I denne artikel vil vi kigge nærmere på, hvad definitionen på et beboelsesrum er, og hvilke krav der skal være opfyldt, hvis et rum skal kunne godkendes til beboelse i henhold til bygningsreglementet.
Hvad er et beboelsesrum?
Dykker man ned i bygningsreglementet, så er definitionen på et beboelsesrum; et rum, som bliver brugt til længerevarende ophold.
Hvis et rum skal kunne godkendes til beboelse, skal det opfylde en række specifikke krav. Her skeles der blandt andet til rummets udformning samt de sikkerheds- og sundhedsmæssige krav, som er skitseret i bygningsreglementet. Mere herom nedenfor.
Udover f.eks. køkken, kontor, stue og soveværelse, kan eventuelle rum i kælderen være godkendt til beboelse og tælle med i boligarealet.
Det samme kan en udnyttet tagetage, hvis betingelserne herfor er opfyldt jf. bygningsreglementet (en udnyttelig tagetage er en tagetage, hvis det eksisterende areal kan anvendes uden væsentlige indgreb i de bærende konstruktioner).
Hvis der er tale om en isoleret udestue, som er integreret med resterende del af huset og som opfylder byggelovgivningens krav til beboelse, vil udestuen ligeledes tælle med i boligarealet.
Hvis du f.eks. overvejer at lave en tilbygning på dit hus, er det vigtigt at undersøge, hvad bebyggelsesprocenten på din grund er. Medmindre andet er anført i lokalplan eller servitut, vil bebyggelsesprocenten normalt være 30 % i parcelhuskvarterer jf. bygningsreglementet.
Hvilke lovkrav er der til et beboelsesrum?
Hvis du skal i gang med at lave en om- eller tilbygning på dit hus, skal du opfylde kravene i det nuværende bygningsreglement. Inden du går i gang med en eventuel om- og tilbygning, er det en god idé at kontakte kommunens tekniske forvaltning i den kommune, du bor i, for at høre, om der er særlige forhold, du skal være opmærksom på.
Hvad angår de eksisterende forhold i din bolig, som var lovlige på fx ombygnings- eller opførelsestidspunktet, så vil de fortsat være lovlige, medmindre du som boligejer laver væsentlige ombygninger eller bygger til din eksisterende bolig, uden at opfylde kravene i det nuværende bygningsreglement.
Nedenfor følger et udpluk af de krav, der skal være opfyldt for at et rum kan godkendes til beboelse:
Udformning:
I henhold til bygningsreglementet skal beboelsesrum have en udformning og størrelse, som gør, at de er hensigtsmæssig i forhold til deres brug. Hvad angår krav til døre til vindfang, forstuer, beboelsesrum mv., skal der fx her være en fri passagebredde på mindst 0,77 m jf. bygningsreglementet.
Redningsåbninger:
Hvis et rum skal kunne godkendes til beboelse, er det afgørende, at man kan redde sig ud i tilfælde af brand. Der skal med andre ord være én godkendt redningsåbning direkte ud til det fri i form af et vindue, en dør mv. ”Redningsåbningen” skal som minimum være 60 centimeter høj og 50 centimeter bred.
Derudover må højden fra gulvet til underkanten af ”redningsåbningen” maksimalt være 1,2 m og ”redningsåbningen” skal samtidig være synlig og let tilgængelig.
Loftshøjde:
I forbindelse med godkendelse af et rum til beboelse, skeles også til rumhøjden. Krav til rumhøjden i et beboelsesrum afhænger af, om der er tale om et enfamiliehus eller et etagebyggeri.
Rumhøjden i et beboelsesrum i et enfamilieshus er mindst 2,3 m. fra oversiden af det færdige gulv til undersiden af loftet, mens rumhøjden i et beboelsesrum i et etagebyggeri er mindst 2,5 m.
Hvis der er tale om et rum med skråvægge, tager man udgangspunkt i gennemsnitshøjden for højder over 2 m., hvor 3,5 kvm. af rummet som minimum skal have en rumhøjde på mindst 2,3 m., hvis der er tale om et rum i et enfamilieshus, og 2,5 m., hvis der er tale om et rum i et etagebyggeri.
Hemse:
Hvis gulvarealet af en hems (indskudte etager) højst er 4,5 m., betragtes hemsen ikke som et selvstændigt beboelsesrum.
Til gulvarealet medregnes kun den del af arealet, der i et vandret plan 1,5 m. over færdigt gulv ligger inden for planets skæring med tagbeklædningens udvendige side. Derudover er det en betingelse, at hemsen står i åben forbindelse med det rum, den er indbygget i.
Hvis der er tale om flere hemse som er indbyrdes forbundne, opgøres arealet af disse samlet. Hvis gulvarealet af hemsen er over 4,5 m., vil hemsen som udgangspunkt blive betragtet som et selvstændigt beboelsesrum (opholdsrum) og indgå i boligarealet.
For at hemsen kan godkendes som et beboelsesrum (opholdsrum), er det et krav, at hemsen opfylder de øvrige betingelser til beboelsesrum (opholdsrum) fx loftshøjde, redningsåbning mv.
Støj:
I bygningsreglementet er der anført forskellige støjgrænser. Det gælder både i forhold til udefrakommende støj som fx trafikstøj såvel som støj fra tekniske installationer inde i boligen. Du kan læse mere om de forskellige støjgrænser i bygningsreglementet.
Dagslys:
Beboelsesrum som ligger i et selvstændigt rum, skal som minimum have ét vindue mod det fri.
Ventilation:
For at forebygge fugtproblemer i boligen, er der i bygningsreglementet anført specifikke krav til ventilation i beboelsesrum. Ventilationskravene kan enten opfyldes ved fx et oplukkeligt vindue eller ventilationsåbninger i ydervæggen.
Må et beboelsesrum ligge i kælderen?
Gulvet i beboelsesrum og køkken må ikke ligge lavere end terrænet omkring huset jf. bygningsreglementet.
Ved særlige terrænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terrænet langs med mindst en vinduesvæg. Disse bestemmelser er, sammen med bestemmelserne om flugtveje, den væsentligste årsag til, at kældre som udgangspunkt ikke må benyttes til beboelse (opholdsrum).
Derudover skal man være opmærksom på radonniveauet i kælderen. Det er imidlertid tilladt at etablere fx et badeværelse i kælderen, hvis rummet er tørt og har god ventilation.
Hvor kan jeg se, om et rum er godkendt til beboelse?
Hvis du ønsker at tjekke om din kælder fx er godkendt til beboelse, kan du tjekke BBR-meddelelsen på ejendommen. Du skal dog være opmærksom på, at BBR-meddelelsen kan være behæftet med fejl, hvorfor man ikke altid kan regne med det, der står i BBR-meddelelsen.
Du kan også vælge at kontakte kommunens tekniske forvaltning i den kommune, du bor i, eller dykke ned i kommunens byggesagsarkiv.
Få hjælp til køberrådgivning
Hvis du skal købe bolig, så tag fat i Minkøbermægler.dk allerede i dag. Vi er din sparringspartner og yder kompetent køberrådgivning igennem hele processen.
Tænker du, at denne artikel er relevant for andre, du kender, er du velkommen til at linke til artiklen. Du kan også følge Minkøbermægler.dk på Facebook, så modtager du løbende nyheder/artikler om boligmarkedet, køberrådgivning m.m.