I denne artikel vil vi kigge nærmere på de forskellige hæftelsesformer, som er nedskrevet i vedtægterne for ejerforeningerne, samt hvilken betydning disse hæftelsesformer har for dig som køber.

Ejerforening som juridisk person

Selv om ejerforeningen reelt er et administrationsfællesskab, betragtes den som en juridisk person som kan indgå i retshandler – dvs. købe, sælge, belåne osv. Af denne grund kan ejerforeningen også optage lån fx i forbindelse med renovering af ejendommens facade eller tag. I daglig tale kaldet fælleslån. Hvis en ejerforening skal ud og låne penge til fx et nyt tag, vil banken kræve, at ejerforeningen og ejerforeningens medlemmer hæfter for fælleslånet.

Fremgangsmåde ved optagelse af fælleslån

Optagelse af et fælleslån skal vedtages på ejerforeningens generalforsamling. Når foreningen optager et lån, er det som udgangspunkt foreningen, der hæfter for dette. Lånet tilbagebetales imidlertid af medlemmerne ved betaling af fællesudgifter. I forbindelse med et kommende fælleslån, vil det være normalt at finansiering besluttes på en måde, så de ejere, der måtte ønske det, kan vælge at indfri deres andel af lånet med en kontant indbetaling, inden fælleslånet bliver optaget, eller på et senere tidspunkt efter fælleslånet er blevet optaget. Vælger man at indfri lejlighedens andel af fælleslånet, efter det er blevet optaget, vil der typisk være indfrielsesomkostninger forbundet hermed. Det kan dog også være aftalt, at fælleslånet ikke kan indfries.

Hvor finder jeg oplysninger om ejerforeningens hæftelsesform?

Hvis du ønsker at vide, hvilken type hæftelse der er gældende i din ejerforening, skal du nærlæse ejerforeningens vedtægter.

I de fleste vedtægter vil det være anført, at medlemmet hæfter personligt, pro rata og subsidiært. Hvis intet er anført i vedtægterne for ejerforeningen vil dette også være tilfældet jf. Normalvedtægt for ejerforeninger.

Hvad er forskellen mellem direkte hæftelse og subsidiær hæftelse?

Ved direkte hæftelse (principal) hæftelse vil kreditor kunne gå direkte efter de enkelte medlemmer i ejerforeningen ved restancer. Kreditor er ikke forpligtet til at gå direkte efter ejerforeningen først for at få dækket sit eventuelle krav.

Hvis der hæftes subsidiært skal kreditor i første omgang gå efter foreningen, og kan omvendt kun gå mod medlemmerne, hvis det viser sig, at kravet mod ejerforeningen ikke kan indfries.

Hvad er forskellen mellem personlig hæftelse (personligt ansvar) og begrænset hæftelse (begrænset ansvar)?

Ved personligt ansvar hæfter det betalingsdygtige medlem personligt og direkte med hele sin formue over for kreditor, mens det betalingsdygtige medlem ved begrænset ansvar kun hæfter med en nærmere andel af sin formue – fx svarende til lejlighedens fordelingstal. Medlemmet hæftet således ikke med sin øvrige formue. Fordelingstallet fremgår blandt andet af tingbogen. Ved personligt ansvar kan det betalingsdygtige medlem i ejerforeningen således ende med at betale en større andel af gælden, end hvad lejlighedens fordelingstal tilsiger, hvis medlemmet ikke kan inddrive sit krav (regreskrav) mod de øvrige medlemmer.

Hvad er forskellen mellem solidarisk hæftelse og pro rata hæftelse?

Hvis der er tale om solidarisk hæftelse, hæfter medlemmet for hele gælden. Det vil med andre ord sige, at banken eller kreditor kan rette hele sit krav mod et medlem, hvis ejerforeningen ikke betaler. Medlemmet er altså forpligtet til at betale, hvis det kan, og må herefter rette sit krav (regreskrav) mod foreningens medlemmer for deres andel som følge af den indbyrdes pro rata hæftelse (lejlighedens fordelingstal). Hvis der derimod er tale om pro rata hæftelse, hæfter medlemmet alene for en del af gælden – fx svarende til lejlighedens fordelingstal.

Eksempel på pro rata hæftelse

Ejerforeningen har optaget et fælleslån på 3.000.000 kr.

Lejlighedens fordelingstal 1/12

Lejligheden bør kun betale 250.000 kr. ud af den samlede gæld på 3.000.000 kr.

Hvad er praksis i forhold til hæftelse

Hvis der skulle opstå et tab, så vil dette skulle inddækkes af medlemmerne ved opkrævning af yderligere fællesudgifter. Banken eller kreditor vil dog også have mulighed for at rejse et krav direkte mod de enkelte ejere med henvisning til hæftelseskonstruktionen jf. ovenfor. Hvis en ejer mod forventning ikke betaler et eller flere afdrag på sin andel af fælleslånet, og medlemmet i øvrigt retsforfølges, så vil foreningens tab typisk være begrænset. Hvis lejligheden ender med at blive solgt på tvangsauktion, vil den nye ejer af lejligheden hæfte for de ydelser, der forfalder efter auktionen, og foreningens risiko er således begrænset til den korte periode, der går fra at ejeren har misligholdt sin betalingsforpligtelse, til at ejerlejligheden bliver solgt på tvangsauktion. Ydermere vil der i hver enkelt ejerlejlighed normalt være tinglyst en pantsikkerhed, der helt eller delvist kan dække et eventuelt tab i det tilfælde, at en ejer misligholder sine betalingsforpligtelser.

Konklusion

Fælleslånet er et ”kollektivt lån”, der kan give risiko for tab mellem ejerne. Risikoen er imidlertid begrænset til de løbende ydelser, hvorfor tabet typisk vil være begrænset jf. ovenfor. Det at ejerforeninger optager lån med solidarisk hæftelse til brug for større moderniseringer, giver i praksis derfor normalt ingen betænkeligheder. Det vil dog skulle fremgå af foreningens vedtægter.

Få hjælp til køberrådgivning

Hvis du skal købe bolig, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi er din sparringspartner og yder kompetent køberrådgivning igennem hele processen.

Tænker du, at denne artikel er relevant for andre, du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du kan også følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet, køberrådgivning m.m.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Anders Klingenberg