Forsikring som dækker skjulte fejl og mangler. Altså forhold som ikke er beskrevet i tilstands- og elrapporten.

Indlæg

Tilstandsrapport – Hvad skal du som køber være opmærksom på ved tilstandsrapporten?

/i /af

Hvad er en tilstandsrapport? Formålet med den byggesagkyndiges gennemgang af ejendommen er at få afklaret tilstanden af den pågældende bygning sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Som køber skal man således være opmærksom på, at der kan være tidstypiske byggetekniske forhold ved huset, der må forventes ved hustypen, og som derfor ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan fx være fugt i kælderen i et ældre hus. Her vil fugten kun blive nævnt i tilstandsrapporten, hvis fugten vurderes at give nærliggende risiko for skade.

Den byggesagkyndige skal ved sin gennemgang notere skader eller tegn på skader, herunder forhold som giver en nærliggende risiko for skader, og har også pligt til at undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet andre tilstandsrapporter på ejendommen og lade disse rapporter indgå i vurderingen. Der er imidlertid ikke noget krav om, at den byggesagkyndige skal gennemgå bagatelagtige forhold og heller ikke sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygningens alder.

Hvis der fx forekommer brud, revnedannelser, deformeringer, svækkelser eller lækager, skal dette fremgå af tilstandsrapporten.

Gode råd til dig som køber:

Læs tilstandsrapporten nøje, især læsevejledningen, der fortæller, hvordan du skal forstå og bruge tilstandsrapporten. Som køber skal du huske at undersøge, om der er taget forbehold for besigtigelse af eventuelle bygningsdele, som er gjort utilgængelige. Hvis dette er tilfældet, dækker ejerskifteforsikringen som udgangspunkt ikke. Hvis en bygningsdel er gjort utilgængelig, vil dette typisk fremgå af side 6 eller 7 i tilstandsrapporten under ”bygningsbeskrivelse” og ”bemærkninger”.

Det oplyste tabelopslag over tagets levetid som typisk fremgår af side 6 eller 7 i tilstandsrapporten, er en teoretisk forventet levetid på basis af tabelopslag (huseftersynsordningens tabel for restlevetider) over forventet levetid af de forskellige tagbelægninger. Der kan i dette tilfælde være stor forskel på de konkrete forhold – altså vejr, vind, vedligeholdelse og hvordan taget er lagt med mere.

Tilstandsrapporten omfatter som udgangspunkt samtlige bygninger med mindre den byggesagkyndige grundet en bygnings stand ikke mener, at det tjener noget formål at besigtige en given bygningen.

Bagerst i tilstandsrapporten finder du et sælgeroplysningsskema som kan indeholde vigtige oplysninger til dig som køber samt en hustypebeskrivelse af det hus, du er ved at købe. Hvis der er tale om et dødsbo, skal arvingerne imidlertid ikke udfylde sælgeroplysningsskemaet.

Anmærkningerne K2, K3 eller UN er skader, der måske kan udbedres billigt, men det kan også vise sig at blive dyrt. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler eller byggesagkyndig, som kan give dig et overslag over, hvad det koster at udbedre anmærkningerne.

Husk: tilstandsrapporten omfatter kun en gennemgang af bygningerne på grunden. Husets stikledninger er ikke således ikke omfattet af den byggetekniske gennemgang.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet. 

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Boligkøb – hvordan forløber en typisk bolighandel?

/i /af
  • Efter at have besigtiget ejendommen, indgår køber og sælger en købsaftale, hvor handlens vilkår er specificeret. Her vil blandt andet fremgå den aftalte købesum, overtagelsesdag samt de individuelle vilkår som er aftalt mellem køber og sælger. Allerede inden du som køber påtænker at besigtige og byde på ejendommen, er det en god idé, at du allierer dig med en købermægler, som kan guide dig gennem købsprocessen og varetage prisforhandlingen på dine vegne. Købermægleren kan yde dig køberrådgivning og vejlede dig i forhold til, om en byggeteknisk gennemgang af ejendommen er nødvendig, eller om der er andre væsentlige elementer i købsprocessen, som du eventuelt har overset. Inden købsaftalen underskrives, er det vigtigt at tjekke, at der er indføjet et rådgiver- og bankforbehold.
  • Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, fremsendes købsaftalen sammen med handlens dokumenter til købers køberrådgiver og bank. Det er sælgers ejendomsmægler, som sørger for at fremsende den underskrevet købsaftale til de relevante parter i handlen.
  • Når køberrådgiveren har læst købsaftalen og alle handlens dokumenter igennem, vil rådgiveren typisk holde et telefonmøde, hvor rådgiveren giver sin juridiske vurdering af handlen.
  • Efter telefonmødet vil køberrådgiveren godkende handlen over for sælgers ejendomsmægler. Her opregner køberrådgiveren eventuelle betingelser for handlens gennemførelse. Fx kan rådgiveren anføre som betingelse, at sælger udbedrer visse forhold i tilstandsrapporten inden overtagelsesdagen. Først når alle betingelser er opfyldt og fortrydelsesretten er udløbet, er handlen endelig.
  • Når købsaftalen er underskrevet af begge parter, skal køber deponere en udbetaling på ejendommen hos ejendomsmægleren – typisk 5 hverdage efter begge parter har underskrevet købsaftalen. Det deponerede beløb må højst udgøre ejendomsmæglerens samlede vederlag tillagt maksimalt 10.000 kr., dog højest 200.000 kr. Beløb som ejendomsmæglervirksomheden modtager herudover, skal indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut. Rådgiveren kan betinge, at udbetalingen først skal deponeres, når der foreligger en endelig handel.
  • Når udbetalingen er deponeret, skal købers bank sørge for at stille en bankgaranti for betaling af den resterende del af købesummen. Bankgarantien skal typisk stilles 10 hverdage efter at begge parter har underskrevet købsaftalen. Rådgiveren kan betinge, at bankgarantien først skal stilles, når der foreligger en endelig handel. Hvis der er aftalt en hurtig overtagelse af ejendommen, kan det aftales, at der skal ske en kontant deponering af købesummen på overtagelsesdagen. På denne måde undgår køber udgiften til bankgarantien.
  • Eventuelle forbehold eller betingelser i købsaftalen afvikles, så der kan foreligge en endelig handel. Det er ejendomsmæglerens opgave at sørge for at eventuelle betingelser i rådgiverens skrivelse bliver opfyldt.
  • Når handlen er endelig, sørger købers rådgiver for at udfærdige et skøde, som skal underskrives digitalt af både køber og sælger ved brug af NemID. Herefter anmeldes skødet til tinglysning på tinglysning.dk.
  • Ved første tinglysning vil skødet typisk komme tilbage med præjudicerende retsanmærkninger. For at der kan ske endelig tinglysning, skal der foreligge et anmærkningsfrit skøde.
  • Hvis du køber et hus, skal du sørge for at tegne en husforsikring og eventuelt en ejerskifteforsikring.  
  • På overtagelsesdagen sørger købers bank for at restkøbesummen overføres til sælger.
  • Købers rådgiver sørger for at lave en refusionsopgørelse, hvor de økonomiske mellemværender mellem køber og sælger udlignes.
  • Købesummen frigives til sælger, når sælgers tinglyste gæld er aflyst af tingbogen.
  • Inden køber kan få nøglerne til ejendommen, skal udbetalingen være deponeret, bankgarantien stillet, eventuelle forbehold være afklaret, skødet være underskrevet af køber, relevante forsikringer ved huskøb være tegnet og købers rådgiver skal over for sælgers ejendomsmægler bekræfte, at handelsomkostningerne er betalt.
  • Når overtagelsesdagen nærmer sig, ringer ejendomsmægleren som regel og aftaler et tidspunkt for overdragelsen.
  • Tillykke med dit nye hjem.

Hvis du finder, at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen. 

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet. 

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

14 Gode råd til en førstegangskøber + en udstrakt hånd

/i /af
  • Husk at lave en prioriteringsliste over, hvad der er vigtigst for dig i forhold til din fremtidige bolig. Hvilken kommune vil du bo i? (vurder skatteprocenten, kommunepolitikken m.m.). Hvor meget vil du betale i ejerudgifter? Hvordan skal boligen være disponeret? Skal boligen ligge tæt på offentlig transport, være indflytningsklar og hvor meget støj må der egentlig være? Hvad er din tidshorisont og opfylder boligen dine behov i denne periode? Husk at være åben over for forskellige områder. Det er blot nogle af de spørgsmål, du bør overveje
  • Har du fået en forhåndsgodkendelse fra din bank? For at stå bedst muligt i en forhandlingssituation, er det vigtigt, at du har fået en forhåndsgodkendelse fra din bank, som godkender dig til dit fremtidige boligkøb. Hvis din økonomi har ændret sig, siden du fik den sidste forhåndsgodkendelse, er det vigtigt at tage fat i din bank igen for at høre, om forhåndsgodkendelsen stadig er gældende. Når bankerne skal godkende dig til et boligkøb, kigger banken blandt andet på dit rådighedsbeløb, din husstandsindkomst og gældsfaktor.
  • Har du en boligopsparing? Som køber skal du selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling. Det vil med andre ord sige, at hvis du køber en bolig til 2 millioner kroner, skal du kunne lægge en udbetaling på 100.000 kr.
  • Har du husket at tale med flere banker? Din bankrådgiver er sikkert ganske sød, men ligesom alle andre virksomheder, er banken også en forretning, hvor der skal tjenes penge. Derfor er det en god idé at “shoppe” rundt hos forskellige banker og realkreditinstitutter og undersøge, hvad de kan tilbyde. Her skal du som køber blandt andet være opmærksom gebyrer, bidragssatser, kurssikring og tillæg for afdragsfrihed.
  • Hvilket lån skal jeg vælge? Her er det en god idé at tage en snak med din bankrådgiver og få råd og vejledning om, hvilket lån der umiddelbart passer bedst til dig, din økonomi og dine fremtidsplaner. Husk, at det lån med den laveste ydelse ikke nødvendigvis er det bedste lån på sigt. Undersøg hvilke indfrielsesvilkår og hvilken indfrielseskurs, der er på dit kommende lån og stil krav til din bankrådgiver om at forklare, hvilke fordele/ulemper der er ved de enkelte låntyper. Er der eventuelt fordelagtige lån i boligen, som kan overtages?
  • Har du styr på daginstitution og skole? Hvis du har børn eller i nærmeste fremtid påtænker at stifte familie, er det vigtigt, at du har gjort dit forarbejde og undersøgt, hvordan det forholder sig med daginstitution og skole i det område, du ønsker at købe bolig. Husk at undersøge, om institutionerne ligger i rimelig nærhed af den bolig, du ønsker at købe, om der er lange ventetider på institutionspladser og hvilke alternative løsninger, der kan være. Husk også at forholde dig til omdømmet af institutionerne / skolerne eller om du ønsker privat skole?
  • Inddrag dine rådgivningseksperter inden den store beslutning skal træffes. Her er det en god idé at alliere sig med en købermægler, bank og/eller byggesagkyndig.
  • Skal du købe hus? Husk at foretage en grundig gennemgang af huset med en byggesagkyndig. Mange af de lovpligtige tilstandsrapporter, som udleveres til købere, er desværre ofte behæftet med fejl og/eller udeladelser, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Listen af afgørelser fra retspraksis og ankenævnsafgørelser er blot med til at bekræfte dette. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, som kan gennemgå huset. En byggeteknisk gennemgang er blandt de bedste investeringer og kan spare dig som køber for meget besvær og mange unødige udgifter. Du kan med fordel rådføre dig med en købermægler for at kvalificere om eller i forhold til hvad, en byggesagkyndig er relevant for lige netop dit boligkøb. Det kan også være en måde at spare penge på.
  • Har du styr på forsikringerne? Hvis du skal købe hus, skal du tegne en husforsikring, og du skal tage stilling til, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Undersøg eventuelt om sælger har en fordelagtig husforsikring som kan overtages. Som køber skal du være opmærksom på, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Det gælder både husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Den ejerskifteforsikring som tilbydes af sælger, har en løbetid på 5 år og dækker kun skjulte fejl og mangler som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis du som køber ønsker en ejerskifteforsikring med en løbetid på 10 år og udvidet dækning, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker blandt andet ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt på opførelsestidspunktet, forurening af grunden under visse omstændigheder med mere. Som køber skal du være opmærksom på, at sælger dog kun skal betale halvdelen af den billigste tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Du som køber skal selv afholde differencen mellem den billigste og dén, som du vælger.
  • Er prisen på ejendommen rigtig? Som køber kan man hurtigt blive forblændet og “forelsket” i en bolig, man har set. Men stemmer mavefornemmelsen overens med sund fornuft og økonomi? Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler som kan undersøge markedspriserne for dig, besigtige boligen og dermed være med til at sikre, at du får foretaget et godt køb og ikke køber katten i sækken. En købermægler kan hjælpe dig med alt relevant råd og vejledning omkring boligkøb og desuden stå for prisforhandling, så du får den allerbedste pris. En købermægler kan også være din nemmere og billigere adgang til bl.a. boligadvokat, byggesagkyndig, finansiel rådgiver m.m. Købermægleren er din uvildige og personlige sparringspartner i denne proces.
  • Husk at anvendelsesudgifterne (el, vand og varme) ikke er medregnet i ejerudgiften.
  • Hvis I som par ønsker at købe en bolig uden at være gift, bør I oprette en samejekontrakt, idet lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje ved køb af hus eller lejligheder.
  • Hvis boligen skal istandsættes, bør du prøve at få disposition over ejendommen før tid. På den måde skal du som køber typisk kun betale anvendelsesudgifter (og evt. husforsikring og ejerskifteforsikring) frem til overtagelsesdagen.
  • Hvis du efter overtagelsen af boligen opdager fejl og mangler, som ikke er beskrevet nogen steder, skal du hurtigst muligt kontakte din købermægler. Husk det er ikke muligt at anfægte småfejl som ligger under ca. 5.000 kr. (bagatelgrænse). Det er vigtigt, at du som køber, ikke forholder dig passiv, da du kan miste din ret. Hvis der er en fejl, må den normalt ikke repareres, før sælger eller en skønsmand har fået lov til at se på den.
  • Hvis du som køber skal reagere hurtigt med at underskrive en købsaftale, er det vigtigt, at du husker at få indføjet et rådgiver- og bankforbehold, inden du underskriver købsaftalen. På denne måde kan du som køber til enhver tid – inden rådgiver- og bankforbehold udløber – trække dig fra handlen, uden at det koster dig noget. Hvis du som køber vælger at benytte dig af den lovpligtige fortrydelsesret, skal det ske inden for 6 hverdage efter kundskab om sælgers underskrift og det koster dig 1 % af købssummen.

Husk at ligegyldigt hvad, står Minkøbermægler.dk altid klar til at yde dig køberrådgivning og hjælpe dig gennem købsprocessen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.  

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk