Bliv klog på bidragssatser

Bidragssats er et uundgåeligt begreb, som man tit hører i medierne og i forbindelse med optagelse af realkreditlån. Men hvad ligger der egentlig i ordets betydning, og er der noget man som køber, skal være særligt opmærksom på?

Bidragssats er kort sagt et administrationsgebyr, som låntager betaler til realkreditinstituttet for at have et realkreditlån og dækker blandt andet over omkostninger til formidling af lånet mellem långiver og låntager, realkreditinstituttets udgifter til at imødekomme myndighedskrav samt øvrige driftsomkostninger.

Hvem fastsætter egentlig bidragssatsen? Bidragssatsen fastsættes af det enkelte realkreditinstitut og realkreditinstituttet bestemmer selv størrelsen af bidragssatsen for de enkelte låntyper. Derfor kan det som køber godt betale sig at ”shoppe” rundt blandt forskellige realkreditinstitutter og undersøge, hvor man som køber kan få det bedste lån og den bedste bidragssats.

Hvornår betales bidragssatsen? Bidragssatsen betales over ydelsen i hele lånets løbetid – typisk hver måned eller kvartalsvis.

Hvordan beregnes bidragssatsen? Bidragssatsen bliver beregnet efter belåningsgraden og udgør en procentdel af restgælden. Belåningsgrad vil sige, hvor stor en andel af din bolig, der er belånt. Netop derfor skal du som køber være opmærksom på belåningsgraden, da der kan være en del penge at spare. Som nævnt tidligere afhænger bidragssatsen også af, hvilken låntype du som køber vælger. Satserne varierer alt fra ca. 0,2748 % om året for et fastforrentet lån med afdrag med 0-40 % i belåningsgrad til 2,7000 % for et Flexlån F1-F2 uden afdrag med over 60 % i belåningsgrad (satserne er fra 30.8.2019).

Eksempel – Realkreditinstitut 1:

Bankens vurdering: 5.000.000 kr.

Belåningsgrad: 80 %

Fastforrentet lån med afdrag

Bidragssats i %: 0,73 %

Bidrag i kr. pr. år: 29.200

Eksempel – Realkreditinstitut 2:

Bankens vurdering: 5.000.000 kr.

Belåningsgrad: 80 %

Fastforrentet lån med afdrag:

Bidragssats i %: 0,59

Bidrag i kr. pr. år: 23.600

I det viste eksempel opnås en besparelse på 5.600 kr. om året ved at benytte realkreditinstitut 2 frem for realkreditinstitut 1. Omregnet til procent er dette en besparelse på over 19 % pr. år.

Tallene taler for sig selv og viser vigtigheden i, at du som køber, ikke kun skal være opmærksom på renten, ÅOP med mere, men at der også er en del penge at spare ved at undersøge bidragssatsen ved de forskellige realkreditinstitutter. Husk, renten kan trækkes fra i skat, men det kan gebyrerne ikke. Derfor kan det i visse tilfælde godt betale sig at tage et lån med en høj rente og lave gebyrer.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen.  

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet.  

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

14 Gode råd til førstegangskøberen + en udstrakt hånd

  • Husk at lave en prioriteringsliste over, hvad der er vigtigst for dig i forhold til din fremtidige bolig. Hvilken kommune vil du bo i? (vurder skatteprocenten, kommunepolitikken m.m.). Hvor meget vil du betale i ejerudgifter? Hvordan skal boligen være disponeret? Skal boligen ligge tæt på offentlig transport, være indflytningsklar og hvor meget støj må der egentlig være? Hvad er din tidshorisont og opfylder boligen dine behov i denne periode? Husk at være åben over for forskellige områder. Det er blot nogle af de spørgsmål, du bør overveje
  • Har du fået en forhåndsgodkendelse fra din bank? For at stå bedst muligt i en forhandlingssituation, er det vigtigt, at du har fået en forhåndsgodkendelse fra din bank, som godkender dig til dit fremtidige boligkøb. Hvis din økonomi har ændret sig, siden du fik den sidste forhåndsgodkendelse, er det vigtigt at tage fat i din bank igen for at høre, om forhåndsgodkendelsen stadig er gældende. Når bankerne skal godkende dig til et boligkøb, kigger banken blandt andet på dit rådighedsbeløb, din husstandsindkomst og gældsfaktor.
  • Har du en boligopsparing? Som køber skal du selv kunne lægge 5 % af købesummen i udbetaling. Det vil med andre ord sige, at hvis du køber en bolig til 2 millioner kroner, skal du kunne lægge en udbetaling på 100.000 kr.
  • Har du husket at tale med flere banker? Din bankrådgiver er sikkert ganske sød, men ligesom alle andre virksomheder, er banken også en forretning, hvor der skal tjenes penge. Derfor er det en god idé at “shoppe” rundt hos forskellige banker og realkreditinstitutter og undersøge, hvad de kan tilbyde. Her skal du som køber blandt andet være opmærksom gebyrer, bidragssatser, kurssikring og tillæg for afdragsfrihed.
  • Hvilket lån skal jeg vælge? Her er det en god idé at tage en snak med din bankrådgiver og få råd og vejledning om, hvilket lån der umiddelbart passer bedst til dig, din økonomi og dine fremtidsplaner. Husk, at det lån med den laveste ydelse ikke nødvendigvis er det bedste lån på sigt. Undersøg hvilke indfrielsesvilkår og hvilken indfrielseskurs, der er på dit kommende lån og stil krav til din bankrådgiver om at forklare, hvilke fordele/ulemper der er ved de enkelte låntyper. Er der eventuelt fordelagtige lån i boligen, som kan overtages?
  • Har du styr på daginstitution og skole? Hvis du har børn eller i nærmeste fremtid påtænker at stifte familie, er det vigtigt, at du har gjort dit forarbejde og undersøgt, hvordan det forholder sig med daginstitution og skole i det område, du ønsker at købe bolig. Husk at undersøge, om institutionerne ligger i rimelig nærhed af den bolig, du ønsker at købe, om der er lange ventetider på institutionspladser og hvilke alternative løsninger, der kan være. Husk også at forholde dig til omdømmet af institutionerne / skolerne eller om du ønsker privat skole?
  • Inddrag dine rådgivningseksperter inden den store beslutning skal træffes. Her er det en god idé at alliere sig med en købermægler, bank, boligadvokat og/eller byggesagkyndig.
  • Skal du købe hus? Husk at foretage en grundig gennemgang af huset med en byggesagkyndig. Mange af de lovpligtige tilstandsrapporter, som udleveres til købere, er desværre ofte behæftet med fejl og/eller udeladelser, som i sidste ende kan koste dig dyrt. Listen af afgørelser fra retspraksis og ankenævnsafgørelser er blot med til at bekræfte dette. Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en uvildig byggesagkyndig, som kan gennemgå huset. En byggeteknisk gennemgang er blandt de bedste investeringer og kan spare dig som køber for meget besvær og mange unødige udgifter. Du kan med fordel rådføre dig med en købermægler for at kvalificere om eller i forhold til hvad, en byggesagkyndig er relevant for lige netop dit boligkøb. Det kan også være en måde at spare penge på.
  • Har du styr på forsikringerne? Hvis du skal købe hus, skal du tegne en husforsikring, og du skal tage stilling til, om du skal tegne en ejerskifteforsikring. Undersøg eventuelt om sælger har en fordelagtig husforsikring som kan overtages. Som køber skal du være opmærksom på, om der er forbehold i forsikringsdækningen. Det gælder både husforsikringen og ejerskifteforsikringen. Den ejerskifteforsikring som tilbydes af sælger, har en løbetid på 5 år og dækker kun skjulte fejl og mangler som ikke er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis du som køber ønsker en ejerskifteforsikring med en løbetid på 10 år og udvidet dækning, kan du vælge at tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker blandt andet ulovlige kloak- og stikledninger på grunden, ulovlige forhold i indretningen af boligen, hvis forholdet var ulovligt på opførelsestidspunktet, forurening af grunden under visse omstændigheder med mere. Som køber skal du være opmærksom på, at sælger dog kun skal betale halvdelen af den billigste tilbudte ejerskifteforsikringspræmie. Du som køber skal selv afholde differencen mellem den billigste og dén, som du vælger.
  • Er prisen på ejendommen rigtig? Som køber kan man hurtigt blive forblændet og “forelsket” i en bolig, man har set. Men stemmer mavefornemmelsen overens med sund fornuft og økonomi? Derfor kan det være en god idé at alliere sig med en købermægler som kan undersøge markedspriserne for dig, besigtige boligen og dermed være med til at sikre, at du får foretaget et godt køb og ikke køber katten i sækken. En købermægler kan hjælpe dig med alt relevant råd og vejledning omkring boligkøb og desuden stå for prisforhandling, så du får den allerbedste pris. En købermægler kan også være din nemmere og billigere adgang til bl.a. boligadvokat, byggesagkyndig, finansiel rådgiver m.m. Købermægleren er din uvildige og personlige sparringspartner i denne proces.
  • Husk at anvendelsesudgifterne (el, vand og varme) ikke er medregnet i ejerudgiften.
  • Hvis I som par ønsker at købe en bolig uden at være gift, bør I oprette en samejekontrakt, idet lovgivningen ikke regulerer ugiftes sameje ved køb af hus eller lejligheder.
  • Hvis boligen skal istandsættes, bør du prøve at få disposition over ejendommen før tid. På den måde skal du som køber typisk kun betale anvendelsesudgifter (og evt. husforsikring og ejerskifteforsikring) frem til overtagelsesdagen.
  • Hvis du efter overtagelsen af boligen opdager fejl og mangler, som ikke er beskrevet nogen steder, skal du hurtigst muligt kontakte din købermægler eller advokat. Husk det er ikke muligt at anfægte småfejl som ligger under ca. 5.000 kr. (bagatelgrænse). Det er vigtigt, at du som køber, ikke forholder dig passiv, da du kan miste din ret. Hvis der er en fejl, må den normalt ikke repareres, før sælger eller en skønsmand har fået lov til at se på den.
  • Hvis du som køber skal reagere hurtigt med at underskrive en købsaftale, er det vigtigt, at du husker at få indføjet et advokat- og bankforbehold, inden du underskriver købsaftalen. På denne måde kan du som køber til enhver tid – inden advokat- og bankforbehold udløber – trække dig fra handlen, uden at det koster dig noget. Hvis du som køber vælger at benytte dig af den lovpligtige fortrydelsesret, skal det ske inden for 6 hverdage efter kundskab om sælgers underskrift og det koster dig 1 % af købssummen.

Husk at ligegyldigt hvad, står Minkøbermægler.dk altid klar til at hjælpe dig gennem købsprocessen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk

 

 

 

Status på hus- og ejerlejlighedssalget i 2019

Går du som køber med overvejelser om at købe hus i 2019?

Så skal du som køber være opmærksom på, at huspriserne på nuværende tidspunkt udvikler sig i et hastigere tempo end ejerlejlighedspriserne.

For første gang i syv år er den årlige prisændring på lejligheder i Danmark lig nul, mens huspriserne i Region Hovedstaden og København by er steget med henholdsvis 2.8 % og 1.4 % i forhold til sidste år. Det viser tal fra Boligsidens Markedsindeks.

Hvis du som køber, derfor er på jagt efter et nyt hus, skal du være opmærksom på, at du ikke nødvendigvis er den eneste køber på markedet.

Er du derimod på udkig efter at købe en ejerlejlighed i de store byer, er der blevet lidt længere mellem køberne modsat de forgangne år.

Den lavere konkurrence på ejerlejlighedsmarkedet i de store byer ses ved generelt længere liggetider, større udbud samt større prisnedslag i forhold til de tidligere år.

De ændringer som ses i ejerlejlighedsmarkedet på nuværende tidspunkt skyldes blandt andet lånestramninger samt øgede krav til købernes økonomi, som blev indført for at undgå en fremtidig prisboble. Lånestramninger som blandt andet går under navnet gældsfaktor. Tryk her og læs mere om gældsfaktor begrebet.

Der er forskellige udmeldinger til den fremtidige prisudvikling på ejerlejlighedsmarkedet.

Visse økonomer mener, at der vil være tale om et ejerlejlighedsmarked med begrænset prisudsving – hverken op eller ned, hvilket skyldes at renten er historisk lav, og at det derfor aldrig har været billigere at låne penge, mens andre økonomer mener, at prisudviklingen i København vil være svær at forudsige, før man er på den anden side af 2021.

Uanset hvilken boligtype du som køber går med overvejelse om at købe, er det gode råd, at du skal købe boligen, fordi du gerne vil bo der og ikke (kun) med spekulation for øje.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

Hvad er forskellen på en købermægler og en boligadvokat?

Hvis du står og skal købe et hus eller en lejlighed, kan det være svært og tidskrævende at overskue alle de dokumenter og procedurer, der er forbundet med et hus- eller lejlighedskøb.

Det er heller ikke sikkert, at du som køber har den nødvendige viden, eller synes at det er særligt behageligt at skulle forhandle med sælgers ejendomsmægler om husets eller lejlighedens pris.  

Som hus- eller lejlighedskøber kan du derfor vælge at lade en købermægler tage sig af forhandlingen med sælgers ejendomsmægler m.m.

På denne måde får du en ekspert med mange års erfaring til at forhandle prisen på plads for dig.

Hvad er en købermægler?

For at kunne kalde sig købermægler, skal man være uddannet ejendomsmægler.

Købermægleren varetager udelukkende købers interesser i forbindelse med boligkøbet, mens sælgers ejendomsmægler udelukkende er sælgers talerør og forsøger at skaffe sælgeren de bedst mulige vilkår.

Som købermægler skifter ejendomsmægleren med andre ord rolle, og fungerer nu som køberens personlige sparringspartner.

En købermægler hjælper typisk køber med alt fra prisforhandling, køberrådgivning til besigtigelse af ejendommen.

Købermægleren bruger sin mangeårige erfaring, og de kompetencer han har i at prissætte en ejendom rigtigt i forhold til, hvilket område lejligheden/huset ligger i, prisudviklingen i markedet m.m. og kan bruge dette til at forhandle en god pris for køberen. Minkøbermægler.dk har ligeledes kompetente samarbejdspartnere som kan stå for byggeteknisk gennemgang, juridisk bistand og bankforhandling, hvis du har brug for dette.

Er der penge at spare ved at bruge en købermægler?

Ved at bruge Minkøbermægler.dk får du din helt egen personlige, erfaren og dedikeret boligekspert til at vurdere, om den ejendom du kigger på, er korrekt prisfastsat, og om der er basis for et afslag i den udbudte pris. På den måde undgår du som køber at betale for meget for boligen. Minkøbermægler.dk bliver ved prisforhandlingen kun aflønnet, hvis der opnås et prisafslag. Man kan med andre ord sige: ”Intet afslag – ingen regning”. Minkøbermægler.dk guider dig gennem købsprocessen og sikrer, at du undgår de typiske faldgruber ved et boligkøb og kan ligeledes se nærmere på, om der er fejl og mangler ved boligen, som du har overset, og som kan ende med at koste dig dyrt.

Hvad er en boligadvokat?

En boligadvokat er en advokat, der har specialiseret sig i køb og salg af fast ejendom.

Advokaten har erfaring med de faldgruber, der kan forekomme ved køb af en bolig og kan gennemskue eventuelle tinglyste servitutter, lokal- og miljøplaner samt dokumenter fra ejerforeningen m.m.

En boligadvokat har med andre ord styr på alt det juridiske og sørger typisk også for at udarbejde skøde og refusionsopgørelse når handlen er endelig.

Hvad er forskellen?

Forskellen på en købermægler og en boligadvokat er naturligvis baseret på deres forskellige faglige baggrunde og kerneydelser.

En ejendomsmægler har en bred viden om boligmarkedet samt om regler og procedurer i forbindelse med bolighandel.

Derudover er ejendomsmægleren specialiseret inden for salg, forhandling og behovsafdækning, mens boligadvokaten varetager de juridiske interesser og sikrer din juridiske tryghed.

Der er dog også et vist overlap mellem en købermægler og en boligadvokat.

Begge kan yde rådgivning om boligkøb og hjælpe dig med at gennemskue indhold og betydning af dokumenter og begreber som købsaftale, fortrydelsesret og advokatforbehold, tinglysning, tilstandsrapporter, ejerskifteforsikring, dokumenter fra ejer- eller grundejerforening mv.

Købermægleren vil ofte yde dig en mere helhedsorienteret rådgivning mens boligadvokaten naturligvis vil kunne yde dig en mere specialiseret rådgivning i forhold til de juridiske aspekter.

Som køber vælger du altid selv, om og hvornår i processen, du ønsker at gøre brug af henholdsvis en købermægler og/eller en boligadvokat.

Det sker oftest, når du som køber har fundet en bolig, som du ønsker at byde på.

Det er kun tilladt at rådgive den ene part i en bolighandel

En købermægler og boligadvokat må kun repræsentere den ene part i en bolighandel. En ejendomsmægler kan altså kun agere købermægler, hvis vedkommende ikke er sælgers ejendomsmægler. Det samme gør sig gældende for boligadvokaten.

Begge dele giver sikkerhed

Uanset om du vælger at benytte en erfaren købermægler eller en erfaren boligadvokat, får du som køber en professionel rådgivning fra start til slut og undgår på denne måde ubehagelige overraskelser ved dit boligkøb.

Pengene er givet godt ud og med til at give dig ro i maven når den store beslutning skal træffes.  

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

Gældsfaktor

Ved køb af fast ejendom er gældsfaktor et uundgåeligt begreb. Men hvad ligger der egentlig i gældsfaktor begrebet?

Gældsfaktoren udregnes ved at sammenholde gælden med den samlede husstandsindkomst før skat.

Som boligkøber skal du være opmærksom på, at det ikke kun er boliglån som tæller med i gældsfaktoren, men også banklån, billån med mere. Hvis du som boligkøber fx har en gæld på 3.000.000 kr. og en samlet husstandsindkomst på 1.000.000 kr. er din gældsfaktor 3.000.000 kr. / 1.000.000 kr. = 3

En tommelfingerregel fra bankerne siger, at bankerne ikke bør låne boligkøbere mere end 3,5 gange familiens indkomst før skat, med mindre familien har formue ved siden af eller et højt rådighedsbeløb. Desuden skal boligkøberen have sparet 5 % op til udbetalingen.

I 2018 indførte regeringen ligeledes begrænsning i adgangen til lån for boligejere med høj gældsfaktor. Dette var for at undgå en fremtidig prisboble i de store byer.

Det betyder, at hvis du som køber har en gæld, der overstiger fire gange din husstandsindkomst og lånet kommer over 60 % i belåningsgrad, er du som køber omfattet af de strammere lånemuligheder. I det tilfælde kræver Finanstilsynet, at boligkøberen får et såkaldt ”sikkert lån”. Boligkøberen begrænses med andre ord til fastforrentede lån med eller uden afdrag og F5-lån med afdrag.

De øvrige låntyper betegnes som ”risikable”, og kan derfor ikke benyttes af ”højt belånte” boligejere.

Det betyder fx, at en husstand med en vurderet lejlighed til fire millioner kr., en årsindkomst på 650.000 kr. og lån i boligen for tre millioner kr. får begrænset sin adgang til at optage variable lån – ”risikable lån”. I dette tilfælde overstiger lånene i boligen 60 procent af vurderingen og husstanden har en gældsfaktor som ligger noget over 4.

Reglerne rummer imidlertid visse nuancer, for at realkreditinstituttet kan give dispensation. Dette gælder fx i områder med lave boligpriser eller hvis boligejeren har en stor formue.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.

Smalt udbud af sommerhuse

Er du på udkig efter et sommerhus til familien, og synes du at udbuddet er smalt? Så er der måske noget om snakken. Netop nu er udbuddet af sommerhuse for årstiden på det laveste niveau siden 2010.

Udbuddet for primo august måned ligger nemlig 7.5 % under sidste års niveau. Det viser tal fra Boligsidens Markedsindeks. Det faldende udbud er en landsdækkende tendens og altså ikke kun noget som gør sig gældende for Region Sjælland.

Hvorfor oplever vi netop nu et smallere udbud af sommerhuse? Økonomer peger på, at en bedring i samfundsøkonomien, øget friværdi, lave renter, højere realkreditbelåning, øget klimabevidsthed og varmere temperaturer i Danmark om sommeren er med til at stimulere købelysten hos den danske befolkning.

Mange danske sommerhusejere benytter sig også af muligheden for at udleje deres sommerhus, når de ikke selv står og skal bruge huset. Her har en forhøjelse af det årlige bundfradrag fra 21.900 kr. til 40.000 kr. ved udlejning af sommerhus haft en positiv økonomisk gevinst for sommerhusejerne. Bundfradraget betyder kort fortalt, at de første 40.000 kr. i lejeindtægter er skattefrie for sommerhusejerne. Penge som sommerhusejeren kan bruge til at vedligeholde ejendommen med, nedbringe gæld, dække løbende udgifter eller bare forsøde tilværelsen.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at linke til artiklen.