Guide til førstegangskøber

Et boligkøb kan være indviklet proces, der involverer mange juridiske detaljer og faldgruber. Det er derfor anbefalesværdigt, at du som køber sætter dig grundigt ind i både boligen, indholdet af købsaftalen og handlens dokumenter, der relaterer sig hertil samt får undersøgt og taget stilling til, hvilke behov og ønsker du har for din økonomi og boligsituation nu og på sigt

Af samme årsag anbefales det, at du som køber allierer dig med en købermægler eller anden rådgiver, når du skal købe bolig. En købermægler vil bl.a. kunne hjælpe dig med en gratis købsvurdering af den bolig, du har kig på, prisforhandling og med at danne et overblik over handlens faser, tidsfrister, vilkår og betingelser samt gennemskue de juridiske og økonomiske aspekter der gør sig gældende for netop dit kommende boligkøb. På den måde er du som køber sikker på, at du gør et fornuftigt køb .

På den måde er du som køber sikker på, at du gør et fornuftigt køb.

Det lyder måske indviklet, men i virkeligheden handler det om, at du som førstegangskøber skal forstå den proces, du skal igennem, når du skal købe din første bolig.

Boligmarkedet kommer hurtigt til at virke uoverskueligt, da der ofte er mange boliger til salg.

Derfor bør du som køber lave en liste, som indeholder de krav og ønsker, du har til din kommende bolig – og vær opmærksom på at skelne mellem krav og ønsker.

Kravene er de forhold, som du vurderer, boligen skal indeholde. Det kan f.eks. være et minimumskrav til antallet af værelser, beliggenhed, etager, boligtype, størrelse på badeværelse, altan osv. Altså de forhold, som er nødvendige for dig og din familie, og som du derfor ikke kan/vil gå på kompromis med.

Ønsker er derimod en liste over de forhold, som godt kan undværes, men som vil gøre boligen endnu mere attraktiv. Det kan f.eks. være et stort grundareal, hvor der er plads til, at børnene kan boltre sig, eller en flot have, som den tidligere ejer har gjort meget ud af, en ejendom i en specifik stilart mv.

Når du har udarbejdet en liste med krav og ønsker, får du nemmere ved at finde boliger, da du indsnævrer udvalget – og ved at nedskrive dine minimumskrav undgår du, at du som førstegangskøber lader dig friste af en bolig, som ikke lever op til dig og din families behov.

Alligevel kan det være en god idé at booke fremvisninger på boliger, som ikke helt lever op til dine krav og ønsker.

Det kan være svært at vurdere, hvad du skal gå efter som førstegangskøber, men ved at tage til fremvisninger bliver du klogere på, hvad der er relevant.

Du bør bl.a. overveje følgende som førstegangskøber:

• Er du på udkig efter et hus, en ejerlejlighed eller en andelsbolig?
• Hvor mange værelser skal der være i boligen?
• Hvad må boligen koste?
• Hvad skal de månedlige ejerudgifter ligge på?
• Hvad skal dit rådighedsbeløb ligge på?
• Hvor stor skal haven være?
• Hvor langt må boligen være beliggende fra skole, arbejde og fritidsaktiviteter?
• Skal der være mulighed for en eventuel familie udvidelse?

Først og fremmest er det vigtigt at slå fast, at du kun kan låne til en bolig, hvis du har sparet sammen til udbetalingen (5% af købesummen), og du samtidig har et tilpas stort økonomisk råderum. Hvis du ikke har finansiering til de 5 % + omkostninger i forbindelse med et boligkøb, risikerer du at vende hjem fra dit møde med banken med beskeden om, at din nuværende økonomi ikke kan bære et boligkøb.

Alle som ønsker at købe fast ejendom, skal vise banken, at de er i stand til at lægge penge til side hver måned, så de kan betale af på de samlede udgifter, der følger med finansieringen. Det gælder både i forhold til afbetaling på banklån og realkreditlån, men også ejerudgiften og de øvrige omkostninger, der følger med, når du ejer en bolig. De forskellige banker skal med andre ord kunne se, at kontoen ikke går i nul hver måned, når de faste udgifter er betalt.

Tre gode råd til førstegangskøbere:

1. Nedbring din gæld: Før du anmoder om et møde med din bank, er det vigtigt, at du sørger for at nedbringe eventuel gæld. Det gælder, uanset om du har oprettet et studielån, billån, kassekredit eller en anden form for lån. Jo mindre gældsfaktor du har, desto flere penge kan du som førstegangskøber låne i din bank, og desto nemmere vil det være at blive godkendt i banken.
2. Spar op til udbetalingen: Du bør starte med at spare penge op til udbetalingen på boligen i god tid. Selvom du og din eventuelle samlever har en stabil indtægt, så betyder det ikke noget, hvis I ikke har råd til udbetalingen på boligkøbet. Samtidig viser det banken, at du er i stand til at spare penge op. Udbetalingen udgør minimum 5 % af købesummen.
3. Læg et realistisk budget: Når du har nedbragt eventuel gæld og sparet penge op til udbetalingen til boligkøbet, er du nået langt. Nu skal du lægge et realistisk budget, der danner overblik over din økonomi. Sørg også for at medregne fremtidige udgifter og indkomster, så budgettet rent faktisk afspejler virkeligheden.

Når du har gennemført de tre trin, kan du booke et møde med banken. Her gennemgår du sammen med din rådgiver det budget, du har udarbejdet. På den måde er du godt forberedt, og banken kan vurdere, hvor meget du har mulighed for at låne – og dermed også, hvilket budget, du har til din kommende bolig.

Mange førstegangskøbere begår den klassiske fejl, at de ikke taler med flere forskellige banker, når de skal låne penge til finansiering. Det kan ende med at blive en dyr fornøjelse, da du ikke kan ”spille” bankerne ud mod hinanden, og dermed ikke har de samme gode forhandlingsmuligheder.

Når du er førstegangskøber på boligmarkedet, er du som regel ikke bekendt med de forskellige rentesatser, bidragssatser og lånevilkår, og det er derfor en god idé at indhente flere tilbud på finansiering. På den måde kan du vælge det tilbud, som er mest optimalt i forhold til din økonomi.

Vær opmærksom på, at det sjældent er det første tilbud, der er det bedste. Når du som førstegangskøber indhenter flere tilbud, får du et bedre sammenligningsgrundlag, og dermed bedre forudsætninger for at forhandle dig til bedre vilkår.

Når du har valgt hvilken bank, du ønsker at benytte, får du et lånebevis. Herefter er du klar til at gå på boligjagt.

Selvom det er ejendomsmægleren, du har den primære kontakt med, så skal du ikke lade dig narre som førstegangskøber. Ejendomsmægleren varetager sælgers interesser, og er ikke forpligtet til at videregive dig alle informationer, som er relevante i forhold til boligen, hvis der er tale om ulemper.

Det er vigtigt at huske på, at ejendomsmæglerens salær bliver betalt af sælger, og ejendomsmægleren ifølge lovgivningen af 2016 ikke har loyalitetspligt over for køber. Du bør derfor altid forholde dig kritisk til de informationer, du får fra ejendomsmægleren, når du er på boligjagt.

Som køber vil du opleve, at du får mange oplysninger og informationer gennem købsprocessen, og at det kan være svært at danne sig et overblik over handlens faser, tidsfrister og dokumenter, der er relevante for dit boligkøb.

Det kan derfor være en stor fordel at alliere sig med en købermægler, som kan yde gratis sparring gennem hele købsprocessen, og som kan hjælpe med prisforhandling, gennemgang af boligen og juridisk dokumentgennemgang.

Samtidig kan det ofte (men ikke altid) være en god idé at få boligen gennemgået af en byggesagkyndig, som kan vurdere, om tilstandsrapporten og de øvrige byggetekniske dokumenter stemmer overens med faktiske forhold ude på ejendommen. Nødvendigheden heraf kan også kvalificeres af en købermægler.

Hvis der f.eks. er meget, som skal istandsættes, eller der er forkerte oplysninger i de dokumenter, som du har fået udleveret fra ejendomsmægleren, kan du bruge dem som argument, når du skal forhandle dig til et nedslag i prisen. Et boligkøb kan være en vanskelig proces for de fleste førstegangskøbere, og det er ikke altid, at boligen er, hvad den giver sig ud for at være. Her har købermægleren erfaring med, hvilke elementer, der typisk kan og ikke kan danne grundlag for prisnedslag.

Som køber bør du overveje få boligen gennemgået af en byggesagkyndig, hvis du vil være sikker på, at rapporterne matcher boligens faktiske stand. Den byggesagkyndige gennemgår boligen sammen med dig, så du får et nøjagtigt indtryk af, hvilken stand boligen befinder sig i, og om der er noget, du skal være særligt opmærksom på.

Når du får boligen gennemgået af en byggesagkyndig, får du en liste over konkrete fejl og mangler samt et prisoverslag over, hvad det koster at udbedre de forskellige fejl og mangler. Det er relevant, uanset om du er førstegangskøber af et hus, en lejlighed eller en fritidsbolig.

Hvis du som køber vælger at besigtige boligen med din egen byggesagkyndig, skal du være opmærksom på, at det er med til at skærpe din undersøgelsespligt over for forsikringsselskabet i relation til ejerskifteforsikringen.

Boligkøb kan som nævnt være en kompliceret proces. Som førstegangskøber har du ikke nødvendigvis de rette forudsætningerne for at forstå indholdet af dokumenterne og deres betydning, og du bør derfor aldrig skrive under på købsaftalen uden at gøre brug af køberrådgivning.

Som tidligere nævnt kan en købermægler kan bl.a. hjælpe dig med prisforhandling og juridisk dokumentgennemgang. Ved den juridiske dokumentgang vurderer købermægleren, om de vilkår og betingelser, der relaterer sig til handlen, er fair og fornuftige for dig som køber.

Ved at indføre et advokatforbehold/rådgiverforbehold i købsaftalen, er du som køber sikret, at din underskrift på købsaftalen kun er gyldig, når købsaftalen og handlens dokumenter er blevet godkendt af din rådgiver.

Hvis det viser sig, at købsaftalen indeholder vilkår, du ikke bør acceptere, kan du frit annullere handlen, uden at at betale godtgørelse til sælger. Hvis du som køber derimod, annullerer handlen ved at gøre brug af den lovpligtige fortrydelsesret, vil du skulle betale godtgørelse til sælger.

Hos Minkøbermægler.dk tilbyder vi professionel køberrådgivning, som er skræddersyet til førstegangskøbere af både hus, ejerlejlighed, fritidsbolig og andelsbolig.

Når du allierer dig med os, er vi din repræsentant gennem hele købsprocessen, og sørger bl.a. for at gennemgå købsaftalen og handlens dokumenter til din fordel. På den måde undgår du som køber ubehagelige overraskelser, når du er flyttet ind i dit nye hjem.

Du bestemmer selv, hvor meget du vil involvere os i processen. Vi kan som sagt både være behjælpelig med prisforhandling, gennemgang af boligen, juridisk dokumentgennemgang, berigtigelse af handlen og meget mere.

Kontakt os i dag på telefon, mail eller via nedenstående formular for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe dig sikkert igennem dit første boligkøb.