Der foreligger en fejl og mangler hvis et forhold ikke er som garanteret, et forhold strider mod hvad køber har betinget sig, eller hvis et forhold ikke er i overensstemmelse med hvad køber med rimelighed kunne forvente.

Indlæg

Hvordan er det nu lige med køb af en andelsbolig?

/i /af

Mange bruger ofte betegnelsen ”at købe en andelsbolig”, men reelt set får man tildelt en brugsret. Når du som køber erhverver en andelsbolig, får du ”overdraget” en del af foreningens formue mod betaling af den fastsatte andelsværdi på købstidspunktet. Ved overdragelsen får du således en ”eksklusiv brugsret” over en specifik bolig i andelsforeningen, mens det er andelsboligforeningen der ejer ejendommen og står som adkomsthaver.

Udpluk af, hvilke fordele er der ved at erhverve en andelsbolig:

  • Til trods for at der i medierne er en del snak om, at priserne på andelsboliger er steget betragteligt, kan du som køber typisk erhverve en andelsbolig for færre penge end en tilsvarende ejerbolig. Som køber kan du også være heldig at finde en andelsboligforening, hvor andelsværdierne på lejlighederne er ”holdt nede”.
  • Ved køb af en andelsbolig har du som køber ingen udgifter til skøde-, tinglysnings- og registreringsafgift.
  • Grundet den store efterspørgsel efter andelsboliger, er det i de fleste tilfælde lettere at sælge en andelsbolig end en ejerbolig. Mange andelsboliger bliver solgt via foreningens venteliste. På denne måde undgår du som andelshaver udgifter til en ejendomsmægler.
  • Når du bor i en andelsbolig, betaler du som andelshaver ikke ejendomsværdiskat.
  • I de fleste andelsboligforeninger er der bløde værdier, hvor fællesskabet og det sociale vægtes højt.
  • Ved erhvervelse af en andelsbolig bliver der udarbejdet en vurderingsrapport over eventuelle forbedringer / fradrag for mangler, der bliver udarbejdet et el-tjek og typisk også et vvs-tjek. Lejligheden er med andre ord blevet gennemgået af fagmænd, inden du overtager den, modsat en ejerlejlighed, hvor man typisk bare overtager lejligheden som beset.

Udpluk af, hvilke ulemper er der ved at erhverve en andelsbolig:

  • Som andelshaver skal du være opmærksom på, at det er andelsboligforeningens generalforsamling der fastsætter prisen på lejlighederne. Ved salg af andelsboliger er der detaljerede regler for, hvilken pris man maksimalt må tage for andelsboligen – også bedre kendt som maksimalprisreglerne som fremgår af ABL § 5. Ved enhver andelsbolighandel skal boligens maksimalpris derfor beregnes. Andelsboligens maksimalpris er ikke nogen garanti for, at man som andelshaver kan opnå denne pris ved et salg.
  • Som andelshaver har du ikke skattemæssig glæde af foreningens renteudgifter.
  • Ved lånoptagelse kan du som køber kun optage banklån med variabel rente og altså ikke realkreditlån som ved køb af en ejerbolig. Ved lånoptagelse bliver andelen stillet som sikkerhed for lånet. Grundet den hårde konkurrence mellem bankerne, er renterne på andelsboliglån blevet meget mere spiselige end tidligere og ligger typisk og svinger fra 2.75 % til 5 %. Til trods for det fornuftige renteniveau, kan renterne på andelsboliglånene dog ikke matche de ekstreme lave renter som tilbydes på realkreditlånene til ejerboliger. Den årlige rente på et andelsboliglån afhænger blandt andet af det samlede lånebeløb.
  • Ved forbedringer på andelslejligheden foretages der typisk afskrivninger af forbedringer over en 10, 20 og 30-årig periode. De forbedringer du som andelshaver foretager, bliver med andre ord mindre og mindre værd år for år. Langt de fleste andelsboligforeninger har regler om, hvordan der skal afskrives på forbedringer.

Hvem fastsætter egentlig prisen på en andelsbolig?

Værdien af foreningens ejendom kan fastsættes efter tre forskellige vurderingsprincipper:

  • Anskaffelsesprisen
  • Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen)
  • Den seneste offentlige ejendomsvurdering

Som nævnt tidligere er det andelsboligforeningens generalforsamling, der endeligt fastsætter priserne på boligerne i overensstemmelse med maksimalprisreglerne og ABL.

Ifølge maksimalprisbestemmelsen i ABL § 5, stk. 1, består maksimalprisen desuden af et tillæg eller fradrag for lejlighedens vedligeholdelsesstand. Ved salg af andelsboliger ses ofte fradrag for mangler eller manglende vedligeholdelse.

Ved salg af en andelsbolig skal sælger fremlægge en vurderingsrapport med oversigt over forbedringer/fradrag formangler, el-tjek samt vvs-tjek. Det er ikke alle foreningen der kræver, at der skal foreligge et vvs-tjek.

Da det suverænt er andelsboligforeningen selv der beslutter, hvilken af de tre ovennævnte vurderingsprincipper der skal anvendes, kan prisen på en andelsbolig variere meget. Herudover kan forhold som foreningens finansiering, drift, forbedringer, fradrag for mangler, beliggenhed og alder også spille ind på prisen.

Udpluk fra boligministerens lovforslag:

Hvis du som køber ønsker at købe en andelsbolig, som ligger i en andelsboligforening, som er valuarvurderet, skal du være opmærksom på, at boligministeren Kaare Dybvad har fremlagt et lovforslag, der kan påvirke andelsværdien i valuarvurderede andelsboligforeninger i negativ retning. Valuarvurderede andelsboligforeninger vil som udgangspunkt blive påvirket, da de er vurderet som en privat udlejningsejendom. Udlejningsejendomme har de seneste år oplevet enorme prisstigninger og været i mediernes søgelys, hvorfor regeringen vil foretage stramninger, for at lægge en dæmper på markedet for udlejningsdomme og boligspekulanter. Ministeriet mener, at indgrebet vil resultere i et prisfald på 10 % for udlejningsejendomme bygget før 1992, mens andre mener, at indgrebet vil resultere i et prisfald på 20-30 %. Stramninger der har den konsekvens, at valuarvurderede andelsboligforeninger risikerer at blive ramt.

Hvorvidt man som andelshaver risikerer et tab, afhænger naturligvis af, hvornår man er kommet ind i foreningen og om man bor i en andelsforening med en opskruet valuarvurdering. I boligministerens lovforslag er der åbnet op for, at andelsboligforeningerne kan fastfryse de gældende valurvurderinger. Forslaget ændrer dog ikke ved, at værdien kan være kunstig høj og at andelsboligen dermed ikke kan sælges til den fastsatte andelsværdi. Fastfrysning af valuarvurderingen har naturligvis til formål at ”beskytte” andelshaverne mod et prisfald, men forslaget medfører også, at en andelsforening bliver sværere at gennemskue, og at køberne måske derfor fravælger andelsboliger der ligger i foreninger som er valuarvurderet. Man må ligeledes antage, at bankerne vil tage udgangspunkt i markedsprisen og ikke i en fiktiv høj valuarvurdering, hvilket vil gøre det svært at skåne andelsboligerne mod prisfald.

Ud af 200.000 andelsboliger er ca. 75.000 vurderet af en valuar.

Forældrefinansiering:

Ved køb af en andelsbolig er det typisk ikke muligt at foretage et forældrekøb, da dette strider mod andelstanken om, at de som bor i ejendommen, også er dem som ejer og driver den. Derfor er der oftest i andelsforeningens vedtægter krav om, at andelshaveren selv bor i boligen. Til trods for at forældrekøb mange gange ikke er muligt, kan forældrene tilbyde barnet forældrefinansiering. Forældrene udsteder i dette tilfælde et gældsbrev til deres barn, hvor barnet låner penge af forældrene til at købe en andelsbolig. Forældrene kan ofte optage lån på favorable vilkår, enten med sikkerhed i deres eget hus eller på med baggrund i egen økonomi. Pengene kan derefter lånes videre til barnet som et rente- og afdragsfrit lån. Ved udfærdigelse af et gældsbrev for lånet, er det vigtigt, at lånet er et anfordringslån, hvilket betyder, at lånet til en enhver tid kan opsiges til indfrielse uden varsel. På denne måde undgår forældrene at komme i klemme i forhold til gavereglerne. Hvis forældrene ønsker at lånet skal forrentes og afdrages, er der ikke noget til hinder for dette, ligesom eventuelt gevinst/tab ved videresalg skal tilfalde/påhvile barnet.

Typiske dokumenter som din bank gerne vil se:

  • Overdragelsesaftalen/købsaftalen
  • Salgsopstilling
  • Foreningens seneste regnskab
  • Nøgleoplysningsskemaer
  • Foreningens budget
  • Referat af den seneste ordinære generalforsamling
  • Foreningens vedtægter
  • Drift- og vedligeholdelsesplan
  • Oversigt over de oprindelige indskud

Syv gode råd inden du køber en andelsbolig:

  • Undersøg om den forening andelsboligen ligger i, har et værdigrundlag som harmonerer med dit. Du kan eventuelt tage en snak med nogle af beboerne i andelsboligforeningen eller med bestyrelsen.
  • Undersøg foreningens gæld og gældsvilkår. Er der tale om en andelsboligforening med en lav eller høj gældsætning? Hvor store lån har andelsboligforeningen og hvilke låntyper har de – fast eller variabel rente.
  • Har andelsboligforeningen en vedligeholdelsesplan?
  • Er der afsat penge til fremtidige vedligeholdelser, så dette ikke vil påvirke foreningens formue negativt fremadrettet og dermed andelsværdien?
  • Læs årsregnskab, vedtægter, seneste referat, husorden med mere grundigt igennem.
  • Husk at få indføjet et bank- og rådgiverforbehold i købsaftalen, inden du underskriver
  • Allier dig med en købermægler som kan yde dig køberrådgivning gennem købsprocessen og sørge for at du ikke ”køber katten i sækken”.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen. 

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet. 

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

14 Gode råd til en førstegangskøber + en udstrakt hånd

/i /af
  • Husk at lave en prioriteringsliste over, hvad der er vigtigst for dig i forhold til din fremtidige bolig. Hvilken kommune vil du bo i? (vurder skatteprocenten, kommunepolitikken m.m.). Hvor meget vil du betale i ejerudgifter? Hvordan skal boligen være disponeret? Skal boligen ligge tæt på offentlig transport, være indflytningsklar og hvor meget støj må der egentlig være? Hvad er din tidshorisont og opfylder boligen dine behov i denne periode? Husk at være åben over for forskellige områder. Det er blot nogle af de spørgsmål, du bør overveje
  • Har du fået en forhåndsgodkendelse fra din bank? For at stå bedst muligt i en forhandlingssituation, er det vigtigt, at du har fået en forhåndsgodkendelse fra din bank, som godkender dig til dit fremtidige boligkøb. Hvis din økonomi har ændret sig, siden du fik den sidste forhåndsgodkendelse, er det vigtigt at tage fat i din bank igen for at høre, om forhåndsgodkendelsen stadig er gældende. Når bankerne skal godkende dig til et boligkøb, kigger banken blandt andet på dit rådighedsbeløb, din husstandsindkomst og gældsfaktor.
  • Har du en boligopsparing? Som køber skal du selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling. Det vil med andre ord sige, at hvis du køber en bolig til 2 millioner kroner, skal du kunne lægge en udbetaling på 100.000 kr.
  • Har du husket at tale med flere banker? Din bankrådgiver er sikkert ganske sød, men ligesom alle andre virksomheder, er banken også en forretning, hvor der skal tjenes penge. Derfor er det en god idé at “shoppe” rundt hos forskellige banker og realkreditinstitutter og undersøge, hvad de kan tilbyde. Her skal du som køber blandt andet være opmærksom gebyrer, bidragssatser, kurssikring og tillæg for afdragsfrihed.
  • Hvilket lån skal jeg vælge? Her er det en god idé at tage en snak med din bankrådgiver og få råd og vejledning om, hvilket lån der umiddelbart passer bedst til dig, din økonomi og dine fremtidsplaner. Husk, at det lån med den laveste ydelse ikke nødvendigvis er det bedste lån på sigt. Undersøg hvilke indfrielsesvilkår og hvilken indfrielseskurs, der er på dit kommende lån og stil krav til din bankrådgiver om at forklare, hvilke fordele/ulemper der er ved de enkelte låntyper. Er der eventuelt fordelagtige lån i boligen, som kan overtages?
  • Har du styr på daginstitution og skole? Hvis du har børn eller i nærmeste fremtid påtænker at stifte familie, er det vigtigt, at du har gjort dit forarbejde og undersøgt, hvordan det forholder sig med daginstitution og skole i det område, du ønsker at købe bolig. Husk at undersøge, om institutionerne ligger i rimelig nærhed af den bolig, du ønsker at købe, om der er lange ventetider på institutionspladser og hvilke alternative løsninger, der kan være. Husk også at forholde dig til omdømmet af institutionerne / skolerne eller om du ønsker privat skole?
  • Inddrag dine rådgivningseksperter inden den store beslutning skal træffes. Her er det en god idé at alliere sig med en købermægler, bank og/eller byggesagkyndig.
  • Skal du købe hus? Husk at foretage en grundig gennemgang af huset med en byggesagkyndig. Mange af de lovpligtige tilstandsrapporter, som udleveres til købere, er desværre ofte behæftet med fejl og/eller udeladelser, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Listen af afgørelser fra retspraksis og ankenævnsafgørelser er blot med til at bekræfte dette. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, som kan gennemgå huset. En byggeteknisk gennemgang er blandt de bedste investeringer og kan spare dig som køber for meget besvær og mange unødige udgifter. Du kan med fordel rådføre dig med en købermægler for at kvalificere om eller i forhold til hvad, en byggesagkyndig er relevant for lige netop dit boligkøb. Det kan også være en måde at spare penge på.
  • Har du styr på forsikringerne? Hvis du skal købe hus, skal du tegne en husforsikring, og du skal tage stilling til, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Undersøg eventuelt om sælger har en fordelagtig husforsikring som kan overtages. Som køber skal du være opmærksom på, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Det gælder både husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Den ejerskifteforsikring som tilbydes af sælger, har en løbetid på 5 år og dækker kun skjulte fejl og mangler som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis du som køber ønsker en ejerskifteforsikring med en løbetid på 10 år og udvidet dækning, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker blandt andet ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt på opførelsestidspunktet, forurening af grunden under visse omstændigheder med mere. Som køber skal du være opmærksom på, at sælger dog kun skal betale halvdelen af den billigste tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Du som køber skal selv afholde differencen mellem den billigste og dén, som du vælger.
  • Er prisen på ejendommen rigtig? Som køber kan man hurtigt blive forblændet og “forelsket” i en bolig, man har set. Men stemmer mavefornemmelsen overens med sund fornuft og økonomi? Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler som kan undersøge markedspriserne for dig, besigtige boligen og dermed være med til at sikre, at du får foretaget et godt køb og ikke køber katten i sækken. En købermægler kan hjælpe dig med alt relevant råd og vejledning omkring boligkøb og desuden stå for prisforhandling, så du får den allerbedste pris. En købermægler kan også være din nemmere og billigere adgang til bl.a. boligadvokat, byggesagkyndig, finansiel rådgiver m.m. Købermægleren er din uvildige og personlige sparringspartner i denne proces.
  • Husk at anvendelsesudgifterne (el, vand og varme) ikke er medregnet i ejerudgiften.
  • Hvis I som par ønsker at købe en bolig uden at være gift, bør I oprette en samejekontrakt, idet lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje ved køb af hus eller lejligheder.
  • Hvis boligen skal istandsættes, bør du prøve at få disposition over ejendommen før tid. På den måde skal du som køber typisk kun betale anvendelsesudgifter (og evt. husforsikring og ejerskifteforsikring) frem til overtagelsesdagen.
  • Hvis du efter overtagelsen af boligen opdager fejl og mangler, som ikke er beskrevet nogen steder, skal du hurtigst muligt kontakte din købermægler. Husk det er ikke muligt at anfægte småfejl som ligger under ca. 5.000 kr. (bagatelgrænse). Det er vigtigt, at du som køber, ikke forholder dig passiv, da du kan miste din ret. Hvis der er en fejl, må den normalt ikke repareres, før sælger eller en skønsmand har fået lov til at se på den.
  • Hvis du som køber skal reagere hurtigt med at underskrive en købsaftale, er det vigtigt, at du husker at få indføjet et rådgiver- og bankforbehold, inden du underskriver købsaftalen. På denne måde kan du som køber til enhver tid – inden rådgiver- og bankforbehold udløber – trække dig fra handlen, uden at det koster dig noget. Hvis du som køber vælger at benytte dig af den lovpligtige fortrydelsesret, skal det ske inden for 6 hverdage efter kundskab om sælgers underskrift og det koster dig 1 % af købssummen.

Husk at ligegyldigt hvad, står Minkøbermægler.dk altid klar til at yde dig køberrådgivning og hjælpe dig gennem købsprocessen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.  

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk