Lad os først slå fast: Hvis et hus er fredet, gælder det hele huset, det ydre såvel som det indre. I det tilfælde skal eventuelle ændringer godkendes af Slots- og Kulturstyrelsen. Er huset derimod registreret som bevaringsværdigt, er det som udgangspunkt alene husets klimaskærm – det vil sige bygningens ydre – fx vinduer, døre, facade, tag mv.

Ifølge Planloven er det som udgangspunkt kommunerne som står for udpegning af værdifulde og bevaringsværdige kulturmiljøer i både by- og landområder – herunder enkelte bygninger.

Kommunen kan beslutte at udpege et hus som bevaringsværdigt, hvis det har nogle særlige arkitektoniske eller byggetekniske kvaliteter, som vurderes at være bevaringsværdige. Formålet med at erklære et hus bevaringsværdigt er således at sikre husets og/eller kvarterets oprindelige udtryk.

Hvis en ejendom er optaget som bevaringsværdig i en kommuneplan eller omfattet af et forbud mod nedrivning i en bevarende lokalplan eller byplanvedtægt, vil huset altid være bevaringsværdigt jf. byggefredningslovens § 17, stk. 1 jf. planlovens § 15, stk. 2 nr. 18.

I enkelte tilfælde kan en tinglyst bevaringsdeklaration også være grundlaget for udpegningen. Slots- og Kulturstyrelsen kan ligeledes udpege bygninger som bevaringsværdige efter bygningsfredningslovens § 19. Det er altid kommunen, der har ansvaret for bevaringsværdige bygninger, uanset om de er udpeget af kommunen selv eller af Slots- og Kulturstyrelsen.

Hvis huset er indskrevet i en lokalplan eller byplanvedtægt, vil det som regel betyde, at der er lagt større restriktioner på bygningen. Kommunen kan fx stille krav til, hvilke materialer der bliver anvendt – fx røde teglsten på taget eller at facaden skal have en bestemt farve. Få derfor din købermægler til at undersøge, om der er tinglyst fx en lokalplan, byplanvedtægt eller bevaringsdeklaration på den ejendom, du ønsker at købe.

Eksempel på en formulering i en lokalplan:

Bygninger, der på kortbilaget er markeret som værende bevaringsværdige, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Dette gælder også dør-, vindues- og altanudskiftninger, ændringer i materialevalg, farvesætning, vinduesformater og udformning i øvrigt.

I Danmark er der registreret ca. 360.000 bevaringsværdige bygninger.

Tryk her for at se om det hus du påtænker at købe, er bevaringsværdigt.

Grad af bevaringsværdig:

I de fleste kommuner har man i større eller mindre omfang registreret bygningernes bevaringsværdi efter den såkaldte SAVE-metode. SAVE betyder kort sagt ”Survey of Architectural Values in the Environment”. SAVE-metoden bygger på en vurdering af fem forskellige forhold ved en bygning: 1. Alder 2. Originalitet 3. Vedligehold 4. Miljø 5. Arkitektur.

Når en bygnings bevaringsværdi registreres efter SAVE-metoden, gives den en værdi fra 1-9, hvor 1 er den højeste grad af bevaringsværdighed. Det, at et hus i første omgang registreres som bevaringsværdigt i kommuneplanen, medfører ikke i sig selv nogle restriktioner for bygningens ydre. Kommunen har med andre ord ikke hjemmel til at stille krav til eller nægte byggearbejder, selvom de vil forringe bygningens bevaringsværdi. Der kan heller ikke stilles krav om vedligeholdelse af en bygning. Mange byggearbejder kræver heller ikke forudgående byggetilladelse. Det drejer sig om for eksempel udskiftning af tag og vinduer og pudsning eller maling af facader.

Ansøgningsforpligtelsen kommer reelt set først, når kommunen udarbejder eller reviderer den eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt.

I dette tilfælde skal ombygning og andre ændringer af bygningens ske med respekt for bygningens bevaringsværdier og med kommunalbestyrelsens tilladelse. Som beskrevet ovenfor kan lokalplanen fx definere en række krav til området og husenes klimaskærm – fx retningslinjer for vinduer, døre, farve på facaden mv. Hvis en lokalplan udtrykkeligt nævner bevaring af bygninger i formålsparagraffen, er det tvivlsomt, om der kan dispenseres til nedrivning, ligesom der som udgangspunkt ikke vil være hjemmel til at dispensere til væsentlige ombygninger i strid lokalplanens bevaringsbestemmelser.

Selve bevaringsværdien for den konkrete bygning siger således intet om, hvilke restriktioner der gælder for bygningens ydre. Som køber er man derfor nødt til at læse det relevante materiale for bygningen (kommuneplan, lokalplan, byplanvedtægt og/eller eventuel bevaringsdeklaration) for at afklare, hvad der gælder for bygningen.

Man kan som køber med fordel kontakte kommunen for at få bekræftet, at ens undersøgelser har været korrekte.

Opmærksomhedspunkter ved køb af en bevaringsværdig ejendom:

– Det skal fremgå af købsaftalen og salgsopstillingen, hvis bygningen er bevaringsværdig.
– Undersøg om der er ulovlige forhold på bygningen. Er der foretaget udvendige istandsættelser, uden at der foreligger den nødvendige tilladelse fra kommunen?
– Hvis der konstateres ulovlige ændringer på en bevaringsværdig bygning, kan kommunen pålægge den til enhver tid værende ejer at reetablere forholdene, som de var, før de ulovlige ændringer blev foretaget. Udgiften til at føre huset tilbage til den oprindelig stand er ikke omfattet af ejerskifteforsikringen.
– Hvis ændringerne ikke er foretaget af den nuværende ejer, kan ejeren rette sit krav bagud mod tidligere ejere, som har foretaget de ulovlige ændringer (hvis det altså er muligt at finde ud af, hvem og hvornår ændringer er foretaget).
– Kommunen har mulighed for at yde økonomisk støtte til vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger. Det sker imidlertid sjældent i praksis.
– Det er ikke tilladt at nedrive en bevaringsværdig bygning, før nedrivningsanmeldelsen har været offentligt bekendtgjort jf. bygningsfredningslovens § 18. Nedrivningsanmeldelsen skal bekendtgøres i 4-6 uger, så offentligheden har mulighed for at fremsætte indsigelser. Kommunalbestyrelsen kan også nedlægge forbud mod nedrivningen jf. planlovens § 14. Nedrivningsforbuddet gælder et år, som kommunen kan bruge på at udarbejde en ny lokalplan, der sikrer bygningens bevaring.
– Når der senere sker ændringer med bygningen, kan karaktererne ændre sig, og der bliver muligvis behov for at korrigere bevaringsværdien. En bygning kan ved en god tilbageføring eller renovering opnå en højere karakter end ved den oprindelige vurdering.
– Hvis du som køber overvejer at foretage udvendige istandsættelser af dit hus, er det en god idé at spørge kommunen, om de kan godkende de udvendige istandsættelser, som du påtænker at lave. Bemærk, kommunerne skeler forskelligt til bevaringskategorierne.

Du kan læse mere om bevaringsværdige bygninger på Slots- og Kulturstyrelsen. 

Bemærk at ejendomsmægleren er ansat af sælger og repræsenterer sælgers interesser gennem hele processen, mens købers mægler udelukkende varetager købers interesser.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Husk at Minkøbermægler.dk altid står klar til at guide dig gennem købsprocessen.

Udgivet af: 

Minkøbermægler.dk