En byggesagkyndig kan hjælpe dig med at gennemgå ejendommen for fejl og mangler samt give dig et overslag over, hvad det koster at udbedre eventuelle fejl og mangler.

Indlæg

Køberrådgivning – er det en god investering?

Når du skal foretage dit livs måske største investering, er der mange ting, som du skal tænke over. Fx hvordan forløber en typisk bolighandel, hvordan finansierer du dit boligkøb, er der særlige aspekter ved den ejendomstype som du har kig på, som du skal være opmærksom på, er prisen på den udbudte ejendom realistisk, hvordan forholder det sig lige med handlens dokumenter og hvad med fejl og faldgruber?

Hvis du føler, at købsprocessen kan virke en smule uoverskuelig, er det en god idé at alliere sig med en uafhængig købermægler, som kan yde gratis køberrådgivning gennem alle handlens faser og hjælpe dig med alt fra gratis købsvurdering af den bolig du har kig på, besigtigelse af den bolig som du synes er interessant, prisforhandling, juridisk dokumentgennemgang, finansiel rådgivning samt udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse. Hvis du har brug for en uvildig byggesagkyndig til at besigtige den ejendom du har kig på, kan købermægleren også hjælpe dig med dette.

Købermægleren er kort sagt din personlige sparringspartner gennem købsprocessen og kan vise sig at være en rigtig god investering for dig som køber og spare dig for en masse tid og penge.

Al den køberrådgivning og sparring, du modtager fra købermægleren gennem købsprocessen, er helt gratis.

Inden du vælger købermægler, skal du være opmærksom på følgende:

  • Er der tale om en uafhængig købermægler som ikke er ejet af banker eller ejendomsmæglerkæder? På denne måde er du som sikker på, at du modtager den rette uvildige køberrådgivning.
  • Hvilke ydelser tilbyder købermægleren?
  • Er købermægleren uddannet ejendomsmægler?
  • Er købermægleren registreret i Erhvervs- og selskabsstyrelsen?
  • Har købermægleren den nødvendige ansvarsforsikring?
  • Hvordan er kundernes anbefalinger af købermægleren?

Hvis du har en bolig som skal sælges, tilbyder Minkøbermægler.dk også sælgerrådgivning.

Er du nysgerrig på at høre lidt mere om køberrådgivning og hvad Minkøbermægler.dk kan hjælpe dig med, er du velkommen til at ringe eller skrive for en uforpligtende snak.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen. 

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Tilstandsrapport – Hvad skal du som køber være opmærksom på ved tilstandsrapporten?

Hvad er en tilstandsrapport? Formålet med den byggesagkyndiges gennemgang af ejendommen er at få afklaret tilstanden af den pågældende bygning sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Som køber skal man således være opmærksom på, at der kan være tidstypiske byggetekniske forhold ved huset, der må forventes ved hustypen, og som derfor ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan fx være fugt i kælderen i et ældre hus. Her vil fugten kun blive nævnt i tilstandsrapporten, hvis fugten vurderes at give nærliggende risiko for skade.

Den byggesagkyndige skal ved sin gennemgang notere skader eller tegn på skader, herunder forhold som giver en nærliggende risiko for skader, og har også pligt til at undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet andre tilstandsrapporter på ejendommen og lade disse rapporter indgå i vurderingen. Der er imidlertid ikke noget krav om, at den byggesagkyndige skal gennemgå bagatelagtige forhold og heller ikke sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygningens alder.

Hvis der fx forekommer brud, revnedannelser, deformeringer, svækkelser eller lækager, skal dette fremgå af tilstandsrapporten.

Gode råd til dig som køber:

Læs tilstandsrapporten nøje, især læsevejledningen, der fortæller, hvordan du skal forstå og bruge tilstandsrapporten. Som køber skal du huske at undersøge, om der er taget forbehold for besigtigelse af eventuelle bygningsdele, som er gjort utilgængelige. Hvis dette er tilfældet, dækker ejerskifteforsikringen som udgangspunkt ikke. Hvis en bygningsdel er gjort utilgængelig, vil dette typisk fremgå af side 6 eller 7 i tilstandsrapporten under ”bygningsbeskrivelse” og ”bemærkninger”.

Det oplyste tabelopslag over tagets levetid som typisk fremgår af side 6 eller 7 i tilstandsrapporten, er en teoretisk forventet levetid på basis af tabelopslag (huseftersynsordningens tabel for restlevetider) over forventet levetid af de forskellige tagbelægninger. Der kan i dette tilfælde være stor forskel på de konkrete forhold – altså vejr, vind, vedligeholdelse og hvordan taget er lagt med mere.

Tilstandsrapporten omfatter som udgangspunkt samtlige bygninger med mindre den byggesagkyndige grundet en bygnings stand ikke mener, at det tjener noget formål at besigtige en given bygningen.

Bagerst i tilstandsrapporten finder du et sælgeroplysningsskema som kan indeholde vigtige oplysninger til dig som køber samt en hustypebeskrivelse af det hus, du er ved at købe. Hvis der er tale om et dødsbo, skal arvingerne imidlertid ikke udfylde sælgeroplysningsskemaet.

Anmærkningerne K2, K3 eller UN er skader, der måske kan udbedres billigt, men det kan også vise sig at blive dyrt. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler eller byggesagkyndig, som kan give dig et overslag over, hvad det koster at udbedre anmærkningerne.

Husk: tilstandsrapporten omfatter kun en gennemgang af bygningerne på grunden. Husets stikledninger er ikke således ikke omfattet af den byggetekniske gennemgang.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet. 

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Huskeseddel til prisforhandling

Ejendomsmægleren er sælgers mand og skal derfor altid forsøge at skaffe den bedste pris til sælger. Som køber skal du derfor altid vurdere, om der er mulighed for et prisafslag. Du kan selv vælge at researche markedet og stå for prisforhandlingen, eller alternativt kan du overlade dette til en erfaren købermægler.

Hvilke overvejelser bør du gøre dig inden en prisforhandling?

  • Undersøg markedet: Er du lige begyndt at kigge på bolig i et nyt område, er det en god idé at tage rundt og kigge på lidt forskellige boliger i forskellige prisklasser, stand og med forskellig beliggenhed. På denne måde får du som køber en idé om prisniveauet i det konkrete område, du kigger i. Samtidig er det altid en god idé at ajourføre sig med salgshistorikken i området – altså hvad har fx liggetiden, kvadratmeterprisen mv. været på sammenlignelige boliger i området. Ved køb af en bolig, skal man huske på, at hver bolig har sine helt egne unikke egenskaber, fordele og ulemper. For at få en idé om, hvorvidt ejendommen er rigtig prisfastsat, skal du kigge på udbudte ejendomme til salg, solgte boliger, ejendommens stand, beliggenhed, planløsning, liggetid med mere.
  • Inden du påbegynder din prisforhandling, er det en god idé at alliere dig med en købermægler, som kan vurdere, om der er behov for en byggeteknisk gennemgang med byggesagkyndig af den ejendom, du har kig på. En byggeteknisk gennemgang kan være med til give dig som køber et overslag over, hvad det koster at udbedre de omtalte punkter i rapporterne samt være med til at belyse yderligere fejl/mangler eller udeladelser i tilstandsrapporten. Dette vil kunne danne grundlag for prisforhandlingen.
  • Hvis du ikke har brug for en byggeteknisk gennemgang af boligen, men hellere vil have en mæglerfaglig vurdering af den ejendom, du har kig på, kan du vælge at alliere dig med en erfaren købermægler. På den måde får du en professionel fagmand til at vurdere, om den ejendom du har kig på, er et lige så godt køb, som du går og tror. Besigtigelsen er med til at give dig som køber et godt grundlag for at indlede prisforhandlingen med sælgers ejendomsmægler.
  • Husk at undersøge ejendommens dokumenter grundigt, inden du begynder at prisforhandle. Der kan ligge en masse nyttig viden som kan bruges i forhold til prisforhandlingen. Her tænkes der blandt andet på ejendommens tilstandsrapport, BBR, salgsopstillingen, lokalplaner og mange andre dokumenter som kan give dig et mere dybdegående indblik i den bolig, du er ved at købe. Når først der er prisforhandlet, siger erfaringerne, at det efterfølgende kan være svært at gå tilbage og prisforhandle igen. Derfor er det vigtigt at lave et ordentlig stykke forarbejde.
  • Når du har undersøgt markedet, ejendommens dokumenter og eventuelt har foretaget en besigtigelse med en købermægler eller byggesagkyndig, er det tid til at lægge en plan for prisforhandlingen. Her er det vigtigt at holde følelserne på afstand. Prisforhandlingen behøver ikke nødvendigvis kun at omhandle selve ejendommens pris. Ved en prisforhandling kan man fx forhandle om disposition før tid, overtagelse af inventar eller udbedring af forhold i tilstandsrapporten.
  • Når du skal til at prisforhandle, er det vigtigt, at din pris er gennemarbejdet, realistisk og at du har argumenterne i orden over for sælgers ejendomsmægler. Afhængig af situationen er det væsentligt, at prisforhandlingen ikke strækker sig over en alt for lang periode, da du risikerer, at der kommer en anden køber ind fra siden, eller der kommer andre diskussionspunkter, der kan forkludre forhandlingen. Det handler om at få lukket handlen hurtigst muligt. På denne måde kan sælgers ejendomsmægler heller ikke bruge dit tilbud over for andre potentielle købere.
  • I købsaftalen som du underskriver hos ejendomsmægleren, er der som standard indeholdt en acceptfrist på 8 dage efter købers underskrift. Hvis sælger med andre ord ikke har tiltrådt dit tilbud forinden denne dag, bortfalder dit tilbud. Afhængig af situationen kan der ændres på vilkår i købsaftalen inden underskrift. Allier dig med en købermægler, hvis du er i tvivl. Husk, hvis det mod forventning ikke lykkes at få lukket aftalen, er det vigtigt ikke at ”smække med døren”.
  • Hvis du ikke selv føler, at forhandling er din spidskompetence, kan du vælge at bruge en købermægler med mange års erfaring inden for dette felt. Købermægleren kender de klassiske tricks, markedet og har ikke følelserne involveret på samme måde som en boligkøber, der måske allerede inden prisforhandlingen har forelsket sig i sit nye hjem.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen. 

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

14 Gode råd til en førstegangskøber + en udstrakt hånd

  • Husk at lave en prioriteringsliste over, hvad der er vigtigst for dig i forhold til din fremtidige bolig. Hvilken kommune vil du bo i? (vurder skatteprocenten, kommunepolitikken m.m.). Hvor meget vil du betale i ejerudgifter? Hvordan skal boligen være disponeret? Skal boligen ligge tæt på offentlig transport, være indflytningsklar og hvor meget støj må der egentlig være? Hvad er din tidshorisont og opfylder boligen dine behov i denne periode? Husk at være åben over for forskellige områder. Det er blot nogle af de spørgsmål, du bør overveje
  • Har du fået en forhåndsgodkendelse fra din bank? For at stå bedst muligt i en forhandlingssituation, er det vigtigt, at du har fået en forhåndsgodkendelse fra din bank, som godkender dig til dit fremtidige boligkøb. Hvis din økonomi har ændret sig, siden du fik den sidste forhåndsgodkendelse, er det vigtigt at tage fat i din bank igen for at høre, om forhåndsgodkendelsen stadig er gældende. Når bankerne skal godkende dig til et boligkøb, kigger banken blandt andet på dit rådighedsbeløb, din husstandsindkomst og gældsfaktor.
  • Har du en boligopsparing? Som køber skal du selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling. Det vil med andre ord sige, at hvis du køber en bolig til 2 millioner kroner, skal du kunne lægge en udbetaling på 100.000 kr.
  • Har du husket at tale med flere banker? Din bankrådgiver er sikkert ganske sød, men ligesom alle andre virksomheder, er banken også en forretning, hvor der skal tjenes penge. Derfor er det en god idé at “shoppe” rundt hos forskellige banker og realkreditinstitutter og undersøge, hvad de kan tilbyde. Her skal du som køber blandt andet være opmærksom gebyrer, bidragssatser, kurssikring og tillæg for afdragsfrihed.
  • Hvilket lån skal jeg vælge? Her er det en god idé at tage en snak med din bankrådgiver og få råd og vejledning om, hvilket lån der umiddelbart passer bedst til dig, din økonomi og dine fremtidsplaner. Husk, at det lån med den laveste ydelse ikke nødvendigvis er det bedste lån på sigt. Undersøg hvilke indfrielsesvilkår og hvilken indfrielseskurs, der er på dit kommende lån og stil krav til din bankrådgiver om at forklare, hvilke fordele/ulemper der er ved de enkelte låntyper. Er der eventuelt fordelagtige lån i boligen, som kan overtages?
  • Har du styr på daginstitution og skole? Hvis du har børn eller i nærmeste fremtid påtænker at stifte familie, er det vigtigt, at du har gjort dit forarbejde og undersøgt, hvordan det forholder sig med daginstitution og skole i det område, du ønsker at købe bolig. Husk at undersøge, om institutionerne ligger i rimelig nærhed af den bolig, du ønsker at købe, om der er lange ventetider på institutionspladser og hvilke alternative løsninger, der kan være. Husk også at forholde dig til omdømmet af institutionerne / skolerne eller om du ønsker privat skole?
  • Inddrag dine rådgivningseksperter inden den store beslutning skal træffes. Her er det en god idé at alliere sig med en købermægler, bank og/eller byggesagkyndig.
  • Skal du købe hus? Husk at foretage en grundig gennemgang af huset med en byggesagkyndig. Mange af de lovpligtige tilstandsrapporter, som udleveres til købere, er desværre ofte behæftet med fejl og/eller udeladelser, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Listen af afgørelser fra retspraksis og ankenævnsafgørelser er blot med til at bekræfte dette. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, som kan gennemgå huset. En byggeteknisk gennemgang er blandt de bedste investeringer og kan spare dig som køber for meget besvær og mange unødige udgifter. Du kan med fordel rådføre dig med en købermægler for at kvalificere om eller i forhold til hvad, en byggesagkyndig er relevant for lige netop dit boligkøb. Det kan også være en måde at spare penge på.
  • Har du styr på forsikringerne? Hvis du skal købe hus, skal du tegne en husforsikring, og du skal tage stilling til, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Undersøg eventuelt om sælger har en fordelagtig husforsikring som kan overtages. Som køber skal du være opmærksom på, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Det gælder både husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Den ejerskifteforsikring som tilbydes af sælger, har en løbetid på 5 år og dækker kun skjulte fejl og mangler som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis du som køber ønsker en ejerskifteforsikring med en løbetid på 10 år og udvidet dækning, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker blandt andet ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt på opførelsestidspunktet, forurening af grunden under visse omstændigheder med mere. Som køber skal du være opmærksom på, at sælger dog kun skal betale halvdelen af den billigste tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Du som køber skal selv afholde differencen mellem den billigste og dén, som du vælger.
  • Er prisen på ejendommen rigtig? Som køber kan man hurtigt blive forblændet og “forelsket” i en bolig, man har set. Men stemmer mavefornemmelsen overens med sund fornuft og økonomi? Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler som kan undersøge markedspriserne for dig, besigtige boligen og dermed være med til at sikre, at du får foretaget et godt køb og ikke køber katten i sækken. En købermægler kan hjælpe dig med alt relevant råd og vejledning omkring boligkøb og desuden stå for prisforhandling, så du får den allerbedste pris. En købermægler kan også være din nemmere og billigere adgang til bl.a. boligadvokat, byggesagkyndig, finansiel rådgiver m.m. Købermægleren er din uvildige og personlige sparringspartner i denne proces.
  • Husk at anvendelsesudgifterne (el, vand og varme) ikke er medregnet i ejerudgiften.
  • Hvis I som par ønsker at købe en bolig uden at være gift, bør I oprette en samejekontrakt, idet lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje ved køb af hus eller lejligheder.
  • Hvis boligen skal istandsættes, bør du prøve at få disposition over ejendommen før tid. På den måde skal du som køber typisk kun betale anvendelsesudgifter (og evt. husforsikring og ejerskifteforsikring) frem til overtagelsesdagen.
  • Hvis du efter overtagelsen af boligen opdager fejl og mangler, som ikke er beskrevet nogen steder, skal du hurtigst muligt kontakte din købermægler. Husk det er ikke muligt at anfægte småfejl som ligger under ca. 5.000 kr. (bagatelgrænse). Det er vigtigt, at du som køber, ikke forholder dig passiv, da du kan miste din ret. Hvis der er en fejl, må den normalt ikke repareres, før sælger eller en skønsmand har fået lov til at se på den.
  • Hvis du som køber skal reagere hurtigt med at underskrive en købsaftale, er det vigtigt, at du husker at få indføjet et rådgiver- og bankforbehold, inden du underskriver købsaftalen. På denne måde kan du som køber til enhver tid – inden rådgiver- og bankforbehold udløber – trække dig fra handlen, uden at det koster dig noget. Hvis du som køber vælger at benytte dig af den lovpligtige fortrydelsesret, skal det ske inden for 6 hverdage efter kundskab om sælgers underskrift og det koster dig 1 % af købssummen.

Husk at ligegyldigt hvad, står Minkøbermægler.dk altid klar til at yde dig køberrådgivning og hjælpe dig gennem købsprocessen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.  

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk