Hvordan er det nu lige med erhvervelse af en andelsbolig?

Mange bruger ofte betegnelsen ”at købe en andelsbolig”, men reelt set får man tildelt en brugsret. Når du som køber erhverver en andelsbolig, får du ”overdraget” en del af foreningens formue mod betaling af den fastsatte andelsværdi på købstidspunktet. Ved overdragelsen får du således en ”eksklusiv brugsret” over en specifik bolig i andelsforeningen, mens det er andelsboligforeningen der ejer ejendommen og står som adkomsthaver.

Udpluk af, hvilke fordele er der ved at erhverve en andelsbolig:

  • Til trods for at der i medierne er en del snak om, at priserne på andelsboliger er steget betragteligt, kan du som køber typisk erhverve en andelsbolig for færre penge end en tilsvarende ejerbolig. Som køber kan du også være heldig at finde en andelsboligforening, hvor andelsværdierne på lejlighederne er ”holdt nede”.
  • Ved køb af en andelsbolig har du som køber ingen udgifter til skøde-, tinglysnings- og registreringsafgift.
  • Grundet den store efterspørgsel efter andelsboliger, er det i de fleste tilfælde lettere at sælge en andelsbolig end en ejerbolig. Mange andelsboliger bliver solgt via foreningens venteliste. På denne måde undgår du som andelshaver udgifter til en ejendomsmægler.
  • Når du bor i en andelsbolig, betaler du som andelshaver ikke ejendomsværdiskat.
  • I de fleste andelsboligforeninger er der bløde værdier, hvor fællesskabet og det sociale vægtes højt.
  • Ved erhvervelse af en andelsbolig bliver der udarbejdet en vurderingsrapport over eventuelle forbedringer / fradrag for mangler, der bliver udarbejdet et el-tjek og typisk også et vvs-tjek. Lejligheden er med andre ord blevet gennemgået af fagmænd, inden du overtager den, modsat en ejerlejlighed, hvor man typisk bare overtager lejligheden som beset.

Udpluk af, hvilke ulemper er der ved at erhverve en andelsbolig:

  • Som andelshaver skal du være opmærksom på, at det er andelsboligforeningens generalforsamling der fastsætter prisen på lejlighederne. Ved salg af andelsboliger er der detaljerede regler for, hvilken pris man maksimalt må tage for andelsboligen – også bedre kendt som maksimalprisreglerne som fremgår af ABL § 5. Ved enhver andelsbolighandel skal boligens maksimalpris derfor beregnes. Andelsboligens maksimalpris er ikke nogen garanti for, at man som andelshaver kan opnå denne pris ved et salg.
  • Som andelshaver har du ikke skattemæssig glæde af foreningens renteudgifter.
  • Ved lånoptagelse kan du som køber kun optage banklån med variabel rente og altså ikke realkreditlån som ved køb af en ejerbolig. Ved lånoptagelse bliver andelen stillet som sikkerhed for lånet. Grundet den hårde konkurrence mellem bankerne, er renterne på andelsboliglån blevet meget mere spiselige end tidligere og ligger typisk og svinger fra 2.75 % til 5 %. Til trods for det fornuftige renteniveau, kan renterne på andelsboliglånene dog ikke matche de ekstreme lave renter som tilbydes på realkreditlånene til ejerboliger. Den årlige rente på et andelsboliglån afhænger blandt andet af det samlede lånebeløb.
  • Ved forbedringer på andelslejligheden foretages der typisk afskrivninger af forbedringer over en 10, 20 og 30-årig periode. De forbedringer du som andelshaver foretager, bliver med andre ord mindre og mindre værd år for år. Langt de fleste andelsboligforeninger har regler om, hvordan der skal afskrives på forbedringer.

Hvem fastsætter egentlig prisen på en andelsbolig?

Værdien af foreningens ejendom kan fastsættes efter tre forskellige vurderingsprincipper:

  • Anskaffelsesprisen
  • Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurderingen)
  • Den seneste offentlige ejendomsvurdering

Som nævnt tidligere er det andelsboligforeningens generalforsamling, der endeligt fastsætter priserne på boligerne i overensstemmelse med maksimalprisreglerne og ABL.

Ifølge maksimalprisbestemmelsen i ABL § 5, stk. 1, består maksimalprisen desuden af et tillæg eller fradrag for lejlighedens vedligeholdelsesstand. Ved salg af andelsboliger ses ofte fradrag for mangler eller manglende vedligeholdelse.

Ved salg af en andelsbolig skal sælger fremlægge en vurderingsrapport med oversigt over forbedringer/fradrag formangler, el-tjek samt vvs-tjek. Det er ikke alle foreningen der kræver, at der skal foreligge et vvs-tjek.

Da det suverænt er andelsboligforeningen selv der beslutter, hvilken af de tre ovennævnte vurderingsprincipper der skal anvendes, kan prisen på en andelsbolig variere meget. Herudover kan forhold som foreningens finansiering, drift, forbedringer, fradrag for mangler, beliggenhed og alder også spille ind på prisen.

Udpluk fra boligministerens lovforslag:

Hvis du som køber ønsker at købe en andelsbolig, som ligger i en andelsboligforening, som er valuarvurderet, skal du være opmærksom på, at boligministeren Kaare Dybvad har fremlagt et lovforslag, der kan påvirke andelsværdien i valuarvurderede andelsboligforeninger i negativ retning. Valuarvurderede andelsboligforeninger vil som udgangspunkt blive påvirket, da de er vurderet som en privat udlejningsejendom. Udlejningsejendomme har de seneste år oplevet enorme prisstigninger og været i mediernes søgelys, hvorfor regeringen vil foretage stramninger, for at lægge en dæmper på markedet for udlejningsdomme og boligspekulanter. Ministeriet mener, at indgrebet vil resultere i et prisfald på 10 % for udlejningsejendomme bygget før 1992, mens andre mener, at indgrebet vil resultere i et prisfald på 20-30 %. Stramninger der har den konsekvens, at valuarvurderede andelsboligforeninger risikerer at blive ramt.

Hvorvidt man som andelshaver risikerer et tab, afhænger naturligvis af, hvornår man er kommet ind i foreningen og om man bor i en andelsforening med en opskruet valuarvurdering. I boligministerens lovforslag er der åbnet op for, at andelsboligforeningerne kan fastfryse de gældende valurvurderinger. Forslaget ændrer dog ikke ved, at værdien kan være kunstig høj og at andelsboligen dermed ikke kan sælges til den fastsatte andelsværdi. Fastfrysning af valuarvurderingen har naturligvis til formål at ”beskytte” andelshaverne mod et prisfald, men forslaget medfører også, at en andelsforening bliver sværere at gennemskue, og at køberne måske derfor fravælger andelsboliger der ligger i foreninger som er valuarvurderet. Man må ligeledes antage, at bankerne vil tage udgangspunkt i markedsprisen og ikke i en fiktiv høj valuarvurdering, hvilket vil gøre det svært at skåne andelsboligerne mod prisfald.

Ud af 200.000 andelsboliger er ca. 75.000 vurderet af en valuar.

Forældrefinansiering:

Ved køb af en andelsbolig er det typisk ikke muligt at foretage et forældrekøb, da dette strider mod andelstanken om, at de som bor i ejendommen, også er dem som ejer og driver den. Derfor er der oftest i andelsforeningens vedtægter krav om, at andelshaveren selv bor i boligen. Til trods for at forældrekøb mange gange ikke er muligt, kan forældrene tilbyde barnet forældrefinansiering. Forældrene udsteder i dette tilfælde et gældsbrev til deres barn, hvor barnet låner penge af forældrene til at købe en andelsbolig. Forældrene kan ofte optage lån på favorable vilkår, enten med sikkerhed i deres eget hus eller på med baggrund i egen økonomi. Pengene kan derefter lånes videre til barnet som et rente- og afdragsfrit lån. Ved udfærdigelse af et gældsbrev for lånet, er det vigtigt, at lånet er et anfordringslån, hvilket betyder, at lånet til en enhver tid kan opsiges til indfrielse uden varsel. På denne måde undgår forældrene at komme i klemme i forhold til gavereglerne. Hvis forældrene ønsker at lånet skal forrentes og afdrages, er der ikke noget til hinder for dette, ligesom eventuelt gevinst/tab ved videresalg skal tilfalde/påhvile barnet.

Typiske dokumenter som din bank gerne vil se:

  • Overdragelsesaftalen/købsaftalen
  • Salgsopstilling
  • Foreningens seneste regnskab
  • Nøgleoplysningsskemaer
  • Foreningens budget
  • Referat af den seneste ordinære generalforsamling
  • Foreningens vedtægter
  • Drift- og vedligeholdelsesplan
  • Oversigt over de oprindelige indskud

Syv gode råd inden du køber en andelsbolig:

  • Undersøg om den forening andelsboligen ligger i, har et værdigrundlag som harmonerer med dit. Du kan eventuelt tage en snak med nogle af beboerne i andelsboligforeningen eller med bestyrelsen.
  • Undersøg foreningens gæld og gældsvilkår. Er der tale om en andelsboligforening med en lav eller høj gældsætning? Hvor store lån har andelsboligforeningen og hvilke låntyper har de – fast eller variabel rente.
  • Har andelsboligforeningen en vedligeholdelsesplan?
  • Er der afsat penge til fremtidige vedligeholdelser, så dette ikke vil påvirke foreningens formue negativt fremadrettet og dermed andelsværdien?
  • Læs årsregnskab, vedtægter, seneste referat, husorden med mere grundigt igennem.
  • Husk at få indføjet et bank- og rådgiverforbehold i købsaftalen, inden du underskriver
  • Allier dig med en købermægler som kan rådgive dig gennem købsprocessen og sørge for at du ikke ”køber katten i sækken”.

Hvis du finder at denne artikel er relevant for andre, som du kender, er du velkommen til at dele artiklen. 

”Like” Minkøbermægler.dk’s Facebook side og modtag løbende nyheder/artikler om boligmarkedet. 

Udgivet af:

Minkøbermægler.dk