I denne artikel vil vi blandt andet kigge nærmere på begrebet hævd, hvornår der foreligger hævd samt hvilke typer og former for hævd, der findes.
Hvad er hævd
Hvis du som privatperson har ejendomsretten over en fast ejendom, er udgangspunktet, at du har en almindelig ret til at råde retligt og faktisk over ejendommen. Ejendomsretten kan imidlertid indskrænkes helt eller delvis, enten ved at sælge ejendommen eller ved at stifte begrænsede rettigheder over ejendommen. Dette kan fx ske ved tinglysning af rådighedsindskrænkende servitutter på ejendommen.
Hvis ejeren af en ejendom derimod ikke griber ind over for uretmæssig råden over en del af ejerens ejendom, fordi ejeren fx ikke kender grundens faktiske skelgrænser, og ejeren dermed ikke er bevidst om, at der sker en uretmæssig råden over ejendommen, og denne råden sker i en længere kontinuerlig periode, kan den rådende (hævdende) under visse betingelser tildeles en ret, der svarer til den faktiske udøvede råden. I det tilfælde siges der at foreligge hævd.
Hævd beskytter således ikke den retlige ejer af ejendommen, men derimod den rådende (hævdende) tredjemand, som har indrettet sig på at have en bestemt ejendomsret eller brugsret over en andens ejendom. Byrden for ejeren af ejendommen ved at skulle tåle en eventuel brugsret som den rådende (hævdende) har vundet ved hævd, har altså mindre vægt, idet ejeren over en længere kontinuerlig periode har tolereret rådigheden. I retspraksis er det formuleret som et krav om, at rådigheden har været ”stadig og regelmæssig”. I henhold til DL 5-1-1 kan det udledes, at en råden, der er udøvet i henhold til aftale med ejendommens ejer eller med dennes tilladelse, ikke kan danne grundlag for hævd. For at kunne statuere hævd skal der altså foreligge en retsstridig råden.
God tro hos den hævdende
For at kunne vinde hævd skal den rådende (hævdende) være i en eller anden grad af god tro. Der er således ikke tale om god tro i traditionel forstand som forudsættes i fx Tinglysningslovens § 5. Den rådende (hævdende) skal dog have haft en vis grund til at antage, at rådigheden var berettiget, eller at rådigheden ville blive tolereret af ejeren. Ved vurdering af god tro hos den hævdende, må hævdserhvervelsen ikke stride mod almindelig hæderlighed.
Former for hævdstid
Der sondres i daglige tale mellem to former for hævdstid som vil blive belyst nedenfor. Sondringen mellem de to former for hævd er relevant, idet det har betydning for, hvor lang tid den rådende (hævdende) skal have udøvet sin råden og ejendommen for at have vundet hævd.
- Ordinær hævd og
- Alderstidshævd
Hvornår foreligger der ordinær hævd?
Ordinær hævd har hjemmel i DL 5-5-1, hvoraf det fremgår, at hævdstiden skal være mindst 20 år (dvs. den periode hvor den pågældende råden har været udøvet). Bestemmelserne i DL vedrørende ordinær hævd finder kun anvendelse, hvis ejeren af ejendommen vidste eller burde have kendskab til den uretmæssige råden, som er blevet udøvet af den rådende.
Hvornår foreligger der alderstidshævd?
I henhold til retspraksis kan der vindes hævd, hvis den pågældende råden har været udøvet i en ”alderstid”. Her skal hævdstiden jf. retspraksis være minimum det dobbelte af ordinær hævd – det vil sige 40-50. Alderstidshævd finder modsat ordinær hævd anvendelse, selvom den rådendes (hævdendes) uretmæssige råden ikke har været kendt eller synlig for ejeren af ejendommen.
Hævdstyper
Ved hævdstyper sondres der mellem tre typer hævd
- Ejendomshævd
- Servituthævd
- Frihedshævd
Ejendomshævd
Ejendomshævd indebærer, at der erhverves ejendomsret ved hævd til en fast ejendom eller en del af denne, hvis den rådende (hævdende) har udøvet en faktisk rådighed over det pågældende areal, som svarer til en ejers rådighed. Ejendomshævd indebærer således, at den hidtidige ejers ret bortfalder.
Servituthævd
Ved servituthævd opnås der en begrænset råderet til ejendommen eller en del af denne. I praksis kan der kun vindes hævd over rådighedsservitutter (giver den berettigede ret til at råde i et nærmere angivet omfang over en ejendom) og ikke tilstandsservitutter (kan kræve en bestemt tilstand opretholdt), idet tilstandsservitutter ikke tilkender de påtaleberettigede særlige rettigheder. Servituthævd kan føre videre til ejendomshævd.
Frihedshævd
Ved frihedshævd kan en ret over en fast ejendom bortfalde, hvis ejeren af ejendommen i 20 år eller alderstid råder i strid med hævdretten. I praksis forekommer frihedshævd som udgangspunkt kun i forbindelse med begrænsede rettigheder fx servitutter.
Køb af ejendom, hvor tredjemand har vundet hævd
Hvis man som køber har købt en ejendom uden at være blevet gjort bekendt med, at en tredjemand har vundet hævd over en del af ejendommen, vil man efterfølgende kunne påberåbe sig, at der foreligger en mangel. Der vil i dette tilfælde foreligge en retsmangel (vanhjemmel), idet du som køber ikke har opnået den rådighed over ejendommen, som du i henhold til købsaftalen kunne forvente.
Hvis der er tale om en væsentlig vanhjemmel, kan køber kræve at hæve handlen. Derudover vil der være et objektivt erstatningsansvar for sælger jf. analog anvendelse af Købelovens § 59. Objektivt ansvar finder kun anvendelse, hvis køber er i god tro.
Retsvirkninger af hævd
Hvis der er vundet hævd kan den rådende (hævdende) fremadrettet fortsætte den råden, som i hævdstiden var uretmæssig. For at sikre sig mod godtroende aftaleerhververe, skal hævdretten tinglyses, jf. Tinglysningsloven § 1. For at kunne tinglyse hævdretten skal den rådende (hævdende) kunne fremvise en dom over hævdretten eller ejerens samtykke, jf. Tinglysningslovens § 12.
Ophørsgrunde for hævd/afbrydelse af hævd
I forbindelse med ophør/afbrydelse af en hævdret sondres der mellem to tidspunkter:
- Afværgelse i hævdstiden eller
- Ophør efter hævdretten er erhvervet
Ovenstående ophørsgrunde vil blive gennemgået nedenfor.
En hævdret som endnu ikke er vundet af den rådende (hævdende,) kan afværges, hvis:
- ejeren af ejendommen hindrer den uberettigede råden – fx ved fysiske hindringer.
- ejeren af ejendommen iværksætter retslige skridt mod den rådende (hævdende) eller
- den rådende (hævende) beslutter sig for at anerkende den uberettigede råden og dermed ejerens ret.
Ophør af hævd, når hævdretten allerede er vundet
Hvis en uberettiget råden har resulteret i, at der allerede er vundet hævd, kan hævden bringes til ophør ved gensidig aftale mellem ejeren af ejendommen og den rådende (hævdende). Derudover kan hævden bringes til ophør ved frihedshævd jf. ovenfor.
Få hjælp til køberrådgivning
Hvis du skal købe bolig, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi er din sparringspartner og yder kompetent køberrådgivning igennem hele processen.
Tænker du, at denne artikel er relevant for andre, du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du kan også følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet, køberrådgivning m.m.
Udgivet af:
Minkøbermægler.dk