Ulovlige bygningsindretninger

I denne artikel vil vi blandt andet kigge nærmere på, hvornår der er tale om en ulovlig bygningsindretning, samt hvordan du som køber er stillet i tilfælde af, at du har købt en ejendom med en ulovlig bygningsindretning.

Hvis en bygningsindretning er opført i strid med offentligretlige forskrifter eller servitutter, siges der at foreligge en ulovlig bygningsindretning jf. LFFE § 5, stk. 1, nr. 1, litra a, jf. LFFE 2, stk. 5. Et byggeri er omvendt lovligt opført, hvis det er opført i overensstemmelse med byggeretlige regler og forskrifter på opførelsestidspunktet. Hvis ejeren af ejendommen senere hen vælger at foretage en ombygning eller tilbygning til byggeriet, er det naturligvis et krav, at det nye byggeri opfylder reglerne på ændringstidspunktet jf. Byggelovens § 2, stk. 5 modsætningsvis. Der vil i forbindelse med ombygningen eller tilbygningen formentlig skulle udstedes en byggetilladelse, før byggeriet kan igangsættes.

En ulovlig bygningsindretning kan fx være 1. en udestue, hvor sælger ikke har søgt om byggetilladelse hos kommunen 2. hvor byggeriet ikke lever op til vilkårene i tilladelsen 3. hvor byggeriet bruges på en anden måde end tilladt eller 4. at sælger har overskredet den maksimale bebyggelsesprocent uden at have fået dispensation fra kommunen hertil 5. hvor byggeriet er taget i brug uden tilladelse eller 6. i det tilfælde at sælger har opført fx en tilbygning, der er i strid med en gældende lokalplan 7. manglende iagttagelse af reglerne om vådrumssikring. Hvis en bygning er opført uden en byggetilladelse, kan dette være anført i BBR-meddelelsen under bemærkninger for grunden.

Hvis sælger har valgt at benytte sig af huseftersynsordningen, er udgangspunktet, at køber ikke kan gøre misligholdsbeføjelser gældende i anledning af faktiske mangler over for sælger jf. LFFE § 2, stk. 1. Dykker man ned i LFFE § 2, stk. 5 gælder der imidlertid en række undtagelser til hovedreglen. Her kan sælger fx ikke påberåbe sig ansvarsfrihed, hvis et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, hvis sælger har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold, eller hvis sælger har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.

Byggeriet skal som udgangspunkt vurderes i forhold til de regler, der var gældende på opførelsestidspunktet. I byggeansøgningen skal man derfor oplyse og dokumentere, hvornår byggeriet er opført. Ved færdigmelding af byggeriet skal du som boligejer ligeledes dokumentere, at byggeriet lever op til kravene i den lovgivning, der var gældende på opførelsestidspunktet.

Hvis et byggeri er opført uden tilladelse eller dispensation, og en ansøgning om tilladelse eller dispensation ikke ville være imødekommet på ansøgningstidspunktet, er udgangspunktet, at der skal ske fysisk lovliggørelse af byggeriet, efter de regler der var gældende på lovliggørelsestidspunktet.

Hvis du ønsker at vide mere, om hvilke reaktionsmuligheder du som køber har i tilfælde af fejl og mangler ved fast ejendom, kan du trykke her.

Ser man på retspraksis på området, er der samtidig en række tvister vedrørende ulovlige bygningsindretninger, hvor der, som det fremgår af de følgende eksempler, vil være faktiske og individuelle forhold, der kan trække en sags udfald i den ene eller anden retning.

EX: U.2002.1096.V: Sælger havde indrettet husets kælder til beboelse i strid med byggelovgivningen, uden at vide at forholdet var ulovligt. Køber som var jurist og ejendomsmægler gjorde efter overtagelsen sælger opmærksom på det ulovlige forhold. Henset til, at køber var sagkyndig inden for området, fandt Landsretten ikke, at køber var berettiget til at gøre misligholdsbeføjelser gældende over for sælger. Landsretten anførte, at køber som sagkyndig inden for området burde være klar over, at kælderindretningen sandsynligvis ikke var lovlig, eller i det mindste have undersøgt forholdet nærmere.

EX: U.2013.303.V: Sælger havde ved selvbyg sænket gulvet i kælderen, så kælderen kunne benyttes til beboelse. Sælger havde i denne forbindelse lavet et indvendigt og udvendigt dræn uden assistance fra en kloakmester. I tilstandsrapporten havde sælger oplyst, at der var udført selvbyg. Kort tid efter overtagelsesdagen opdagede køber imidlertid, at der var fugt og skimmelsvamp i kælderen. Retten fandt, at sælger havde handlet groft uagtsomt, idet det udførte selvbyg var udført uden sagkyndig bistand. Henset til dette var køber berettiget til at gøre misligholdsbeføjelser gældende over for sælger.