Parcelhusreglen betyder kort fortalt, at fortjenesten af et boligsalg som hovedregel er skattefri, så længe sælger opfylder beboelseskravet ved at have boet i ejendommen i en del af den periode, han/hun har ejet den. Dette gælder både for helårsboliger og fritidsboliger. Det er også en forudsætning for skattefritagelse, at grunden opfylder arealkravet, som beskrives nærmere nedenfor. Lovgrundlaget for skattefritagelse i henhold til Parcelhusreglen findes i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).
Salg af boliger som led i næringsvirksomhed
Ejendomme, der er solgt som led i næringsvej/næringsvirksomhed (boliger som udelukkende er købt med det formål at videresælge eller udleje), bliver ikke beskattet på baggrund af ejendomsavancebeskatningen, men på baggrund af de almindelige regler i skattelovgivningen, og vil derfor ikke blive berørt i denne artikel.
Skattefritagelse jf. Parcelhusreglen
Skattefriheden gælder for en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder, fritidshuse, andelsboliger, huse på lejet grund m.v., når visse betingelser er opfyldt.
Betingelser for skattefritagelse jf. Parcelhusreglen
- Ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen. Mere herom senere i artiklen.
- Ejendommens grundareal skal være mindre end 1.400 kvadratmeter. Hvis grunden er over den anførte grænse, må grunden ikke kunne udstykkes, og hvis den kan, skal denne udstykning medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Afslag på udstykning af en grund, der er større end 1.400 kvadratmeter kan fx. skyldes en lokalplan, der indebærer, at grunden ikke kan deles i 2 grunde.
Har du en stor grund på over 1.400 kvadratmeter, er det derfor en god idé at undersøge eventuelle lokalplaner, inden du igangsætter et salg. Alternativt skal købsaftalen være betinget af, at kommunen, som ejendommen er beliggende i, bekræfter, at grunden ikke kan udstykkes i henhold til det gældende plangrundlag.
Hvis der er tale om et forældrekøb, som sælges til tredjemand, skal du være opmærksom på, at du som udgangspunkt skal betale ejendomsavanceskat, når du sælger boligen, som børnene har boet i. Hvis man påtænker at ville foretage et forældrekøb, bør man således gøre sig nogle mere langsigtede overvejelser om, hvad der skal ske med boligen, når forældrekøbsordningen ophører.
Det bør blandt andet overvejes, om boligen på et senere tidspunkt skal fungere som ejers primære bolig, om boligen skal sælges til ejers barn, eller om boligen skal sælges til en tredje part. Ved forældrekøb er det særdeles vigtigt at gøre sig disse overvejelser, idet det kan give ejer selv eller dennes barn en økonomisk fordel, hvis ejer vælger selv at flytte ind i boligen eller vælger at sælge boligen til det barn, som har beboet boligen i ejerperioden.
Beboelseskrav
En væsentlig forudsætning for skattefrihed jf. Parcelhusreglen (EBL § 8, stk. 1) er, at huset eller lejligheden har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejendommen har været ejet. Der skal være tale om reel beboelse, som ejeren har bevisbyrden for jf. nærmere retningslinjer nedenfor.
Husstand
Det omtalte beboelseskrav kan opfyldes af både ejeren og/ eller dennes husstand. Dette betyder med andre ord, at ejeren selv ikke nødvendigvis behøver at bebo ejendommen, så længe dennes husstand gør det.
Begrebet husstand fortolkes snævert i retspraksis og er defineret som ægtefælles og/eller mindre børn. Ikke-hjemboende børn, studerende, voksne børn og ejerens forældre hører ikke med til husstanden.
Tjent som bolig
Ejendommen skal have tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Det er derfor en grundlæggende forudsætning, at ejeren har til hensigt at etablere bopæl i ejendommen på et tidspunkt i løbet af ejertiden. Det er ikke et krav, at ejeren bor i ejendommen på salgstidspunktet.
Der foreligger i henhold til gældende lovgivning ikke nogen nærmere fastsat tidsramme for, hvor længe ejeren eller dennes husstand skal have boet i ejendommen jf. ovenfor. Dette beror på en konkret vurdering fra domstolenes side. Dykker man ned i praksis på området, har det vist sig, at selv en meget kort periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet. Ejeren af ejendommen skal blot kunne dokumentere, at indflytningen har været reel.
Som boligejer kan man vælge at få et bindende forhåndstilsagn fra SKAT, der be- eller afkræfter, hvorvidt salget af boligen er forbundet med betaling af ejendomsavanceskat.
Benyttelse af boligen vil i givet fald kunne dokumenteres over for Skattestyrelsen gennem eksempelvis tilmelding til folkeregisteret, billeder, forbrug af vand, gas og el, dankortnotaer fra lokale butikker i området eller lignende.
Som undtagelse til hovedreglen om bopælskrav gælder, at hvis en ejer, der har opfyldt bopælskravet, dør, kan arvingerne sælge ejendommen eller selv overtage ejendommen, uden at skulle betale ejendomsavanceskat. Arvingerne overtager med andre ord skattefritagelsen.
Skatteregler ved salg af bolig med erhverv
Hvis du står over for salg af en bolig med blandet bolig- og erhvervsformål eller en ren erhvervsejendom, skal du være opmærksom på, at fortjenesten af erhvervsdelen vil blive beskattet, da bopælskravet ikke opfyldes i henhold til Parcelhusreglen. Hvis ejendommen f.eks. består af 70 procent bolig og 30 procent erhverv, opnår man som udgangspunkt kun skattefritagelse for de 70 procent. Der vil under alle omstændigheder, skulle foretages en individuel konkret vurdering, før man som boligejer kan undgå ejendomsavancebeskatning.
Skatteregler ved salg af sommerhuse
Hvis der er tale om et sommerhus, er det krav, at ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til private formål i hele eller dele af ejerperioden. Parcelhusreglen kan således ikke anvendes på et sommerhus, som udelukkende har været lejet ud. Hvis sommerhuset derimod delvist har været brugt privat og delvist været udlejet eller udlånt i andre perioder, vil ejendommen umiddelbart godt kunne opfylde betingelsen om skattefritagelse jf. Parcelhusreglen. Det er endvidere en betingelse for skattefritagelse, at grunden opfylder arealkravet jf. ovenfor.
Få hjælp til køberrådgivning
Hvis du skal købe bolig, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi er din sparringspartner og yder kompetent køberrådgivning igennem hele processen.
Tænker du, at denne artikel er relevant for andre, du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du kan også følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet, køberrådgivning m.m.