Sikkerhedsstillelse i ejerforeninger

I denne artikel vil vi blandt andet kigge nærmere på ejerlejligheders sikkerhedsstillelser over for ejerforeninger, hvordan sikkerhedsstillelserne fungerer i praksis, og hvordan en sikkerhedsstillelse kan være udformet.

Til sikkerhed for betaling af fællesudgifter og andre krav til ejerforeningen vil der typisk være tinglyst en sikkerhedsstillelse til ejerforeningen på hver enkelt lejlighed. Sikkerhedsstillelsen udgør almindeligvis et beløb svarende til minimum et års ydelser til ejerforeningen. Hvis et medlem mod forventning misligholder sine forpligtelser til ejerforeningen – fx ved ikke at betale sine fællesudgifter, og lejligheden dermed ryger på tvangsauktion, vil ejerforeningen kunne få dækket et eventuelt tab som kan ”rummes” inden for den tinglyste sikkerhedsstillelse. Hvis tabet derimod overstiger den tinglyste sikkerhedsstillelse, vil tabet blive fordelt ud på de respektive medlemmer i ejerforeningen.

Sikkerhedsstillelsen kan være udformet som et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller ejerforeningens vedtægter som er tinglyst pantstiftende for et beløb. Hvis sikkerhedsstillelsen er udformet som et ejerpantebrev, skal der foretages kreditor/debitorskifte på ejerpantebrevet. Der vil i dette tilfælde normalt være et ekspeditionsgebyr på 2.500 kr. inkl. moms samt en fast tinglysningsafgift på 1.825 kr. jf. nye regler pr. 1. januar 2023. Ekspeditionsgebyret kan dog variere meget, afhængig af hvem der skal foretage ændringen i sikkerhedsstillelsen.

Hvis sikkerhedsstillelsen er tinglyst i form af pantstiftende vedtægter, skal ikke tinglyses kreditor/debitorskifte.

De tinglysningsmæssige ekspeditioner foretages normalt af den berigtigende part. Det kan fx være administrator, sælgers ejendomsmægler eller købers købermægler.

Hvis der skal foretages kreditor/debitorskifte på ejerpantebrevet såvel som forhøjelse af sikkerhedsstillelsen, vil der normalt være et ekspeditionsgebyr på 3.000 kr. inkl. moms samt en fast tinglysningsafgift på 1.825 kr. til staten jf. nye regler pr. 1. januar 2023. Derudover skal der betales en variabel afgift på 1,45 % af det beløb, som der forhøjes med – oprundet til nærmeste 100. Hvis sikkerhedsstillelsen fx skal forhøjes med 10.000 kr., så vil den variable afgift udgøre 200 kr., mens den faste afgift vil udgøre 1.825 kr. Jf. købsaftalens standardvilkår er det som udgangspunkt sælger, der betaler omkostningerne til forhøjelse af sikkerhedsstillelsen. Dette kan dog fraviges ved aftale. Forhøjelse af sikkerheden kræves ofte på baggrund af en generalforsamlingsbeslutning i ejerforeningen – typisk i forbindelse med stigning i fællesudgifter. Ejerforeningen vil derfor gerne have større sikkerhed for, at eventuelle restancer bliver tilbagebetalt til foreningen ved gensalg af lejligheden jf. ovenfor.

Det fremgår oftest af ejerforeningens vedtægter, at sikkerhedsstillelsen skal have prioritet forud for alle andre tinglyste rettighedshavere. Det vil med andre ord sige, at sikkerhedsstillelsen skal gå forud for alle andre tinglyste lån i lejligheden. Sikkerhedsstillelsen skal således have førsteprioritet, og efterfølgende rettighedshaver skal respektere sikkerheden til foreningen.

Hvis der er tinglyst en sikkerhedsstillelse i lejligheden, vil realkreditlånet, som skal respektere sikkerhedsstillelsen, blive reduceret med størrelsen af denne sikkerhed. Som køber vil man i dette tilfælde eventuelt have behov for efterfinansiering af det fulde differencebeløb, som så vil være i form af et banklån/boliglån til væsentlig højere rente. I salgsopstillingen har ejendomsmægleren pligt til at oplyse, at standardfinansieringen ikke kan forventes opnået, da der er tinglyst en sikkerhedsstillelse i lejligheden som har 1. prioritet.