Overtagelse og disposition – definition og standardvilkår

I forbindelse med køb af fast ejendom kan der mellem køber og sælger være aftalt disposition af ejendommen før overtagelse. Vi vil i denne artikel se nærmere på, hvad den egentlige forskel er på overtagelsesdagen og dispositionsdagen, og hvilke fordele der er ved en aftale om disposition før tid.

Overtagelsesdagen er den dag, hvor køber officielt overtager boligen og dermed rent juridisk bliver ejer af boligen. Overtagelsesdagen skal være angivet under afsnit 2 i købsaftalen og skødet. Det fremgår af standardvilkårene til tillægget til afsnit 2 i købsaftalen, at sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand kl. 12:00 på overtagelsesdagen. På dette tidspunkt aflæses som udgangspunkt forbrugsmålere og eventuel oliebeholdning. Dette skal dog senest ske på eventuelt aftalt dispositionsdag jf. nedenstående. Sælger skal samtidig aflevere eventuelle nøgler, brugsanvisninger til hårde hvidevarer, varmekilder m.v. i det omfang, disse findes. Hvis sælger fx fraflytter boligen før overtagelsesdagen, kan det mellem køber og sælger være aftalt, at køber får disposition over ejendommen før tid. Jf. købsaftalens standardvilkår er det alene et krav, at ejendommen afleveres ryddeliggjort og ikke rengjort.

Dispositionsdagen er den dag, hvor køber får udleveret nøglerne til ejendommen og har lov til at disponere over denne, selvom køber ikke rent juridisk er ejer af boligen endnu. Medmindre andet er aftalt, skal køber fra dispositionsdagen betale for forbruget af el, vand og varme. Dette vil blandt andet fremgå af afsnit 2 i købsaftalen. Sælger afholder således ejerudgifter indtil den juridiske overtagelsesdag, mens køber afholder de forbrugsafhængige udgifter fra dispositionsdagen. Det er derfor vigtigt, at forbrugsmålerne aflæses pr. dispositionsdagen jf. ovenfor. Indberetning af måleraflæsninger sker som udgangspunkt direkte til forsyningsselskaberne af sælgers ejendomsmægler, og har som udgangspunkt intet med refusionsopgørelsen at gøre. Kopi af aflæsningsskema vil imidlertid blive sendt til den, der udarbejder refusionsopgørelsen. Køber skal selv sørge for at meddele rettidig tilflytning til de af køber ønskede forsyningsselskaber. Terminsydelser eller renter af købesummen skal først betales fra overtagelsesdagen, hvorfor køber på denne måde opnår en økonomisk gevinst ved den aftalte disposition før tid. Som køber overtager du ansvaret for ejendommen pr. dispositionsdagen, ligesom du fra dispositionsdagen skal have tegnet husforsikring og eventuel ejerskifteforsikring. Såfremt parterne ønsker en anden fordeling af udgifterne end skitseret ovenfor, skal dette være særskilt aftalt mellem parterne.

Køber overtager som udgangspunkt risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Hvis ejendommens bygninger er fuld- og nyværdiforsikrede mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber ved købsaftalens underskrift.

Før køber kan få disposition over ejendommen, skal følgende betingelser være opfyldt:

1. Alle forpligtelser vedrørende deponering og garantistillelse skal være opfyldt
2. Skødet skal være signeret
3. Køber skal have betalt handelsomkostninger – tinglysningsafgift
4. Køber skal have tegnet husforsikring
5. Køber skal have tegnet eventuel ejerskifteforsikring
6. Alle forbehold for handlens gennemførelse skal være afklaret