I dette indlæg vil vi kigge nærmere på nogle af de ting, du som køber skal være særligt opmærksom på, hvis du overvejer at købe en bygning, der ligger på lejet grund. Herunder også fokus på kolonihavehuse, der ligger på lejet grund.
Hvad menes der med en bygning på lejet grund?
En bygning på lejet grund betyder kort sagt, at bygningen og grunden har forskellige ejere. I Københavnsområdet er det ikke helt usædvanligt, at man fx finder kolonihavehuse på lejet grund. Her ejes bygningen af ejeren, mens grunden ejes af fx kolonihaveforeningen. Bygningen betragtes i dette tilfælde som en selvstændig ejendom og grunden som en anden selvstændig fast ejendom.
Lovgrundlaget for kolonihavehuse reguleres i Kolonihaveloven.
Ejerforholdet til grunden for kolonihaver kan inddeles i to grupper:
- Kolonihaveforeninger, som ligger på en grund, der er lejet af fx kommunen, staten, private selskaber eller anden offentlig myndighed.
- Andelsforeninger, hvor kolonihaveforeninger selv har købt og betalt grunden. I dette tilfælde har medlemmerne/andelshaverne indgået en brugsretsaftale og ikke en lejeaftale.
Der findes ligeledes sommerhusområder, hvor husene ligger på lejet grund. Lovgrundlaget for sommerhuse på lejet grund reguleres i Lov om sommerhuse på fremmed grund. I dette blogindlæg vil fokus imidlertid være på kolonihavehuse på lejet grund
Er det tilladt at bo i kolonihavehuse hele året?
Jf. Kolonihavelovens § 2, stk. 1, nr. 4 er det ikke tilladt at benytte kolonihavehuse til helårsbeboelse. Forbuddet mod helårsbeboelse vil typisk ligeledes være præciseret i den gældende lokalplan. Flere kommuner kæmper imidlertid med helårsbeboelse i kolonihaverne og forsøger i skrivende stund at stramme op på reglerne. Det gælder blandt andet Ballerup, Odense og Aarhus Kommune.
Hvad skal du som køber være opmærksom på?
Ved køb af en kolonihave (bygning) på lejet grund, udgør lejekontrakten et vigtigt dokument. Dette skal ses i lyset af, at ens rettigheder som ejer af en bygning på lejet grund afhænger af, hvad der aftalt i lejekontrakten. Hvis du som køber, derfor overvejer at købe en bygning på lejet grund, bør du altid få en kopi af lejekontrakten.
Uopsigelig lejekontrakt?
Som køber skal du sikre dig, at der er tale om en uopsigelig lejekontrakt fra udlejers side i hele lejeperioden. Det er ligeledes vigtigt at sikre sig, at en panthaver kan indtræde i lejekontrakten ved lejerens misligholdelse af pantebrevet. Hvis panthaver ikke har mulighed for at sikre sit pant i tilfælde af misligholdelse fra lejers side, vil det umiddelbart være svært at opnå den nødvendige belåning samt gøre det svært at sælge bygningen.
Pant:
Når der tales om pant, har panthaverne i en bygning på lejet grund typisk pant i:
- Bygningen
- Løsøre
- Brugsretten
Løbetid på lejeaftale og fastsættelse af leje:
Løbetiden på lejeaftalen kan være alt fra 100-150 år. Der er således ingen grænse for løbetiden, når det er hele matriklen der udlejes. En lejeaftale med en løbetid fra 100-150 år vil således ikke være i strid med Udstykningslovens § 16, som forbyder udlejning af en del af en matrikel for en periode på mere end 30 år. Hvad angår lejefastsættelse, så fastsættes lejen oftest efter reglerne om pristalsregulering.
Misligholdelse af lejekontrakten:
Hvis der sker misligholdelse af lejekontrakten fra haveforeningens side, og jordejeren beslutter sig for at ophæve lejekontrakten, skal al bebyggelse på den lejede grund ryddes. Idet man selv ejer huset, har man naturligvis ret til at tage huset med sig. Hvis der sker misligholdelse af lejeforholdet mellem haveforeningen og ejeren af huset, kan haveforeningen kræve at huset enten sælges eller fjernes fra haveloddet.
Belåning:
Ved belåning af bygninger på lejet grund er hovedreglen, at der kan ske belåning på samme vilkår som ved køb af en fritidsbolig eller helårsbolig. Realkreditinstituttet kræver imidlertid en restløbetid på lejekontrakten, der overstiger lånets løbetid med 2 år. Dette indebærer, at køber ved tillægsbelåning, salg eller låneomlægning ikke vil kunne forvente en løbetid på nye lån på mere end restløbetiden på lejekontrakten med fradrag af 2 år.
Ved kolonihaver kan det imidlertid være svært at finde et realkreditinstitut, som vil tilbyde realkreditbelåning. Det skal ses i lyset af, at der findes mange forskellige ejerkonstruktioner for kolonihaver, og at kolonihaver ikke er lige så hyppigt forekommende som fx fritidshuse.
Visse haveforeninger i københavnsområdet har imidlertid indgået en aftale med et realkreditselskab vedrørende belåning.
Nordea yder typisk realkreditlån til finansiering af kolonihaver. Der vil imidlertid typisk være en række krav, før de ønsker at belåne ejendommen. Det kan fx være at lejekontrakten skal være tinglyst på grunden forud for al pantegæld eller at lejekontrakten skal være uopsigelig fra udlejers side i lånets løbetid med tillæg på 2 år.
Boliglån:
Hvis du ønsker at købe et kolonihavehus, og det ikke er muligt at opnå realkreditbelåning, så er det muligt at finde flere banker, som er villige til at yde lån mod sikkerhed i kolonihavehuset. Som køber skal du imidlertid forvente, at lånet ikke vil være til lige så favorable vilkår som realkreditlånet.
Lånevilkårene på lånet kommer i sidste ende til at afhænge af bankens vurdering af din personlige økonomi. Banken vil som udgangspunkt kræve, at der tinglyses en panthaverdeklaration, hvor banken tager pant i huset og forlanger indtrædelsesret i haveloddets lejemål. Det betyder kort sagt, at banken kan kræve, at du fraflytter dit hus, og at banken samtidig overtager lejekontrakten for grunden, hvis du mod forventning skulle misligholde dine forpligtelser over for banken.
Hvad sker der ved lejemålets udløb?
Hvis man køber en bygning på lejet grund, er man som køber naturligvis interesseret i at vide, hvordan man er stillet, når lejekontrakten er udløbet. Spørgsmålet besvares typisk ved at nærlæse lejekontrakten.
Der vil som regel være følgende tre scenarier:
- Lejer er forpligtet til at rydde grunden for eventuelle bygninger og aflevere grunden i samme stand, som han/hun overtog den.
- Udlejer køber bygningen til en pris, som blev fastsat, da lejeaftalen blev indgået (typisk til en væsentligt lavere markedspris).
- Lejer overdrager vedlagsfrit bygningen til udlejer.
Hvor kan du som køber finde kolonihavehuse til salg?
Hvis du er på udkig efter et kolonihavehus, kan du som køber finde oplysninger på Kolonihaveforbundets hjemmeside. Som køber skal du dog være opmærksom på, at visse foreninger kræver, at du bor i kommunen for at kunne erhverve et kolonihavehus.
Venteliste:
Da de fleste af haveforeningerne ligger på lejet grund og ikke er ejet af foreningen selv, blev det besluttet med ændringen af kolonihaveloven i 2013, at der skal indføres en offentlig venteliste, når staten eller en kommune står som udlejer af grunden til en haveforening. Dette er for at sikre, at alle har lige ret til at blive medlem i haveforeninger, der netop ligger på offentlig jord.
Det er dog muligt at overdrage et havelod til en persons slægtninge i ret op- og nedstigende linje, herunder børn, børnebørn og forældre, registrerede partnere, samlevende i et ægteskabslignende forhold og med samme folkeregisteradresse i mere end 2 år mv.
Kravet om venteliste gælder for lejekontrakter, som er indgået eller fornyet efter bestemmelsens ikrafttræden – det vil sige efter den 1. juli 2014.
Bemærk, at ejendomsmægleren er ansat af sælger og repræsenterer sælgers interesser gennem hele processen, mens købers mægler udelukkende varetager købers interesser.
Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.
”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.
Husk at Minkøbermægler.dk altid står klar til at guide dig gennem købsprocessen.