Forskel på boligareal i BBR og tinglyst areal

I denne artikel vil vi blandt kigge nærmere på, hvordan boligarealet fra BBR er opgjort, samt hvad forskellen er på boligarealet i BBR og det tinglyste areal. Vi vil desuden kigge nærmere på begreberne nettoareal, vægtet areal og fordelingstal.

Forskellen på boligarealet i BBR og det tinglyste areal er, at boligarealet i BBR opgøres med andele af adgangsarealer, hvorimod det tinglyste boligareal opgøres uden.

BBR står for Bygnings- og Boligregistret, og indeholder kommunens oplysninger om ejendommen, som nuværende eller tidligere ejere af ejendommen har oplyst til kommunen. Som boligejer er det dit ansvar, at oplysningerne i BBR-meddelelsen stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen. Du kan som boligejer hente en gratis kopi af BBR-meddelelsen på OIS.dk.

Det er vigtigt, at BBR-meddelelsen er retvisende, da den danner grundlag for ejendomsvurderingen på din bolig og dermed ejendomsskattens størrelse samt ejendommens forsikringer.

Hvis du som boligejer undlader at opdatere oplysningerne i BBR-meddelelsen, hvis du fx foretager ændringer i boligareal eller du er bekendt med arealer, som ikke er anført i BBR, kan du risikere en bøde fra kommunen på op til 5.000 kr. Det samme gælder, hvis man giver urigtige oplysninger. Bødestørrelsen bliver fastsat ud fra et konkret skøn.

I salgsannoncer fra ejendomsmæglere vil det være boligarealet fra BBR (bruttoareal), der bliver anvendt og ikke det tinglyste areal.

Opmåling af boligarealet til BBR foretages altid af en landinspektør og sker ved at måle vandret på ydersiden af ydervæggene i gulvplan. Ved ejerlejligheder lægges dertil andelen af fælles adgangsarealer fx opgangsareal.

Hvis der fx er tale om et hus med en udnyttet tagetage med skråvægge, skal opmålingen af boligarealet foretages ved at tage mål 1,5 meter over færdigt gulv til ydersiden af tagbeklædningen. For at foretage så præcis en opmåling som mulig anbefales det, at man på en byggeteknisk tegning tegner en linje 1,5 meter over færdigt gulv i tagetagen. Yderbegrænsningen for tagetagens areal findes der, hvor linjen skærer den udvendige tagflade. Hvis huset er med kviste, skal man ligeledes måle til ydersiden af ydervæggene i måleplan 1,5 meter over færdigt gulv.

Kælderareal vil også fremgå af BBR-meddelelsen, men der stilles imidlertid strenge krav til godkendelse af kælderareal som beboelsesrum.

BBR-meddelelsen er som tidligere nævnt et vigtigt dokument ved køb og salg af fast ejendom, hvorfor det som køber er vigtigt at sørge for, at oplysningerne i BBR-meddelelsen stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen. Hvis du har mistanke om, eller bliver bekendt med, at BBR-meddelelsen ikke stemmer overens med de faktiske forhold, kan det være en god idé at rekvirere en landinspektør til at foretage en opmåling af ejendommen. Det er værd at bemærke, at arealmangler ikke er omfattet af Huseftersynsordningen (som er forankret i Forbrugerbeskyttelsesloven), hvorfor sælger ikke kan påberåbe sig ansvarsfrihed i denne forbindelse.

Hvis der er tale om en ejerlejlighed, skal det tinglyste areal også oplyses i salgsopstillingen. Det tinglyste areal fremgår af ejerlejlighedskortet og tingbogsattesten, som bliver udleveret sammen med handlens dokumenter og stammer fra en landinspektørs opmåling, da ejendommen blev opdelt i ejerlejligheder. Det tinglyste areal opgøres på yderside af ydervægge og til midten af skillevægge mod nabolejligheder.

Ved nettoareal skal normalt forstås boligens indvendige gulvareal i samtlige rum. Det omfatter altså ikke fællesarealer såsom fælles gangareal, opgang, kælder- og loftrum, men omfatter derimod alle rum inden for boligens ydervægge, herunder værelser, køkken, badeværelse osv. Idet væggene medregnes ved beregning af det tinglyste boligareal og boligarealet i BBR, vil nettoarealet altid være mindre end de andre arealer. Nettoarealet er modsat det tinglyste boligareal og boligarealet i BBR ikke offentligt tilgængeligt.

Ved vægtet areal medregnes også sekundære bygninger såsom kældre, udhuse, garager m.m. Bygningsdelene medregnes imidlertid med mindre vægt i stedet for, at det alene er boligarealet, der angives. Kælder vægtes fx som udgangspunkt med 40 %, fritliggende garage med 25 %, udnyttet tagetage med 90 % og udestue med 15 %. Procentsatserne varierer imidlertid af beliggenhed og boligtype.

Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder fastsættes der et fordelingstal for hver enkelt lejlighed. Fordelingstallet fremgår blandt andet af tingbogsattesten. Hvis der ikke fastsættes et fordelingstal, er alle lejligheder ligestillede. Fordelingstallet fastsættes som en brøkdel, i hvilket forhold hver enkelt ejer er berettiget og forpligtet som medejer af grunden, fælles bygningsbestanddele og tilbehør – samt til fordeling af fællesudgifter og eventuelle fælleslån som optages i ejerforeningen. Fordelingstallet er således en vigtig faktor at være opmærksom på, når man overvejer at købe en ejerlighed, da det har betydning for, hvor meget man skal betale i fællesudgifter til ejerforeningen samt ens medbestemmelsesret på generalforsamlingerne i ejerforeningen m.m. Desto større lejligheden er, desto større vil lejlighedens fordelingstal altså være og desto større medbestemmelsesret vil man have på en generalforsamling i ejerforeningen. En ændring i fordelingstallet er et indgreb i den enkelte ejers selvbestemmelsesret og kræver derfor enstemmighed.

Hvis du skal købe bolig, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi er din sparringspartner og yder kompetent køberrådgivning igennem hele processen.

Tænker du, at denne artikel er relevant for andre, du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du kan også følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet, køberrådgivning m.m.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

Anders Klingenberg