Fejl og mangler ved fast ejendom – hvilke reaktionsmuligheder har du som køber?

Når du har fået nøglerne til dit kommende hjem, er det ikke usandsynligt, at du som ny ejer konstaterer eventuelle fejl og mangler ved ejendommen.

Spørgsmålet er, hvorledes du som køber er stillet, og hvilke reaktionsmuligheder du har, hvis du har købt en ejendom, der er omfattet af huseftersynsordningen, og efterfølgende konstaterer fejl og mangler ved ejendommen.

Huseftersynsordningen: 

Hvis sælger forud for aftaleindgåelsen har valgt at benytte sig af huseftersynsordningen og i denne forbindelse fremlagt tilstandsrapport, elinstallationsrapport, ejerskifteforsikringstilbud og erklæring vedrørende betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie, har sælger som udgangspunkt frigjort sig for sit 10-årige fejl- og mangelsansvar, hvorfor du som køber, ikke vil kunne påberåbe dig eventuelle fejl og mangler overfor sælger jf. § 2, stk. 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (LFFE)

Som køber er du ikke forpligtet til at tegne efterskifteforsikring. Det er dog vigtigt at bemærke, at uanset om du vælger at tegne en ejerskifteforsikring, så er sælger som udgangspunkt ansvarsfri.

Som køber har du herefter følgende reaktionsmuligheder:

Hvis fejlen eller mangler ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, skal skaden anmeldes til ejerskifteforsikringen. Som køber må du endelig ikke begynde at udbedre skaden, da manglen skal kunne dokumenteres overfor ejerskifteforsikringen og eventuelt overfor Ankenævn for Forsikring og domstolene. For at klarlægge skaden og omfanget af skaden vil forsikringsselskabet typisk sende deres egen fagperson ud for at vurdere skaden. Her anbefales det, at du som køber i samme forbindelse, allierer dig med din egen fagmand, som kan varetage dine interesser.

Bemærk, anmeldelse af skaden skal ske senest 5 eller 10 år efter overtagelsesdagen, afhængig af, om du som køber har tegnet en ejerskifteforsikring med basisdækning på 5 år eller en udvidet ejerskifteforsikring på 10 år. Hvis der er tale om en skade, som er opstået efter overtagelsesdagen, vil skaden typisk skulle anmeldes overfor husforsikringen. Det er under alle omstændigheder en god idé, at ejerskifte- og husforsikring tegnes i samme forsikringsselskab, således at du som køber ikke bliver ”kastebold” mellem to forskellige forsikringsselskaber.

Hvis det mod forventning viser sig, at skaden ikke er omfattet af ejerskifteforsikringen, vil du som køber kunne rette et eventuelt krav mod den byggesagkyndige, hvis der fx er tale om en skade som burde have været omtalt i tilstandsrapporten mv. Herudover vil et eventuelt krav kunne rettes mod sælger, hvis sælger fx har ydet garanti for det pågældende forhold, har tilsidesat sin loyale oplysningspligt (handlet svigagtigt eller groft uagtsomt), hvis bygningen er opført med salg for øje, eller hvis der er tale om en ulovlig bygningsindretning jf. LFFE § 2, stk. 5. Jf. retspraksis skal der imidlertid meget til, før en uprofessionel sælger har handlet ansvarspådragende, når huseftersynsordningen er anvendt jf. forbrugerbeskyttelseslovens § 2, stk. 5.

Dom vedrørende sælgers ansvarsfrihed i henhold huseftersynsordningen:

Højesterets afgørelse 359/2008. Højesteret fandt ikke, at sælger måtte eller burde have været bekendt med indtrængen af vand og svampeskader i ejendommens tagkonstruktion, selvom sælger havde boet i ejendommen i lidt over 12 år. Højesteret udtalte, at hensigten med huseftersynsordningen er at etablere en retstilstand, hvorefter køberen af fast ejendom kun undtagelsesvis vil have anledning til at fremsætte et krav mod sælgeren begrundet i bygningens fysiske tilstand. I henhold til forarbejderne skal der meget til, for at en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom (og dermed ansvarspådragende), når ejendommen er gennemgået af en byggesagkyndig.

I det tilfælde af at der foreligger  svig eller grov uagtsomhed fra sælgers side, hæfter ejerskifteforsikringen. Ejerskifteforsikringen og sælger er dermed solidarisk ansvarlige over for køber, hvorefter ejerskifteforsikringen har mulighed for at rette et regreskrav mod sælgeren, hvis forsikringsselskabet kommer til at hæfte i den konkrete situation.

Hvis der er tale om en skade, som ikke er omfattet af huseftersynsordningen, vil sælger som udgangspunkt heller ikke kunne påberåbe sig ansvarsfrihed med henvisning til LFFE § 2, stk. 1. Ejerskifteforsikringen dækker kun mangler ved bygningens fysiske tilstand. Sælger hæfter derfor stadig for skader, der konstateres uden for bygningens sokkel.  Der kan i dette tilfælde være tale om mangler ved ejendommens stikledninger eller mangler ved grunden i form af fx forurening på grunden.

Reklamation og forældelse:

Hvis du som køber skal rette et krav mod sælger, er den generelle forældelsesfrist som udgangspunkt tre år regnet fra det tidspunkt, hvor manglen blev kendt. Der gælder imidlertid en absolut forældelsesfrist på ti år, hvilket betyder, at kravet under alle omstændigheder bortfalder ti år efter overtagelsesdagen / forældelsesfristen start – også selvom køber ikke har kendskab til de pågældende manglers eksistens.

Som køber skal man dog være opmærksom på, at chancen for at få medhold i et eventuelt krav, falder desto længere tid der går, efter handlen har været gennemført. Køber skal dels sandsynliggøre, at manglen var til stede på handelstidspunktet, samtidig med at reklamationen skal fremkomme inden for en rimelig tid efter, at manglen er blevet kendt eller burde være kendt. Det er derfor vigtigt, at du som køber reklamerer, så snart du har kendskab til manglen.

Frist ved forurening:

Ved forurening er den absolutte forældelsesfrist for at gøre krav gældende mod forureneren 30 år jf. LFFE § 3, stk. 3, nr. 1. Fristen regnes fra den skadevoldende handlings ophør.

Dom vedrørende forældelse U.2018.409Ø:

A kontaktede i 1996 kommunen vedrørende et olieudslip på A’s grund. Kommunen meddelte på baggrund af nogle efterfølgende undersøgelser, at der ikke var grundlag for at foretage sig yderligere. Sagen blev herefter afsluttet.

I 2012 modtog ejerne af de omkring liggende ejendomme imidlertid besked fra regionen om, at olieudslippet på A’s grund eventuelt kunne have spredt sig til de omkringliggende grunde. De omhandlende ejendomme blev herefter kortlagt efter jordforureningsloven.

I 2015 valgte de berørte ejere at anlægge sag mod kommunen med krav om erstatning, idet kommunen tilbage i 1996 havde undladt at informere de involverede grundejere om olieudslippet.

Kommunen gjorde i sagen gældende at kravet var forældet jf. forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 2, hvor forældelse indtræder senest: “10 år efter den skadevoldende handlings ophør for fordringer på erstatning for skade forvoldt uden for kontraktforhold, som ikke er omfattet af nr. 1”

De berørte grundejere gjorde gældende, at kravet ikke var forældet med henvisning til forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 1, hvor forældelse indtræder senest: “30 år efter den skadevoldende handlings ophør for fordringer på erstatning eller godtgørelse i anledning af personskade, jf. dog stk. 4, og for fordringer på erstatning for skade forvoldt ved forurening af luft, vand, jord eller undergrund eller ved forstyrrelser ved støj, rystelser el.lign”.

Landsretten fandt, at kravet i den omhandlende sag var forældet med henvisning til, at bestemmelsen i nr. 1 vedrørende 30 års forældelse kun kan påberåbes overfor forureneren, og således ikke overfor en forvaltningsmyndighed der udelukkende varetager sagsbehandlingen.