Som køber skal du være opmærksom på, om der er forhold som ikke er omfattet af forsikringsdækningen fx skjulte rør eller råd og svamp.

Indlæg

Nedgravede olietanke – risiko for en kæmperegning hvis man ikke er vaks

Rundt om i mange gamle danske villahaver ånder der fred og idyl, men der ligger måske også en tikkende miljøbombe og venter, uden at man som kommende køber selv er vidende om det.

En Højesteretsdom fra 23. april 2014 beskriver netop essensen i, hvorfor man som kommende køber skal være opmærksom på, om der ligger én eller flere nedgravede olietanke i ens kommende for- eller baghave. 

Dommen omhandler et par, som i år 2000 købte en ejendom, hvor de var blevet gjort bekendt med, at der på grunden fandtes en olietank, som var nedgravet i 1979. I forbindelse med købet indhentede købers advokat hverken en tankattest eller oplysninger om husets olietank. På købstidspunktet var olietanken lovlig, men var af en type, som i henhold til olietankbekendtgørelsen skulle sløjfes senest 1. januar 2001.

I 2007 konstaterede køber, at tanken var utæt, og at der var sket forurening af grunden. Forureningsskaden blev anmeldt af parret under forsikringsordningen for villaolietanke, men forsikringsselskabet nægtede at dække skaden, med henvisning til at tanken skulle have været sløjfet senest 1. januar 2001. Parret rejste desuden erstatningskrav mod deres advokat, som i 2000 havde bistået dem med købet af ejendommen. Højesteret fandt, at selv om olietanken var lovlig på overtagelsestidspunktet, burde køberne have skaffet sig yderligere viden om tanken for at undgå risiko for overskridelse af sløjfningsterminerne efter olietankbekendtgørelsen. Da de i nogen tid efter overtagelsen af ejendommen burde have vidst, at tanken var af en sådan type, som der skulle have været sløjfet senest 1. januar 2001, var betingelserne for forsikringsdækning ikke opfyldt.

Højesteret fandt, at købernes advokat i 2000 havde begået en ansvarspådragende fejl ved ikke at have fremskaffet tankattesten eller rådgivet køberne herom. Erstatningskravet mod advokaten var imidlertid forældet. Idet betingelserne for forsikringsdækning ikke var opfyldt og kravet mod købernes advokat var forældet, endte køberne derfor med at sidde alene tilbage med oprensningsomkostningerne, som skønsmæssigt var opgjort til 5,2 mio. kr. under sagen.

Højesteretsdommen er blot med til at illustrere, at der er al mulig god grund til at træde varsomt med hensyn til nedgravede olietanke, når man køber fast ejendom. Også almindelige villaer kan vise sig at indebære risici, som kan medføre store økonomiske konsekvenser, hvis man ikke tager de nødvendige forholdsregler.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder / artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

14 Gode råd til en førstegangskøber + en udstrakt hånd

  • Husk at lave en prioriteringsliste over, hvad der er vigtigst for dig i forhold til din fremtidige bolig. Hvilken kommune vil du bo i? (vurder skatteprocenten, kommunepolitikken m.m.). Hvor meget vil du betale i ejerudgifter? Hvordan skal boligen være disponeret? Skal boligen ligge tæt på offentlig transport, være indflytningsklar og hvor meget støj må der egentlig være? Hvad er din tidshorisont og opfylder boligen dine behov i denne periode? Husk at være åben over for forskellige områder. Det er blot nogle af de spørgsmål, du bør overveje
  • Har du fået en forhåndsgodkendelse fra din bank? For at stå bedst muligt i en forhandlingssituation, er det vigtigt, at du har fået en forhåndsgodkendelse fra din bank, som godkender dig til dit fremtidige boligkøb. Hvis din økonomi har ændret sig, siden du fik den sidste forhåndsgodkendelse, er det vigtigt at tage fat i din bank igen for at høre, om forhåndsgodkendelsen stadig er gældende. Når bankerne skal godkende dig til et boligkøb, kigger banken blandt andet på dit rådighedsbeløb, din husstandsindkomst og gældsfaktor.
  • Har du en boligopsparing? Som køber skal du selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling. Det vil med andre ord sige, at hvis du køber en bolig til 2 millioner kroner, skal du kunne lægge en udbetaling på 100.000 kr.
  • Har du husket at tale med flere banker? Din bankrådgiver er sikkert ganske sød, men ligesom alle andre virksomheder, er banken også en forretning, hvor der skal tjenes penge. Derfor er det en god idé at “shoppe” rundt hos forskellige banker og realkreditinstitutter og undersøge, hvad de kan tilbyde. Her skal du som køber blandt andet være opmærksom gebyrer, bidragssatser, kurssikring og tillæg for afdragsfrihed.
  • Hvilket lån skal jeg vælge? Her er det en god idé at tage en snak med din bankrådgiver og få råd og vejledning om, hvilket lån der umiddelbart passer bedst til dig, din økonomi og dine fremtidsplaner. Husk, at det lån med den laveste ydelse ikke nødvendigvis er det bedste lån på sigt. Undersøg hvilke indfrielsesvilkår og hvilken indfrielseskurs, der er på dit kommende lån og stil krav til din bankrådgiver om at forklare, hvilke fordele/ulemper der er ved de enkelte låntyper. Er der eventuelt fordelagtige lån i boligen, som kan overtages?
  • Har du styr på daginstitution og skole? Hvis du har børn eller i nærmeste fremtid påtænker at stifte familie, er det vigtigt, at du har gjort dit forarbejde og undersøgt, hvordan det forholder sig med daginstitution og skole i det område, du ønsker at købe bolig. Husk at undersøge, om institutionerne ligger i rimelig nærhed af den bolig, du ønsker at købe, om der er lange ventetider på institutionspladser og hvilke alternative løsninger, der kan være. Husk også at forholde dig til omdømmet af institutionerne / skolerne eller om du ønsker privat skole?
  • Inddrag dine rådgivningseksperter inden den store beslutning skal træffes. Her er det en god idé at alliere sig med en købermægler, bank og/eller byggesagkyndig.
  • Skal du købe hus? Husk at foretage en grundig gennemgang af huset med en byggesagkyndig. Mange af de lovpligtige tilstandsrapporter, som udleveres til købere, er desværre ofte behæftet med fejl og/eller udeladelser, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Listen af afgørelser fra retspraksis og ankenævnsafgørelser er blot med til at bekræfte dette. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, som kan gennemgå huset. En byggeteknisk gennemgang er blandt de bedste investeringer og kan spare dig som køber for meget besvær og mange unødige udgifter. Du kan med fordel rådføre dig med en købermægler for at kvalificere om eller i forhold til hvad, en byggesagkyndig er relevant for lige netop dit boligkøb. Det kan også være en måde at spare penge på.
  • Har du styr på forsikringerne? Hvis du skal købe hus, skal du tegne en husforsikring, og du skal tage stilling til, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Undersøg eventuelt om sælger har en fordelagtig husforsikring som kan overtages. Som køber skal du være opmærksom på, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Det gælder både husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Den ejerskifteforsikring som tilbydes af sælger, har en løbetid på 5 år og dækker kun skjulte fejl og mangler som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis du som køber ønsker en ejerskifteforsikring med en løbetid på 10 år og udvidet dækning, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker blandt andet ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt på opførelsestidspunktet, forurening af grunden under visse omstændigheder med mere. Som køber skal du være opmærksom på, at sælger dog kun skal betale halvdelen af den billigste tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Du som køber skal selv afholde differencen mellem den billigste og dén, som du vælger.
  • Er prisen på ejendommen rigtig? Som køber kan man hurtigt blive forblændet og “forelsket” i en bolig, man har set. Men stemmer mavefornemmelsen overens med sund fornuft og økonomi? Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler som kan undersøge markedspriserne for dig, besigtige boligen og dermed være med til at sikre, at du får foretaget et godt køb og ikke køber katten i sækken. En købermægler kan hjælpe dig med alt relevant råd og vejledning omkring boligkøb og desuden stå for prisforhandling, så du får den allerbedste pris. En købermægler kan også være din nemmere og billigere adgang til bl.a. boligadvokat, byggesagkyndig, finansiel rådgiver m.m. Købermægleren er din uvildige og personlige sparringspartner i denne proces.
  • Husk at anvendelsesudgifterne (el, vand og varme) ikke er medregnet i ejerudgiften.
  • Hvis I som par ønsker at købe en bolig uden at være gift, bør I oprette en samejekontrakt, idet lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje ved køb af hus eller lejligheder.
  • Hvis boligen skal istandsættes, bør du prøve at få disposition over ejendommen før tid. På den måde skal du som køber typisk kun betale anvendelsesudgifter (og evt. husforsikring og ejerskifteforsikring) frem til overtagelsesdagen.
  • Hvis du efter overtagelsen af boligen opdager fejl og mangler, som ikke er beskrevet nogen steder, skal du hurtigst muligt kontakte din købermægler. Husk det er ikke muligt at anfægte småfejl som ligger under ca. 5.000 kr. (bagatelgrænse). Det er vigtigt, at du som køber, ikke forholder dig passiv, da du kan miste din ret. Hvis der er en fejl, må den normalt ikke repareres, før sælger eller en skønsmand har fået lov til at se på den.
  • Hvis du som køber skal reagere hurtigt med at underskrive en købsaftale, er det vigtigt, at du husker at få indføjet et rådgiver- og bankforbehold, inden du underskriver købsaftalen. På denne måde kan du som køber til enhver tid – inden rådgiver- og bankforbehold udløber – trække dig fra handlen, uden at det koster dig noget. Hvis du som køber vælger at benytte dig af den lovpligtige fortrydelsesret, skal det ske inden for 6 hverdage efter kundskab om sælgers underskrift og det koster dig 1 % af købssummen.

Husk at ligegyldigt hvad, står Minkøbermægler.dk altid klar til at yde dig køberrådgivning og hjælpe dig gennem købsprocessen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.  

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk