Når du som køber handler fast ejendom i Danmark, vil du oftest se købsaftaler, hvor sælger fraskriver sig ansvaret for ejendommens / bygningens eventuelle fejl og mangler, eller hvor sælger forsøger at gøre dette. Det kan fx være ansvarsfraskrivelser vedrørende boligarealets størrelse, grundens forhold eller forsænkede lofter i ejerlejligheder.

I praksis skelnes der mellem generelle og konkrete ansvarsfraskrivelser. Ansvarsfraskrivelser af generel karakter vil imidlertid sjældent være gyldige.

Den 23. juni 2020 afsagde Højesteret netop en dom (U.2020.2945.H), hvor sælger i købsaftalen havde angivet en generel ansvarsfraskrivelse vedrørende ejendommens boligareal. I ansvarsfraskrivelsen var følgende anført:

”BBR-ejermeddelelse: Køber er bekendt med og accepterer, at ejendommens areal er hentet fra BBR-registret. Køber er blevet opfordret til at foretage egen opmåling af ejendommen. Eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne er sælger og ejendomsmægler uvedkommende.”

Højesteret fandt, at der var tale om en generel ansvarsfraskrivelse, som ikke var gyldig og tilsidesatte derfor ansvarsfraskrivelsen. Køber var derfor berettiget til at kræve afslag i købesummen, da boligarealet var mindre end forudsat.

Ved beregning af det forholdsmæssige afslag i købesummen anførte Højesteret i deres dom følgende:

”…ved afgørelsen af, om en køber i mangelsituationen kan kræve et forholdsmæssigt afslag i købesummen, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet – absolut og i forhold til købesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed.”

På baggrund af ovenstående fandt Højesteret at køber var berettiget til et forholdsmæssigt afslag på 150.000 kr.

Konkret ansvarsfraskrivelse:

Hvis sælger derimod har lavet en konkret ansvarsfraskrivelse i købsaftalen, som er tilstrækkelig konkret og som vedrører et konkret forhold (afgrænset forhold), kan køber ikke efterfølgende gøre misligholdsbeføjelser gældende for det konkrete forhold, som er nævnt i ansvarsfraskrivelsen.

En ansvarsfraskrivelse synes i praksis at være tilstrækkelig konkret, når der angives nærmere bestemte fejl ved ejendommen.

Som eksempel kan nævnes U.2004.769/2H, hvor sælger selv havde ladet huset opføre i 1967 og solgte det i 1991 med en oplysning i købsaftalen om, at der i de første år af husets levetid havde været revner i stueetagens gulv, fordi huset satte sig, og at der var enkelte revner i fundamentet.

Det fremgik af købsaftalen, at køber overtog huset i den stand, det var at forefinde, at køber skulle tåle enhver udgift, der var afledt af revnedannelser og at prisen var fastsat under hensyntagen til de nævnte mangler. Efterfølgende viste det sig dels, at fundamentet ikke var ført til bæredygtig dybde, dels at opfyldningen ikke var tilstrækkelig komprimeret.

Herefter hævede køber handlen, men Højesteret fandt ikke, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Desuden fandt retten, at de forhold, der var kommet frem under sagen, ikke lå ud over, hvad køber måtte tåle som konsekvens af ansvarsfraskrivelsesklausulen.

En konkret ansvarsfraskrivelse hvor sælger har tilbageholdt væsentlige oplysninger for køber, vil imidlertid ikke kunne påberåbes af en sælger.

Som eksempel kan nævnes U.2009.1636.V, hvor sælger havde lavet en konkret ansvarsfraskrivelse for vandkvaliteten af drikkevandet på ejendommen, men samtidig havde tilbageholdt oplysninger om, at sælger ikke kunne drikke vandet, før vandet var kørt igennem en kaffemaskine for at fjerne metalsmagen.

Bemærk, der vil i alle tilfælde være tale om en individuel konkret vurdering, hvorvidt der er tale om en gyldig ansvarsfraskrivelse. I vurderingen af ansvarsfraskrivelsens gyldighed vil blandt andet indgå ordlyden i ansvarsfraskrivelsen, købers mulighed for at overskue rækkevidden / konsekvensen af ansvarsfraskrivelsen, købers eventuelle undersøgelsespligt samt sælgers eventuelle oplysningspligt / ond tro.

Hvorvidt en køber kan påberåbe sig ugyldigheden af en ansvarsfraskrivelse, afhænger ligeledes af, om reglerne om forældelse, passivitet og rettidig reklamation er iagttaget.

Bemærk, at ejendomsmægleren er ansat af sælger og repræsenterer sælgers interesser gennem hele processen, mens købers mægler udelukkende varetager købers interesser.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Husk at Minkøbermægler.dk altid står klar til at guide dig gennem købsprocessen.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk