Hems under loft

I denne artikel vil vi kigge nærmere på, hvad definitionen er på en hems, hvilke lovkrav der gælder for en hems, samt hvornår en hems tæller med i boligarealet.

En hems er defineret som en indskudt etage eller afsats, som typisk er placeret i rum med loft til kip eller højloftede rum. Det er en betingelse, at hemsen står i åben forbindelse med det rum den er bygget i, og at gulvarealet højst er 4,5 kvadratmeter. Hemsen må således ikke være lukket af mod rummet med vægge. Til gulvarealet medregnes ikke den del af hemsens gulv, der er tættere på tagfladens yderside end 1,5 meter.

Hvis der er skråvægge på hemsen, skal du ikke medregne den del af gulvet, der ligger nærmere tagfladens yderside end 1,5 meter, når du beregner gulvarealet på hemsen. Dette indebærer i praksis, at du skal måle fra overkanten af hemsens gulv til ydersiden af tagbeklædningen.

Hvis gulvarealet er mere end 4,5 kvadratmeter, eller hvis hemsen er lukket af mod rummet, er den indskudte etage at betragte som et beboelsesrum, som tæller med i boligarealet. I dette tilfælde skal bygningsreglementets krav til beboelsesrum være opfyldt.

Hvis ejendommen fx indeholder to hemse på hver især 4,5 kvadratmeter, er det en forudsætning, at hemsene ikke er internt forbundne med fx en gangbro, herunder at adgang til hemsene foregår separat. Ellers skal hemsene betragtes som selvstændige beboelsesrum. Hvis flere hemse er indbyrdes forbundne med fx en gangbro, skal arealet af disse således opgøres samlet jf. ovenfor.

Etablering af areal, der lever op til kravene for en hems, kræver ikke byggetilladelse, men er der tale om beboelsesrum, skal der søges byggetilladelse forud for etablering.

En hems på under 4,5 m2 behøver kun at opfylde de krav, der gælder for materialer og overflader i det rum, hvor hemsen er placeret, f.eks. med hensyn til brandsikkerhed. Er der derimod tale om en hems på mere end 4,5 m2 som således lever op til kravene til beboelsesrum, er der fx krav om nødudgang ud over den etablerede primære adgangsvej.

Der er således ingen specifikke regler for, at hemsen på under 4,5 m2 skal have en trappe eller en afskærmning, men hemsen skal naturligvis være egnet til dens tiltænkte brug. Af sikkerhedsmæssige årsager anbefales det dog altid at installere en stabil afskærmning og skabe sikre adgangsforhold for at reducere risikoen for fald.

Hvis hemsen skal bruges som soveplads, er det vigtigt at tage højde for, at der er den nødvendige ventilation på hemsen, samt at vinduerne er placeret hensigtsmæssigt. Ovenlysvinduer lige over en hems kan fx skabe høje temperaturer, hvilket ikke er anbefalelsesværdigt.

Derudover bør man naturligvis overveje en eventuel hems påvirkning på den resterende del af rummet. Herunder hensynet til lys og rummets oplevede størrelse.

I visse tilfælde kan det anbefales, at man allierer sig med en arkitekt, som kan skabe klarhed over, hvilken løsning der passer bedst til rummet.