Hvordan er du som køber stillet i tilfælde af arealmangler?

I denne artikel vil vi blandt andet kigge nærmere på, hvornår der er tale om en arealmangel, samt hvornår det er muligt at gøre et krav gældende mod en sælger, i det tilfælde at der foreligger en arealmangel.

Arealmangler forekommer i det tilfælde, hvor en ejendom viser sig at have et mindre bygningsareal end dét, der er oplyst i BBR-meddelelsen. Oplysningerne i BBR-meddelelsen er baseret på nuværende eller tidligere ejeres oplysninger, hvorfor oplysningerne i BBR-meddelelsen desværre kan være behæftet med fejl. Hvorvidt arealmangler er omfattet af sælgerbeskyttelsen i henhold til Forbrugerbeskyttelsesloven, har givet anledning til varierende resultater hos domstolene gennem årene. Først ved to højesteretsdomme U.2013.3175.H og U.2013.3181.H er det blevet slået fast, at arealmangler ikke er omfattet af Forbrugerbeskyttelsesloven, da der ikke er tale om en mangel, der vedrører bygningens fysiske tilstand. I 2020 afsagde Højesteret ligeledes dom i en sag vedrørende arealmangler (U.2020.2945.H), hvor der i købsaftalen var angivet en generel ansvarsfraskrivelse vedrørende ejendommens boligareal. Højesteret tilsidesatte her ansvarsfraskrivelsen i købsaftalen, hvorefter køber var berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Retspraksis slår således fast, at sælger ikke kan påberåbe sig ansvarsfrihed for arealmangler med henvisning til Forbrugerbeskyttelsesloven.

For at køber kan gøre et krav gældende over for sælger i tilfælde af en arealmangel, skal køber kunne bevise, at købesummen ville have været lavere, hvis køber havde haft kendskab til arealmanglen. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af værdiforringelsen på handelstidspunktet – abosult (antal kr.) og i forhold til købesummen (%), hvor der skal være tale om et ikke uvæsentligt forhold. Hvorvidt der er tale om et ikke uvæsentlig forhold, er flydende, og beror på et individuelt og konkret skøn. Kigger man på retspraksis, så er der givet et forholdsmæssigt afslag i købesummen, hvor værdiforringelsen har udgjort 5.3 % af købesummen. Det ses omvendt også, at et forholdsmæssigt afslag i købesummen er blevet afslået, hvor værdiforringelsen udgjorde mindre end 4,5 % af købesummen.

Hvorvidt køber kan rette et erstatningskrav eller et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen mod sælger, afhænger af, om sælger har været vidende om arealmanglen. Hvis sælger har været vidende om arealmanglen, og køber kan bevise dette, vil køber kunne rette et erstatningskrav mod sælger. Hvis sælger omvendt ikke har været vidende om arealmanglen, vil køber kunne rette et krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Hvis du som køber står foran et kommende boligkøb og har mistanke om, at bygningsarealet i BBR-meddelelsen ikke stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen, kan det være en god idé at få en landinspektør til at foretage en opmåling af ejendommen. På den måde undgår du som køber at komme ”i klemme”. Udgiften til landinspektøren for at lave en opmåling af ejendommen afhænger blandt andet af ejendomstypen, størrelsen på ejendommen og hvor i landet ejendommen er beliggende.

Tryk her hvis du ønsker at vide mere om fejl og mangler ved fast ejendom og dine reaktionsmuligheder som køber.