddelelse og øvrige småbygninger på grunden (udestue, overdækket terrasse mv.) med grundens størrelse.
I BBR-meddelelsen vil det ligeledes fremgå, hvis noget af kælderen er godkendt til beboelse. Husk på, at det ikke nødvendigvis er alle småbygninger, der fremgår af BBR-meddelelsen.
Ved beregning af bebyggelsesprocenten skal man ved fritliggende enfamiliehuse, sammenbyggede dobbelthuse med lodret skel og sommerhuse ikke medregne de første 50 m2 for småbygninger/sekundære bygninger,- dvs. garage, carport, udhus, drivhus, overdækket terrasse mv.
For rækkehuse og kædehuse er det imidlertid de første 20 m2, som ikke skal medregnes. Det er vigtigt at bemærke, at udestuer og annekser altid skal indgå i beregningen af bebyggelsesprocenten.
Ovennævnte regel er også kendt som fradragsreglen, som blev ændret med Bygningsreglementet 2018 (BR18), hvor grænsen for, hvad man kan fradrage i forhold til småbygninger/sekundære bygninger, er blevet forhøjet i forhold til tidligere gældende bygningsreglementer.
Det er vigtigt at bemærke, at integrerede bygninger der ligger under den samme tagkonstruktion som den primære bygning – f.eks. en garage eller carport, ikke er at betragte som sekundær bebyggelse i henhold til bygningsreglementet, hvorfor disse typer bebyggelser ikke vil kunne opføres uden en byggetilladelse.
Ydermere skal du være opmærksom på, at når det samlede areal af den sekundære bebyggelse overstiger 50 m2, er der krav om byggetilladelse, også selvom bebyggelsesprocenten tillader at bygge større end 50 m2 inden for rammerne af bebyggelsesprocenten.
Overskridelse af bebyggelsesprocent
Hvis den maksimale bebyggelsesprocent overskrides, og kommunen ikke har givet dispensation hertil, kan kommunen kræve, at du fjerner den del af bebyggelsen, der overskrider det tilladte areal.
Det gælder ikke kun for selve boligen, men også for f.eks. udestuer, annekser, overdækkede terrasser mv. Som ejer er det dit ansvar at sikre, at bebyggelsesprocenten for din grund ikke overskrides, hvis du f.eks. bygger et anneks på grunden, eller udvider husets boligareal.
Hvis du påtænker f.eks. at lave en tilbygning til huset som udvider husets boligareal, skal beregningen af bebyggelsesprocenten indgå i ansøgningen om byggetilladelse.
Bebyggelsesprocent for forskellige ejendomstyper jf. bygningsreglementet:
- 15 procent for sommerhuse
- 30 procent for fritliggende en – og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og beliggende i et parcelhusområde
- 40 procent for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse
- 45 procent for anden bebyggelse, herunder bebyggelse der ikke er omfattet af nr. 1-4, og etageboligbyggeri i et område, der ikke er udlagt hertil.
- 60 procent for etageboligbebyggelse
